企業不動產轉租業務增值稅處理

轉租作為一種經營租賃方式在企業房地產經營管理中時有發生，企業轉租不動產是指企業作為不動產承租方將承租的不動產部分或者全部租賃給第三方，由第三方向承租方支付租金的行為。

根據《國家稅務總局關於發佈<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》國家稅務總局公告2016年第16號文件規定，“納稅人取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產，以經營租賃方式出租的，應進行如下處理：

一、2016年4月30日前。一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

例1：A公司為一般納稅人，2016年2月1日整體租入一幢辦公樓，2016年10月1日將二樓出租給B餐飲企業，預收10至12月含稅租金33.3萬元，選擇簡易計稅方法，辦公樓和A公司不在同一地區。計算A公司轉租行為應繳納的增值稅。

解析：

根據國家稅務總局公告2016年第16號文件規定，由於該辦公樓是在2016年5月1日前租入的，因此轉租時A公司可以選擇簡易計稅方法按5%的徵收率計算繳納增值稅。

A公司在辦公樓所在地主管國稅機關預繳的增值稅=[33.3÷（1+5%）]×5%=1.59（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關申報繳納的增值稅=[33.3÷（1+5%）]×5%-1.59=0（萬元）。

二、2016年5月1日後。一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，按11%稅率計算繳納增值稅，相關增值稅進項稅額可以抵扣。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預徵率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

例2：A公司為一般納稅人，2016年6月1日整體租入一幢辦公樓，2016年10月1日將二樓出租給B餐飲企業，預收10至12月含稅租金33.3萬元，辦公樓和A公司不在同一地區。計算A公司轉租行為應繳納的增值稅。

解析：

根據國家稅務總局公告2016年第16號文件規定，由於該辦公樓是在2016年5月1日後租入的，因此A公司轉租時只能按照一般計稅方法計算繳納增值稅。

A公司在辦公樓所在地主管國稅機關預繳的增值稅=[33.3÷（1+11%）]×3%=0.9（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關申報的增值稅銷項稅額=[33.3÷（1+11%）]×11%=3.3（萬元），相關增值稅進項稅額可以抵扣。

三、小規模企業。小規模納稅人出租不動產，按照5%的徵收率計算繳納增值稅，其他規定同上。

例3：A公司為小規模納稅人，2016年6月1日在某商住樓中租入一辦公單元，2016年10月1日將該辦公單元出租給B諮詢公司，預收10至12月含稅租金6.3萬元，商住樓和A公司不在同一地區。計算A公司轉租行為應繳納的增值稅。

解析：

根據國家稅務總局公告2016年第16號文件規定，小規模納稅人出租不動產，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

A公司在商住樓所在地主管國稅機關預繳的增值稅=[6.3÷（1+5%）]×5%=0.3（萬元）

A公司在公司所在地主管國稅機關申報繳納的增值稅=[6.3÷（1+5%）]×5%-0.3=0（萬元）。