文 | 小粥
在買房過程中，最讓人感到心塞的就是在過戶不成這個問題，你想想，自己的錢都交了，而且該折騰的流程也都折騰完了，該貸款的錢也到位了，結果到了最後的一點，賣方不過戶了！那你就該哭了。
特別是在前兩年房地產上行的時候，因為市場價格浮動比較大，導致了很多賣家不惜賠付補償金也要毀約，而作為買家，很多時候都不知道如何去維權，其實呢？遇到這種情況，你不要驚慌，你就要用法律來和賣家好好說說，讓這些人知道如何買房不過戶，他們會受到什麼法律風險。
首先，我們要了解一下過戶存在什麼法律風險！
我國《物權法》明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由於房屋屬於不動產，因此，在房屋買賣中，如果沒有及時辦理房屋過戶手續，仍然會承擔一定的法律風險。
第①類：房屋遭惡意出售在目前房地產市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋所有權人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。
這樣就會出現一旦房屋所有權人與第三人竄在惡意串通的話，就可以通過《合同法》的規定，房屋買受人可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的房屋買賣合同效，然後要求房屋所有權人繼續履行合同。
第②類：房屋遇法院查封在二手房買賣中，有房屋所有人因為有其他債務糾紛擔心房屋被國家機關查封而急於將名下房屋轉讓的情形。
而如果在簽訂房屋買賣合同的時候，如果賣方已經明確知道了出售的房子已經被國家查封了或者做了其他強制措施，合同就一般就會認定無效，因此給買受人造成的損失，是需要賣方承擔損害賠償責任的！
第③類：房屋處分權房屋買賣實際操作中，房屋所有權人基於節約時間成本和便於交易的考慮，往往會委託代理人辦理相關手續。
買房在簽訂房屋買賣合同時，一定要先查好代理人的權限，千萬不要在中介代理方還沒有取得房屋的處分權的時候，就跟他人簽訂了買賣合同，這樣的話，事後也未取得權利人追認或者獲得昂無的處分權。買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。
如果你遇到如此問題，那麼好好的運用這些知識去碾壓不願過戶的賣方！
是不是大家今天看到這個感覺很拗口，迴歸到最簡單的解釋方法裡，在簽訂買賣合同合同時候，如果出現不過戶的情況下， 不要慌，只要你把你之前做的合理合法的證據擺出來， 最後吃苦地的只會是賣方，這就是我們所謂的以不變應萬變。那就什麼都怕了！
賣方不易，且買且珍惜！