轉讓不動產的稅務處理
1.轉讓不動產指的是轉讓二手不動產；房地產開發企業銷售其開發產品不適用該規定；
2.除其他個人外，納稅人轉讓不動產應該向不動產所在地主管地稅預繳稅款，向機構所在地主管國稅申報納稅；
3.其他個人轉讓不動產，向不動產所在地主管地稅申報納稅；
4.一般納稅人轉讓不動產（1）原有不動產（4.30之前取得）
轉讓非自建不動產 | 轉讓自建不動產 | |||
簡易計稅 | 一般計稅 | 簡易計稅 | 一般計稅 | |
計稅依據 | 差額 | 全額 | 全額 | 全額 |
預繳依據 | 差額 | 差額 | 全額 | 全額 |
稅率或徵收率 | 5% | 11% | 5% | 11% |
預繳 | 差額÷1.05×5% | 全額÷1.05×5% | ||
預繳地點 | 不動產所在地，地稅 | |||
申報納稅 | 機構所在地，國稅 |
4.一般納稅人轉讓不動產（2）新不動產（5.1之後取得）
轉讓非自建不動產 | 轉讓自建不動產 | |
一般計稅 | 一般計稅 | |
計稅依據 | 全額 | 全額 |
預繳依據 | 差額 | 全額 |
稅率或徵收率 | 11% | 11% |
預繳 | 差額÷1.05×5% | 全額÷1.05×5% |
預繳地點 | 不動產所在地，地稅 | |
申報納稅 | 機構所在地，國稅 |
5.小規模納稅人轉讓不動產
轉讓非自建不動產 | 轉讓自建不動產 | |
簡易計稅 | 簡易計稅 | |
計稅依據 | 差額 | 全額 |
預繳依據 | 差額 | 全額 |
徵收率 | 5% | 5% |
預繳 | 差額÷1.05×5% | 全額÷1.05×5% |
預繳地點 | 不動產所在地，地稅 | |
申報納稅 | 機構所在地，國稅（其他個人向不動產所在地地稅） |
6.自然人銷售住房
購買不足2年 | 購買超過2年（含2年） | ||
其他地區 | 北上廣深 | ||
普通住房 | 全額徵收5%增值稅 | 免徵增值稅 | 免徵增值稅 |
非普通住房 | （賣出價-買入價）÷1.05×5% | ||
自然人向住房所在地主管地稅機關申報納稅 | |||
個體工商戶向住房所在地主管地稅預繳稅款；向機構所在地主管國稅申報納稅 |
【例題·計算問答題】A工業企業為增值稅一般納稅人，機構所在地在A縣，2017年3月10日轉讓其2014年購買的一幢寫字樓，取得含稅轉讓收入3600萬元。該寫字樓位於B縣，2014年購買時的價格為2500萬元，保留有合法有效憑證；該辦公樓資產原值2600萬元，已經計提折舊150萬元。該工業企業對於該項業務選擇了簡易計稅方法，請回答下列問題。 問題（1）：A企業需要向哪個稅務機關預繳增值稅？預繳多少？ | |
『答案解析』 A企業需要向B縣地稅局預繳增值稅。 預繳增值稅=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（萬元） |
問題（2）：A企業需要向哪個稅務機關申報繳納增值稅？應納增值稅是多少？ | |
『答案解析』 A企業應該向A縣主管國稅機關納稅申報。 應納增值稅=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（萬元） |
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