文/小鵬王
本文為樓市參考團隊原創作品
還有20天，我們就要揮手告別2018年，而這一年對於房企們來說，無疑是漫長而難熬的……
自731政治局會議以來，“堅決遏制房價上漲”的嚴厲措辭，澆滅了市場對樓市的預期，隨之而來的密集調控更是令人不得喘息。今年下半年，以地產為主業的國企和央企都在積極轉讓盈利能力較差的項目公司股權，而那些500名開外的中小房企呢？可能都來不及告別。
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房地產行業是暴利，這沒什麼好懷疑的，看看中國首富都是幹啥的。房企的銷售額從百億到千億，從千億到萬億，房價是不是過高永遠不在考慮範圍之內，規模大不大才是終極追求目標。
房地產市場是屬於冒險者的戰場，厭惡風險的保守者會死的很慘。在房地產的黃金十年裡，聰明的房企都在瘋狂地拿地，瘋狂地擴張，瘋狂地追求規模化，而現在，它們都活的好好的。
為什麼要追求規模化，這是一個老生常談的話題，但是為了探究房企的經營模式，還是要說一下。
首先，拋開國企不談（國企央企具有先天優勢），民企的規模化直接決定了它的融資能力和融資成本，銀行給不給你貸款，看的就是你的銷售規模。有人可能會感到疑惑，銀行是傻子嗎，房企那麼高的槓桿率，那麼高的負債率，憑什麼信任它給它貸款，其實債務的本質也是建立在信任的基礎之上的，用負債的多少來衡量一個企業的實力是有道理的，況且，即便房企破產了，還有土地和房產抵押在這裡，換成實業可能連褲衩子都不剩。
其次，規模化可以增強房企抵禦風險的能力，對於全國各地都有佈局的房企來說，它們面對突如其來的政策調控，擁有更大的調整空間。一二線城市限購限價，我們就去賣三四線的房子，商鋪公寓不讓搞，我們就去賣住宅，如果啥都不讓賣，我們還可以搞多元化，新能源汽車啦、養老地產啦、醫療地產啦什麼的，反正講個故事先把錢融了、把地圈了，其它的再說。
最後，當一個房企達到千億、萬億的規模時，它就很難倒下了，甚至說不能倒下了，因為它關係到方方面面，太多人的利益，大到它的原材料供應商和一些合作伙伴，小到旗下房產的購房者，都是其加槓桿的助推手，當大家都是拴在一根繩上的螞蚱時，也只能“一方有難八方支援”。
所以，在過去的黃金十年裡，房企追求規模就是真理，高週轉就是牛逼，但以上的種種都是建立在國家經濟上行，銷售利潤足以支付利息的情況下才能夠完成的，現在敢這麼玩的不是瘋子就是傻子。
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所以我一直認為，頭部房企都不是建築界的高手，而是金融圈的老流氓。房子建的再好有什麼用，沒有規模就沒有江湖地位，沒有江湖地位就融不到資金，融不到資金就拍不到越來越昂貴的地皮……
在國內經濟下行，金融去槓桿的趨勢下，首先就要拿房地產開刀，因為就屬你泡沫大，風險高。在一系列的限購、限售、限價、限貸的調控手段下，房企的資金回籠變得極為困難，資金回籠慢就融資吧，可國家又加強了金融監管力度，融資渠道逐步收緊，於是房企沒錢了。
在房企這樣一個高槓杆經營模式下，任何一環出現問題都是致命的，而最為致命的是人們對房地產的預期正在悄然回落，我們說債務是建立在信任基礎之上的，當信任消失時，短時間內蓋起的摩天大樓就會瞬間倒塌，可以說是來的快去得也快。
因此2018年是每個房地產人都會銘記的一年，這一年是真的難熬。大房企在寒冬中瑟瑟發抖，小房企直接賣項目，賣股權，甚至賣身。
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據中國證券報報道，今年下半年以來，房企併購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。上市公司方面，Wind數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的併購，披露交易規模達到489億元。不過近期的產權交易信息顯示，以地產為主業的國企和央企也正積極轉讓盈利能力較差的項目公司股權。
克而瑞數據顯示，碧桂園、萬科、恆大和融創前11月總銷售額超過2萬億元。截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會超過30家，同比去年幾近翻倍；其他各梯隊的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業集中度進一步提升。
在2018中城聯盟論壇上，旭輝董事長林中提出了“三個規模”的概念。他說，在主流的地產開發領域裡面，存在著三個規模：
生存規模，能讓你活下來，生存規模現在是1000億；競爭規模，你在市場上有領先，你的規模使你有更大的競爭能力，帶來資源、土地、資金、人才的配置，競爭規模現在是3000億；發展規模，你已經在行業內領先，你具有整合這種產業價值鏈的能力，你有向產業鏈延伸和非產業延伸的發展空間，發展規模現在是5000億。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，房地產市場格局朝著“寡頭化”趨勢發展，90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會佔據市場份額的60%以上。
無論是大環境還是以上數據的顯示，中小房企都難逃離場的命運，房地產行業也永遠告別了高速增長的時代。在未來，房地產市場“寡頭化”又會帶給購房者怎樣的購房體驗，敬請期待。