對於拆遷評估程序的重要性，關注京尚拆遷律師較久的被拆遷人朋友們，或多或少都已有所瞭解。

有被拆遷人朋友向京尚拆遷律師提問：“律師，聽了你們的講解，我知道評估有問題時，我該啟動什麼程序維權了；可是我該咋判斷這個評估是不是有問題呢？”

京尚拆遷律師今天就來為大家總結一下，拆遷評估中最常出現的違法違規問題，被拆遷人如果遇到這些情況，一定要提高警惕。

1 評估機構不是被拆遷人自己選的

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的相關規定，給被拆遷人的房子做評估的房地產價值評估機構，應該由被拆遷人集體選定。被拆遷人可以在規定時間裡商量選定，也可以通過投票、抽籤等形式選定——總而言之，不能是拆遷方直接指定的

如果說有被拆遷人朋友遇到拆遷方指定評估機構的情況，從這時候開始就一定要提高警惕了——評估的開頭，並不是很美好。

2 評估機構沒有做拆遷評估的資質

並不是所有評估機構，都有資質進行拆遷項目的評估工作如果給咱們的房子做價值評估的機構，根本不具備相應的評估資質，那麼他們做出的評估結果也應當是無效的。

所以，在確定評估機構後，被拆遷人可以留心查證一下，這個房地產評估機構是不是有相應的資質。

舉例來說，如果一家評估機構還在三級資質暫定期內，那根據《房地產估價機構管理辦法》的規定，它就是沒有進行房屋徵收估價業務的資質的。

京尚拆遷律師要特別說明的一點是，評估機構的資質也是有“有效期”的，根據《管理辦法》的規定，房地產估價機構資質有效期是3年，超過這個有效期後，評估機構要向資質許可機關申請延續，沒有申請或者沒有獲批許可的，當然也是不具備相應資質的。

3 評估機構沒有安排實地查勘

估價師通常是結合房屋權屬證書和房屋登記簿等書面材料，以及實地查勘測量登記的信息，來對被拆遷人房屋進行價值評估的。

有詩云“紙上得來終覺淺”，做學問是這樣，做評估也是同樣的道理。估價師如果要對咱們的房子做全面的價值評估，就必然要對房子進行實地考察測量，而不能僅憑調取的書面登記材料。

如果說整個評估過程中，都沒有評估人員來咱們家中，對房子進行實際測量、拍照錄像等，那麼評估結果的得出顯然就是缺乏事實依據的，也是不符合法律規定要求的。

4 估價師沒有製作實地查勘記錄並給被拆遷人簽字

估價師對實地查勘信息進行記錄後，要將記錄交給被拆遷人確認簽字。如果記錄的內容有誤或者有缺漏的，被拆遷人有權提出異議，估價師不進行修改的，被拆遷人有權拒絕在查勘記錄上簽字。

這一步是法律規定必須進行的，如果拆遷方想要進行下一步的拆遷工作，這一步就要有被拆遷人的簽字，或者由房屋徵收部門、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證被拆遷人確實拒絕簽字。

因此，如果估價師沒有製作實地查勘記錄，或者沒有交給被拆遷人簽字確認的，被拆遷人就要提高警惕了，被拆遷人沒有見到實地查勘記錄，也沒有拒絕簽字的機會，那麼在實地查勘記錄上簽字的是誰呢？

5 評估機構進行評估的時點不對

舉個例子來說，2019年開始的徵收，以2015年作為評估時點，這肯定是不合理的。尤其是對國有土地上房屋來說，通常會採用市場法進行評估，房子的市場交易價就顯得尤為重要。

房價一直在變化，確定價格標準當然要有一個明確、合理的時點。因此，《評估辦法》第十條第一款就明確了，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。評估機構以早於這個時點的標準進行評估的，很可能沒法得出一個合理的評估價格，不利於被拆遷人獲得充分的補償。

另外，京尚拆遷律師要特別強調的是，《評估辦法》規定，用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。也就是說，拆遷方不能以拆遷時的“低價”拆被拆遷人的房子，再以回遷房蓋好後的時點的“高價”將回遷房折換或賣給被拆遷人。

如果被拆遷人在拆遷評估過程中，發現評估機構工作中存在以上問題的，一定要及時提出異議，通過法律途徑救濟自己的權利。

拆遷維權工作開始的越早，越有利於被拆遷人速戰速決地保護自己的權利，並爭取到公平合理的補償。

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