'蘇州樓市調控之下，新房熱度下行，二手房市場表現如何？'

今年5月以來，蘇州房產調控政策頻出，初見成效但卻略顯不足。724調控新政再度加碼，限購、限售、限價、限貸全面升級，嚴格落實房住不炒，“穩地價、穩房價、穩預期”。

持續嚴厲的調控壓市之下，土地市場有所降溫，地價降低，止步現房前一手已成為土拍新常態。新房熱度亦現下行趨勢，市場供應推新節奏放緩，樓盤低調開盤銷售，冷熱分化。7月下半月以來，新房周度成交量更是接連下滑，持續低位。

如今724新政落地尚不足月，蘇州二手房市場表現又有何變化？

6、7月蘇州二手房成交量接連下滑

據克而瑞數據統計，2019年1-7月蘇州市區二手住房成交套數為63480套，同比去年同期增長48%，創下近三年同期蘇州二手房成交新高，且二手房成交量為新房的1.17倍。

二季度二手房成交量整體高位，5月更是衝高近12000套。6月新政影響初現，成交套數11052套，環比下滑8%。7月二手房成交持續下滑，成交套數10434套，環比下滑6%。

近3個月蘇州二手房周度成交數據如下圖，可細微折射出兩次新政對二手房成交走勢影響變化。

5月隨著511新政落地，加速集中網籤，成交量走勢趨穩，周度成交近3000套，仍處相當高位。6月中旬以來，成交量呈明顯下滑趨勢。一則新房集中推新分流效應，二則511新政效應漸顯。

7月成交量整體走勢回落。724新政當週，因系統暫停網籤積壓，成交量滑落至低點。新政後兩週成交量略微回升，主要也是新政前積壓的網籤釋放為主。

整體而言，511新政對二手房抑熱作用毋庸置疑，724新政落地時間尚短，從數據端來看新政影響尚不明顯。近兩週雖然積壓網籤釋放帶來了一小波回升，但周成交量持續一兩千低位，整體下行的大趨勢還是顯而易見。

7月蘇州一二手住宅整體成交量持穩

從一二手住宅成交情況來看，7月，一、二手房整體成交量持穩，新房成交100萬方，環比增加10%；因限售，二手住宅連續兩月下滑，7月成交106萬方，環比減少5%。

8月之後，隨著7.24調控新政影響逐漸釋放，蘇州購房需求量將會逐漸萎縮，市場成交量將會應聲而落，市場將明顯降溫。

各區域二手房市場成交量價

在各區二手房成交方面，7月基本延續了6月市場走勢，除了姑蘇區，其他各區域二手房成交量環比持續下滑。各區域成交均價環比均呈穩中微漲。

園區二手房成交量持續環比下降20%

值得注意的是，限售和學位政策重點針對的園區二手房，近兩月成交量下滑明顯。

其6月成交套數2270套，環比降幅20%，7月成交套數跌落1811套，再度環比下降20%，被姑蘇區、吳中區趕超，滑落區域第三位置。其成交均價43639元，價格持穩。

園區簽約數據逐漸走低，由此可見新政影響逐漸放大。儘管如此，但園區新房稀缺且皆為高端改善，本身即是以二手房市場為主導。蓮花新村、玲瓏灣、路勁鳳凰城等熱門小區二手房市場仍持續火熱。

其他區域二手房市場影響不大

其他區域方面影響不大，姑蘇區依然保持了活躍的成交態勢，持續取代園區蟬聯區域冠軍，7月簽約量更是達到近三千套，大幅助力了當月全市成交表現。

姑蘇區同樣是以二手房交易為主導，且佔據學區資源優勢，不受新政波及，熱度持續升溫。老新村房源備受歡迎，小面積、低總價，學區配套頗具吸引力。

吳中區表現穩定，近2000套左右。高性價比新房選擇面收窄，二手房市場關注度居高不下。吳中城南、尹山湖板塊活躍度持續較高。

吳江區7月簽約量跌至1500套左右，新房市場持續火熱，因而二手房市場關注度有所減弱。

新區也有1300套左右的發揮，學區新政並無針對新區二手房，且核心區本身就是以二手房交易為主導，短期內影響不大。

還有成交墊底的相城區，簽約量穩定在千套。區域在售新盤眾多，純新盤陸續入市，可選面廣，二手房市場成交自然有所分流。

今年下半場，蘇州二手房成交量持續下滑趨勢已現端倪。5.11新政已滿三個月，新政效應持續發酵，對蘇州二手房市場成交已有一定的“降溫”作用，園區尤為明顯。

7.24調控新政升級，對二手房市場必然會有進一步的抑熱效果。但目前網籤普遍延後下，新政的具體影響可能要到8月底9月後才會有所顯現。持續高壓調控之下，接下來蘇州樓市將逐漸迴歸理性平穩。