如果你看了我們的上一篇文章《昆明房價破萬 南市區多年來一直領漲全城》，你可能已經對南市區多年來商品房成交量和成交價格都一直領漲各片區的客觀數據有了一些瞭解。
而我們今天要和大家說的是，南市區憑什麼量價齊漲這麼多年？
過去：滇池路和廣福路打下的富人區基調
在昆明南市區近20年的城市發展中，有兩條路起著決定性的作用：滇池路和廣福路。
早在近20年前，始建於1985年的滇池路作為貫穿南市區縱向的一條幹道，，那時候就是擁堵代表，尤其是飯點時間。
1993年，一家名叫怡心園的紅房子餐廳在滇池梗填起的沼澤地上開業了，賣的是正宗的滇菜和粵菜，被醬椒雄魚頭、美味厚乾巴吸引來的客人幾乎踏破了餐館的門檻。於是老闆靈機一動，以怡心園為基，在周邊規劃起了集餐飲、娛樂、休閒為一體的南亞風情園。
1998年，融資3000萬元建成的昆明唯一的滇池路景觀大道正式通車。藉著世博會的春風，滇池路沿線雨後春筍一般冒出了眾多主打粵菜海鮮的餐飲會館，逐漸形成了滇池路“餐飲一條街”的盛況。因為海鮮的消費高昂，滇池路一帶也逐漸在昆明人的心中演變成為了“高端消費”的場所。
隨之而來的是滇池路最早的商品房——陽光花園小區。其後滇池板塊更是以其獨一無二的濱湖生態定調旅遊休閒度假區，越來越多的開發商選擇在此一展拳腳。滇池衛城、列儂溪谷、海韻楓丹等項目漸次林立。因片區依山傍水、風景秀美，所以各個開發商不約而同紛紛規劃的都是高端別墅類項目。
景觀大道的建成在拉開滇池路沿線地產開發序幕的同時，也將滇池路“高端餐飲”的概念外延擴展成為“高端住區”。至此，滇池路片區“富人區”基調也基本定型。
彼時，金星立交以北還是風吹麥浪，六路車場以西還是處女地，至於東邊都還沒有能量參與到城市發展的片區競爭中來。
“南帝北丐”的說法由此誕生，昆明南市區商品房的價格，在那時候就已經打下了堅實的基礎。
而在南市區的城建史上，廣福路起到了推波助瀾的作用。
1999年，全長14.5公里的廣福路建成通車。2005年，昆明市重新調整行政區劃，廣福路以盤龍江為界，東西兩段分別被劃入官渡區和西山區，這條原本是官渡區自行籌資建設的普通公路，由此上升為跨區的市級幹道。2006年，昆明市委、市政府宣佈將遷入呈貢新城，同年，廣福路開始擴建，改擴建之後的廣福路全長15公里，道路紅線寬45—68米，雙向10車道，設計車速60公里/小時，道路等級提升為城市一級主幹道。
自此，又一條舉足輕重的道路開始發揮它的效用，橫向貫穿南市區核心區，將西市區和東南片區有效連接起來，其沿線也在隨後展開了波瀾壯闊的房地產開發。
現在：新興區域高端產品拉高南市區均價
如果說過去多年昆明南市區的發展是圍繞滇池路、廣福路展開的，那麼現在，兩大新興區域接棒繼續推高了南市區的房價。
一個是國際會展片區，另一個就是巫家壩片區。一條環湖東路，拉開了環湖東路三個半島片區的發展序幕，而福保路、昌宏西路和飛虎大道，則將巫家壩片區和國際會展片區聯動起來，為今後兩大片區的發展奠定了交通基礎。
從2011年中以昆明湖濱生態區亮相的三個半島片區，發展十分坎坷。由於規劃和基礎配套的空白，使得這一片區雖然擁有足夠的自然資源，可是對於城市開發來說，沒有誰願意成為拓荒者。
隨著三個半島板塊4萬多畝土地啟動一級開發整理，環湖東路建成通車，再加上滇池國際會展中心的開發建設，以及南博會的用久落址等一系列推動片區發展利好的落地，片區綜合配套實力的快速完善促使區域價值快速攀升，並吸引大量品牌房企進駐開發，從而掀起片區基建完善後的第二波建設熱潮，而品牌房企相繼落地在一波又一波將三個半島國際會展片區的開發浪潮不斷推高的同時，也帶來大量提升片區居住氛圍的高品質樓盤。圍繞這一片區眾多高端住宅產品的入市，將本來就有堅實價格基礎的南市區房價，又拉上來一截。
2012年6月27日，隨著最後一個航班起飛，有著百年曆史的昆明巫家壩機場正式謝幕。而對於南市區來說，這樣一塊突如其來的空白缺口可說正好打開了傳統南市區核心區域陷入尷尬的開發僵局。可開發用地面積456.86公頃，規劃總建築面積約1886萬平方米，如此大體量的新增土地無疑為南市區的地產發展翻開了新的篇章。
2014年底，作為巫家壩片區鏈接國際會展片區重要配套設施的昆明飛虎大道開建，這也標誌著巫家壩城市新中心土地一級開發工作隨之全面啟動。
兩年後的2016年，巫家壩片區發展進入加速期，按照巫家壩區域的整體規劃，片區將定位規劃為具有高原特色的巫家壩城市新中心，昆明建設“橋頭堡”和世界級旅遊城市的重要前沿陣地和載體；生態、產業、宜居功能複合的“智慧城市”示範區。而作為國內有名的大鱷開發商、剛剛拿下巨無霸項目天津星耀五洲80%股權的融創地產瀾玥臺項目，在落地廣福路和巫家壩機場西南端優質區域的同時，也將推動片區的整體開發建設。
可以預見，巫家壩片區雖然晚於會展片區啟動，但接下來，其將接力會展片區，成為南市區下一個房地產開發的熱點區域。
事實上，城市中心南移已經成為了整個昆明的共識，而巫家壩與會展片區乃至呈貢新區大規模、巨投入的高端配套打造就更是再次佐證了這一點。所以憑藉各項優勢的配套及延展性良好的土地規模，南市區項目多年以來成交量及價格方面的不斷領漲也就變得順理成章了。
未來：超級項目定位，一路上漲不會改變
打開Goole地球可以看到，昆明北部的開發已經到了盡頭；西市區唯有西北片區有少許出路，西市區的草海片區隨著萬達城的落地剛剛來開開發序幕，不過由於空間有限，前途不遠；東面多以緩坡山地為主，連片開發也難。但昆明城市南移的空間非常遼闊，在滇池以東，以環湖東路、彩雲路為縱軸，有著巨量可開發土地。
按照常理，土地潛在可供應量巨大，商品房供應也將十分充足，對市場價格的平抑作用會很明顯。可是我們可以斷言的是，南市區作為未來十年、二十年商品房的供應主力，價格不會因為供應充足而大幅下降。
其原因就與南市區南移過程中片區定位有關。
截至目前，環滇池已落地和規劃中都有些什麼項目呢？萬達城已經落地草海北岸，雲南城投集團的未來城規劃在草海東岸，三個半島會展片區已初步成型，綠地剛剛宣佈的綠地春城·滇池國際健康示範城位於大漁片區，諾仕達七彩雲南古滇文化名城早已部分建成開放，雲南城投的天堂島項目前期11宗地也早於三年前收在手裡。單單目前已知的這六大項目，隨便哪一個都是投資可能超百億的巨無霸項目。[A1]
由此可以看出些端倪，就是環湖東路沿線，未來將建成以城市休閒度假、健康養生、商務、會展、居住等為一體的特色旅遊小鎮集群。這在很多年前，昆明市就有相關規劃。
那麼，這樣的定位對未來昆明城市建設必將起到重要作用，國際化大都市的目標恐怕也要依此為起點。自然資源賦予的價值和人文價值的重塑，都將使南市區、南拓區域以及呈貢片區，進入空前的發展階段。
面對這樣的發展局面，可以毫不誇張的說，在未來很多年之內，南市區在昆明市場難逢敵手，而價格方面也將一路上漲。
最後的問題是，有著良好的縱深發展空間，可是住宅產品卻多以高層普通住宅和高端住宅為主，豪宅與高層住宅之間的巨大產品斷層卻至今尚無人彌補，類似城市級洋房這種似乎離開我們很久的產品，少之又少。
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