儘管入夏之後的濟南樓市，有點平淡，行業競爭激烈，但是參考君還是看到了很多積極的一面，濟南樓市正在朝著健康穩定的方向發展，這顯然是有利於購房者的。
隨著市場的健康發展，越來越多的購房者開始有付費諮詢意識，這一點讓人很欣慰。尊重知識，知識就會給你正向的反饋，如此形成良性發展。濟南樓市參考作為濟南最早嘗試開展付費諮詢的公眾號之一，一直在用心經營自己的公眾號和知識星球。
我們也看到，隨著大家付費諮詢的意願提升，越來越多的優秀同行、有專業度的樓市自媒體開始加入知識星球，開展付費諮詢服務。從2017年開始，在獨自堅守了520天+之後，我們終於發現，自己不再孤單。目前，陸續有更多同行加入付費諮詢的行列，整個行業的發展，需要大家的共同努力。
我們的年費很貴，999元/年，但很值。
這一點不少星球裡的朋友應真切感受到。
也希望更多的優秀同行能加入付費諮詢的隊伍，為濟南樓市健康發展，為購房者買房放心的房子，繼續努力。
以下內容摘選自濟南樓市參考的知識星球，今天和大家一起分享。
01
很早之前參考君就曾說過，二手房市場相當於散戶市場，一房一價，二手房價不好管控，房東願意降價40萬售出，這是他個人自己的決策，沒有人可以左右，而二手房持續的低迷，會讓更多房源加入降價的大軍，市場不好大家奪路而逃，總有很多房子是可以撿漏的。
而對於新房房價，是可以牢牢“掌控”的，當最近很多人都在關注市場上盛傳的低價樓盤，而參考君關心的是，那些明顯低於市場價的樓盤，降到何種價位，才會被“掌控”？實際上，新房市場是不允許有新盤明顯降價的，定價太低的樓盤開盤勢必要往後拖延了。星星之火可以燎原，一個樓盤降價太多，勢必引發周邊樓盤的連鎖反應。這顯然是不利於穩地價，穩房價，穩預期的，這三個穩，是我們頭頂上的一把劍。
誰露頭，就削誰，不信你看。
基於這樣的背景，參考君個人分析未來可能是這樣的走向，如有雷同，純屬蒙的：隨著樓市調控的持續高壓，輿論冷卻，預期穩定，夏天學區房熱潮逐漸進入尾聲，天氣越來越熱，看房的人越來越少，但2016、2017、2018年的高價地蜂擁入市，新項目疊加老項目加推潮，這決定了新房房價低不了，地價成本在那裡，但限購限貸限售依然存在，購買力實在有限，房地產成交變差，銷售去化速度放緩，再加上新開盤的項目開盤遇冷，庫存必然隊高，怎麼辦？
調控不會鬆，但落戶利好可能會鬆動，對衝庫存，給市場送點糧草。以上是個人觀點，不作為置業依據。
02
陸家嘴論壇之後，很多人對樓市的看法又產生一系列的疑惑。
今天，我們開始之前先看一下原話：必須正視一些地方房地產金融化的問題。近年來我國一些城市住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平，更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。
當你買一套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆等額市場租金收入同時有一筆等額的消費支出，意味著你住房生產出等額的定價值，如果再買一套住房出租，同樣有收入和產出。按照聯合國國民經濟核算辦法是這樣規定的，但是當你買了房子只用於投資和投機並不出租就是一堆閒置的水泥、鋼筋和磚頭，房地產市場具有很強的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常，但是房子是用來住的不是用來炒的。歷史證明凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價，凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業，最終都會發現其實都很不划算。
下面本人發表一下個人的看法，僅供參考：
第一，房地產市場的整頓在即，房企過度膨脹的融資行為或許會被壓制，千萬不要瞎看這第一條，未來不排除部分房企資金鍊斷裂，房子會出現爛尾等相關問題！所以買房不要光看價格，開發商的實力這個時候尤為重要。
第二，地方過緊日子，對土地財政還是有很大依賴，當然在目前背景下，地價不可能被拍到很高，但不會低。論壇上的這一系列表述並不是說，中國的房地產徹底不行了。“不能過度依賴”並不是代表就“徹底不行”，一定要理性認識。
回到濟南，我們現在要實現的是穩地價、穩房價、穩預期，這是我們能看到的，以此延伸就是調整土地供應區域和節奏、方式，靈活影響新房價格，發佈打壓政策和預警，推遲相關利好的釋放。儘管目前房價已經掌控的很精準，上下浮動不大，但是我們要具體問題具體分析，部分樓盤已經回本，接下來的產品會追求利潤，這類產品性價比就不及之前；有的樓盤正在尋求更好打動購房者的價位，面對這類樓盤，自住客戶可以出手。這個時候要學會賺開發商的便宜，有些樓盤價格是真合適。
03
以下是濟南樓市參考知識星球裡成員的提問，和我們的回答。
小祕書，您好，麻煩您了，問個問題，我好朋友在孫村有兩套拆遷房，名輝豪庭有一套80的商品房（貸款還有55萬），一個月還款3400，租金2000。現在孫村房子有可能第二次拆遷，拆遷之後沒地方住了，因為全家六口人的活動範圍是在孫村，不可能來名輝住，所以想在孫村再買套商品房，大約100左右的，現在手裡大約30萬，月還款能力總共大約5000元，現在該如何操作啊？感謝。
您好。您客氣啦。個人建議有三種方案：
1、因為您朋友現有房貸在還，不確定您朋友再貸款是需首付三成還是六成。可讓名輝豪庭那套房子非主貸款人的一方去查下徵信，如果沒有房貸記錄，且是濟南戶口，可以考慮在孫村片區買套100萬左右的小三室。具體可以看下勸學裡或重汽翡翠雅郡的新房，100萬左右能買到；或者可以關注下孫村片區的二手房。六口人至少要三室。
2、或者可以考慮將來拆遷後先租房住，手持現有資金，將來可添置點資金要兩套面積更大的回遷房。回遷戶往往能以很優惠的價格購買一定面積的回遷房（參考北湖片區5700-8000元政府回購海爾雲世界的回遷房）。
3、還有個方案是名輝豪庭的房子賣掉，去孫村買，這個方案太折騰，個人不太建議；如果您朋友兩位孩子年齡都很大了，且是一男一女，可以考慮這個方案；如果兩位孩子同為男孩或女孩，個人建議側重第一種或第二種方案。
04
現階段在濟南二手房真能淘到不少“撿漏房”，想今年入手二手房的朋友們，現在可多關注自己中意樓盤或片區的二手房掛牌信息。
今天小祕書隨意瀏覽鏈家網，發現漢峪片區的涵玉翠嶺小區有套總高16層小高層的頂層，建築面積135平，套內106平，得房率78%（公攤22%）。房產證過兩年，總價225萬，贈送地下室，車位另算15萬，裸房單價僅16500元/㎡，房產+地下室+車位總價240萬，單價也僅17777元/㎡。
目前小漢峪新房在售單價均在25000元/㎡以上，大漢峪在售新房均價在21000元/㎡以上。涵玉翠嶺對口學區是漢峪小學（山師附小雅居園南校區），小區依山而建，風景較好，小區容積率僅為1.8，房齡約5-7年的電梯次新房。此房除是頂樓外，沒有太明顯缺點，去年5月份同小區成交價在20000-22000元/㎡之間。
小祕書並非推薦大家買這套房子，是以此房為例說明現階段及下半年濟南二手房市場中有不少撿漏機會，建議大家多關注自己想買片區的二手房價格變化。
最後祝大家今年都能買到高性價比房源。
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