今日上午福州市自然資源局發佈《關於2019年第四次公開出讓國有建設用地使用權的公告》，將於7月5日出讓11幅地塊，有商住、有商服、有工礦用地，總佔地面積423畝。起拍價合計49.63億元，平均起拍樓面價11014元/㎡。
11幅地塊具體情況如下：
2019-27號地塊，位於晉安區三八路西側，金雞新苑五期出讓地，佔地面積69320㎡（約104畝），土地用途為商住用地，土地使用年限為住宅70年、商業40年，容積率2.21，限高60米，起拍樓面價9830元/㎡。安置房佔比80%，對接價18430元/㎡。
2019-28號地塊，位於晉安區桂湖苑西側、壠頭路南側地塊，佔地面積45483㎡（約68畝），土地用途為商住用地，土地使用年限為住宅70年、商業40年，容積率1.8，限高30米，起拍樓面價6010元/㎡。採用“限地價、控房價、公開搖號”方式出讓，最高限價7.37億。
2019-29號地塊，位於臺江區江濱中大道以北、鰲峰支路以東；海峽金融商務區I地塊，佔地面積11115㎡（約16.7畝），土地用途為商務辦公用地，土地使用年限為40年，容積率3.8，限高90米（需滿足義序機場淨空要求），起拍樓面價8878元/㎡。該地塊要求單套產權建築面積不低於200㎡，不得設置單元式辦公或公寓式辦公。
2019-30號地塊，位於晉安區新店外環路北側，繞城高速東側地塊，佔地面積39978㎡（約60畝），土地用途為物流倉儲用地，土地使用年限為50年，容積率1.5，限高24米，起拍樓面價3218元/㎡。須100%自持，不得分割轉讓，並帶有稅收考核要求，不足部分需補足。
2019-31號地塊，位於晉安區阪中路北側，原省拖拉機廠及周邊出讓地塊項目地塊三，佔地面積28855㎡（約43.3畝），土地用途為住宅、幼兒園用地，土地使用年限為住宅70年、幼兒園50年，容積率2.17，限高60米，起拍樓面價7123元/㎡。安置房佔比90%，對接價15500元/㎡。
2019-32號地塊，位於晉安區戰阪路北側，八一水庫雨洪公園安置地西壠地塊，佔地面積29314㎡（約44畝），土地用途為住宅用地，土地使用年限為70年，容積率2.0，限高60米，起拍樓面價7386元/㎡。安置房佔比90%，對接價14540元/㎡。
2019-33號地塊，位於鼓樓區溫泉路西側，外貿中心酒店東側，過洋壋舊改項目出讓地，佔地面積12335㎡（約18.5畝），土地用途為商住用地，土地使用年限為住宅70年、商業40年，容積率2.7，限高52米，起拍樓面價11980元/㎡。安置房佔比90%，對接價19300元/㎡。提供1500㎡商業建築面積，按照成交樓面地價加上3400元/㎡建安成本回購。
2019-34號地塊，位於晉安區龍頭路西側，阪中路南側，新店廈坊村及周邊舊屋區改造項目地塊二，佔地面積16042㎡（約24畝），土地用途為住宅用地，土地使用年限為70年，容積率2.8，限高80米，起拍樓面價8371元/㎡。安置房佔比80%，對接價15148元/㎡。
2019-35號地塊，位於鼓樓區八一七北路以東、安泰河南側，朱紫坊西入口（延安中學北側）出讓地塊，佔地面積5124㎡（約7.7畝），土地用途為商服用地，土地使用年限為40年，容積率1.1，限高兩層，起拍樓面價40097元/㎡。該地塊可建設地下不計容商業建築面積3800㎡，涉及文物保護應符合有關規定，建設方案須報相關部門審定。該項目已部分建設，上部工程全過程造價、施工、監理等3份合同（已由地鐵公司簽訂但未實施）須由競得人履行。涉及費用（含接口費共計3680.15萬元）由競得人承擔。
2019-36號地塊，位於晉安區阪中路北側，龍頭路西側，新店廈坊村及周邊舊屋區改造項目地塊一，佔地面積15843㎡（約24畝），土地用途為住宅、社會停車場用地，土地使用年限為住宅70年、停車場50年，容積率2.5，限高80米，起拍樓面價8281元/㎡。安置房佔比80%，對接價15148元/㎡。
2019-37號地塊，位於鼓樓區玫瑰山莊東側，梅峰蛇山周邊舊改項目，佔地面積8611㎡（約13畝），土地用途為商住用地，土地使用年限為住宅70年、商業40年，容積率2.2，限高36米，起拍樓面價9977元/㎡。安置房佔比70%，對接價17550元/㎡。提供3000㎡商業建築面積，按照成交樓面地價加上3400元/㎡建安成本回購。
本次土拍和以往在付款方式上又有變化，此前的土拍，安商房地塊分兩期付款，每期50%，分別於土地合同簽訂之日起30日、360日內支付。本次土拍再度修改，安商房地塊付款方式為分三期付款，每期付款比例分別為50%、30%、20%，分別於土地合同簽訂之日起30日、270日、360日內支付。該項規定是要求後一半的地價款分兩期，其中30%地價款付款要求縮短3個月，促使競得人儘快付款。
另外，仍允許競得人繳清第一期50%地價款後先行辦理相關建審手續。安置房回購款仍為“442”模式，取得預售許可證滿3個月後，如仍有未對接的安置房，政府將付款回購，即取得預售證3個月後開發商即可收回80%的安置房回購款，剩餘20%交房一個月內付清。
總結點評：
這11幅地塊中，除工礦、商服用地之外，僅有桂湖一幅地塊是純商品房地塊，其他皆為安置型商品房地塊。而一共7幅安商房地塊大約可以提供普通商品房6.4萬方。彰顯了福州市繼續大力推進安商房土拍模式的決心。
而且大家會發現，這些安商房地塊限高大多在60米以下，意味著層數不超過20層，而容積率也僅在2.0-2.8之間，依然是居住舒適性高的較低容積率地塊為主。如今的安置房和當年相較完全是天壤之別。以至於為了抗衡這些安商房項目，有的純商房都打出了有針對性的廣告，可見他們的內心是非常慌張的。
福州的安商房項目在地段上不僅不遜色反而比純商品房更佳，尤其是本次鼓樓區的兩幅地塊——過洋壋舊改地塊和梅峰蛇山舊改地塊，今後將會是大家關注的熱點。預計這兩幅鼓樓區的安商房地塊可提供普通商品房近百套。
除鼓樓區的兩幅地塊之外，另外五幅安商房地塊均位於晉安區，其中一幅是金雞新苑五期地塊，繼鳳巒郡和金嶽府之後，金雞山片區依然有大量平價商品房供應。而且這幅地塊佔地上百畝，安置房佔比降低至80%，這樣一來，屆時普通商品房比鳳巒郡和金嶽府要多得多。預計將會在三四百套，對於購房人來說，未來兩年在購房選擇面上會大很多。對於當前陷入銷售困境的“殺豬盤”而言，如今購買力越來越少，競爭對手反而是越來越多了。
此外，晉安區的其他四幅安商房地塊均位於五四北片區，此前不少朋友們問我五四北還有哪些安商房項目入市？而實際上過去一年多時間裡，福州出讓的安商房地塊大量位於二環內，而五四北片區出讓地塊不多，但是福州第一個開售的安商房項目世茂五四理想城卻是位於五四北片區的。
從5月9日土拍出讓廈坊小區地塊（2019-20號）開始，如今五四北片區也吹響了安商房供地的號角。本次戰阪、阪中片區出讓四幅地塊合計135畝，預計今後可售普通商品房也會超過400套。加上福州建工集團的廈坊小區地塊，以及尚未銷售的城投湯斜華郡，接下來五四北也將有足量的平價商品房供應。這對於當前已經完全賣不動的五四北各純商房樓盤來說，房源庫存巨大而供應仍持續不斷，這不是什麼好消息。
但是，如今倉山城門片區的純商品房售價已經低於安商房備案價，如今庫存量巨大的五四北，屆時如果也出現類似現象。那麼，即便是安商房項目也要低於備案價打折賣了，畢竟當年第一個項目就是大打折扣才得以去化。
另外，桂湖片區在沉寂兩年之後，如今也有地塊出讓，但是2017年出讓的地塊還沒入市的情況下，這時候供應這麼多地，將來房子賣給誰呢？要知道開發多年的桂湖片區，今年也就僅僅只有一個班的小學生。
最後，正如我在4月7日的今年下半年樓市預測文章中所說：“在已經完成了遏制房價和穩地價的初步目標之後，今年內能否完成穩房價，就要看下半年的平價（降價）商品房銷售情況了。”如果這些降價銷售的純商品房和平價銷售的安商房去化率也開始下降，那麼說明購買力真就沒剩多少了。一旦成交量再度衰竭，那麼價格也是穩不住的。