轉自：998法治大講堂
樓市的一舉一動牽動人心
最近，不少地方房貸利率上調的消息不絕於耳
不少購房者又在抓緊時間上車了
轉自：998法治大講堂
樓市的一舉一動牽動人心
最近，不少地方房貸利率上調的消息不絕於耳
不少購房者又在抓緊時間上車了
不過，買房是件大事兒
千萬得留心購房陷阱
付了錢的房飛了來自998法治大講堂00:0005:57
吳亮經營建材生意，常年四處奔波。好在幾年忙碌下來有了些許積蓄，看著可愛的兒子一天天長大，夫妻倆決定購置一套房屋，將生活安定下來，然後在新家附近做點小買賣。
房屋中介公司的小劉給吳亮推薦了一套二手房，小區環境優美，周圍配套設施齊全，非常適合吳亮一家三口居住，而且現在正在修地鐵，未來說不定房價還會上漲。看完房後，吳亮立馬決定買下它。
2017年9月，吳亮和房主王女士以及中介公司簽訂了三方房屋買賣合同，約定王女士以197萬的價格出售這套房屋。房屋買賣合同簽訂後，吳亮向房主支付了五萬元作為購房定金。此後，吳亮按照合同義務代償了王女士的房貸款和本息。履行完合同義務後，吳亮一家人開始搬家，別提多高興了。
就在一家三口期盼著美好生活時，吳亮卻忽然想到一件事兒：房子還沒過戶呢！於是，2017年10月，吳亮找到中介小劉，要求他去聯繫房主王女士協助辦理過戶手續。然而，王女士卻在電話裡告訴小劉，自己最近在外地辦事，要到11月才能回來辦理過戶。小劉再次提醒王女士，合同約定要在2017年底之前完成過戶，否則將構成違約。
但眼瞅著到了年底，王女士仍遲遲不辦理過戶，而隨著地鐵的正式運營，地鐵沿線房價出現暴漲。吳亮擔心出現變數，又主動找到王女士，要求她辦理過戶手續。可是此時，王女士卻提出，現在房價漲了，吳亮多少也該再付點房款作為補償，自己才能配合辦理過戶手續。
掛掉電話後，吳亮心裡別提多氣憤，於是趕緊聘請了律師準備起訴房主王女士。就在律師調查過程中，卻發現了一件讓他更加生氣的事情——就在吳亮拒絕漲價請求的當天，王女士就把房子過戶給了一名姓朱的女子，房價也是197萬！
吳亮清楚，自己已經入住，這名朱姓女子怎麼可能連房都不看一眼就直接交易？這明顯是兩人串通好了。在律師的幫助下，吳亮一紙訴狀將王女士和朱姓女子起訴至法院，請求法院依法確認朱、王二人間的房屋買賣合同無效，並將房屋恢復至吳亮名下。
一審法院支持了吳亮的訴請，認定兩被告之間的買賣合同因惡意串通損害第三人利益而系無效合同，並且判決將房屋恢復至吳亮名下；兩被告均不服判決，進而提起上訴。最後，成都市中級人民法院以“駁回上訴、維持原判”的二審判決結果依法維護了吳亮的合法權益。
轉自：998法治大講堂
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房屋中介公司的小劉給吳亮推薦了一套二手房，小區環境優美，周圍配套設施齊全，非常適合吳亮一家三口居住，而且現在正在修地鐵，未來說不定房價還會上漲。看完房後，吳亮立馬決定買下它。
2017年9月，吳亮和房主王女士以及中介公司簽訂了三方房屋買賣合同，約定王女士以197萬的價格出售這套房屋。房屋買賣合同簽訂後，吳亮向房主支付了五萬元作為購房定金。此後，吳亮按照合同義務代償了王女士的房貸款和本息。履行完合同義務後，吳亮一家人開始搬家，別提多高興了。
就在一家三口期盼著美好生活時，吳亮卻忽然想到一件事兒：房子還沒過戶呢！於是，2017年10月，吳亮找到中介小劉，要求他去聯繫房主王女士協助辦理過戶手續。然而，王女士卻在電話裡告訴小劉，自己最近在外地辦事，要到11月才能回來辦理過戶。小劉再次提醒王女士，合同約定要在2017年底之前完成過戶，否則將構成違約。
但眼瞅著到了年底，王女士仍遲遲不辦理過戶，而隨著地鐵的正式運營，地鐵沿線房價出現暴漲。吳亮擔心出現變數，又主動找到王女士，要求她辦理過戶手續。可是此時，王女士卻提出，現在房價漲了，吳亮多少也該再付點房款作為補償，自己才能配合辦理過戶手續。
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吳亮清楚，自己已經入住，這名朱姓女子怎麼可能連房都不看一眼就直接交易？這明顯是兩人串通好了。在律師的幫助下，吳亮一紙訴狀將王女士和朱姓女子起訴至法院，請求法院依法確認朱、王二人間的房屋買賣合同無效，並將房屋恢復至吳亮名下。
一審法院支持了吳亮的訴請，認定兩被告之間的買賣合同因惡意串通損害第三人利益而系無效合同，並且判決將房屋恢復至吳亮名下；兩被告均不服判決，進而提起上訴。最後，成都市中級人民法院以“駁回上訴、維持原判”的二審判決結果依法維護了吳亮的合法權益。
北京中銀（成都）律師事務所 律師 陳華朝
房價起起伏伏
房東的心思也跟著變得難以捉摸
二手房購買者內心只有一句話
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北京中銀（成都）律師事務所 律師 陳華朝
房價起起伏伏
房東的心思也跟著變得難以捉摸
二手房購買者內心只有一句話
如果不巧，和吳亮一樣
簽完房屋買賣合同後，房屋價格上漲了！
房東坐地起價，到底怎麼辦?
房屋買賣合同是諾成性合同，合同自成立即發生效力。在合同生效之後房價上漲，房屋出售方要求加價的請求缺乏法定和約定的依據，所以從法律上講，其無權要求加價。
對於實踐中出現的由於房價上漲，賣方寧願賠償也要解除之前簽訂的房屋買賣合同的情況，只要購房者堅持繼續履行合同，並且不存在如房屋被查封等導致合同無法履行的情況，一般而言法院會支持繼續履行合同，保障合同的約束力和購房者的合法權益。
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吳亮清楚，自己已經入住，這名朱姓女子怎麼可能連房都不看一眼就直接交易？這明顯是兩人串通好了。在律師的幫助下，吳亮一紙訴狀將王女士和朱姓女子起訴至法院，請求法院依法確認朱、王二人間的房屋買賣合同無效，並將房屋恢復至吳亮名下。
一審法院支持了吳亮的訴請，認定兩被告之間的買賣合同因惡意串通損害第三人利益而系無效合同，並且判決將房屋恢復至吳亮名下；兩被告均不服判決，進而提起上訴。最後，成都市中級人民法院以“駁回上訴、維持原判”的二審判決結果依法維護了吳亮的合法權益。
北京中銀（成都）律師事務所 律師 陳華朝
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簽完房屋買賣合同後，房屋價格上漲了！
房東坐地起價，到底怎麼辦?
房屋買賣合同是諾成性合同，合同自成立即發生效力。在合同生效之後房價上漲，房屋出售方要求加價的請求缺乏法定和約定的依據，所以從法律上講，其無權要求加價。
對於實踐中出現的由於房價上漲，賣方寧願賠償也要解除之前簽訂的房屋買賣合同的情況，只要購房者堅持繼續履行合同，並且不存在如房屋被查封等導致合同無法履行的情況，一般而言法院會支持繼續履行合同，保障合同的約束力和購房者的合法權益。
本案中的房東王女士更狠
不僅坐地起價
還串通他人
惡意“一房二賣”，又該怎麼維權？
從我國《合同法》第五十二條的規定來看，房屋出售方與第三人惡意串通而訂立並損害原購房人利益的合同，系屬無效合同。
所謂的“惡意串通”，在實際生活中通常表現為兩種：一是房屋出售方與第三人虛構債務，用該房屋進行抵償的；二是雙方存在血緣或其他情誼關係並以明顯低價出售或者無償贈與的。出現這種情況，購房者可以向有管轄權的人民法院提起訴訟，請求依法確認房屋出售方和第三人間的房屋買賣合同無效。
購買二手房時還有一類風險
就是二手房還有承租人！
購買有租客的二手房，可能出現哪些法律風險？
《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
購房者如果事前知道欲購房屋尚有承租人存在的，或者房屋租賃合同已辦理登記備案的，應該要求房屋出售方或原房主出具承租人不行使優先購買權的證明文件，如若不然涉及訴訟便會被推定為惡意的買受人，處於不利的訴訟地位。
此外，根據《商品房屋租賃管理辦法》第十二條的規定，房屋上之前存在的合法有效的租賃合同不因房屋產權變動而失效。在無其他效力瑕疵的情況下，原房屋租賃合同的權利義務關係會概括轉移給新的登記權利人。對購房者而言，這就可能出現“買了房還不能住”的尷尬情況。
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但眼瞅著到了年底，王女士仍遲遲不辦理過戶，而隨著地鐵的正式運營，地鐵沿線房價出現暴漲。吳亮擔心出現變數，又主動找到王女士，要求她辦理過戶手續。可是此時，王女士卻提出，現在房價漲了，吳亮多少也該再付點房款作為補償，自己才能配合辦理過戶手續。
掛掉電話後，吳亮心裡別提多氣憤，於是趕緊聘請了律師準備起訴房主王女士。就在律師調查過程中，卻發現了一件讓他更加生氣的事情——就在吳亮拒絕漲價請求的當天，王女士就把房子過戶給了一名姓朱的女子，房價也是197萬！
吳亮清楚，自己已經入住，這名朱姓女子怎麼可能連房都不看一眼就直接交易？這明顯是兩人串通好了。在律師的幫助下，吳亮一紙訴狀將王女士和朱姓女子起訴至法院，請求法院依法確認朱、王二人間的房屋買賣合同無效，並將房屋恢復至吳亮名下。
一審法院支持了吳亮的訴請，認定兩被告之間的買賣合同因惡意串通損害第三人利益而系無效合同，並且判決將房屋恢復至吳亮名下；兩被告均不服判決，進而提起上訴。最後，成都市中級人民法院以“駁回上訴、維持原判”的二審判決結果依法維護了吳亮的合法權益。
北京中銀（成都）律師事務所 律師 陳華朝
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簽完房屋買賣合同後，房屋價格上漲了！
房東坐地起價，到底怎麼辦?
房屋買賣合同是諾成性合同，合同自成立即發生效力。在合同生效之後房價上漲，房屋出售方要求加價的請求缺乏法定和約定的依據，所以從法律上講，其無權要求加價。
對於實踐中出現的由於房價上漲，賣方寧願賠償也要解除之前簽訂的房屋買賣合同的情況，只要購房者堅持繼續履行合同，並且不存在如房屋被查封等導致合同無法履行的情況，一般而言法院會支持繼續履行合同，保障合同的約束力和購房者的合法權益。
本案中的房東王女士更狠
不僅坐地起價
還串通他人
惡意“一房二賣”，又該怎麼維權？
從我國《合同法》第五十二條的規定來看，房屋出售方與第三人惡意串通而訂立並損害原購房人利益的合同，系屬無效合同。
所謂的“惡意串通”，在實際生活中通常表現為兩種：一是房屋出售方與第三人虛構債務，用該房屋進行抵償的；二是雙方存在血緣或其他情誼關係並以明顯低價出售或者無償贈與的。出現這種情況，購房者可以向有管轄權的人民法院提起訴訟，請求依法確認房屋出售方和第三人間的房屋買賣合同無效。
購買二手房時還有一類風險
就是二手房還有承租人！
購買有租客的二手房，可能出現哪些法律風險？
《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
購房者如果事前知道欲購房屋尚有承租人存在的，或者房屋租賃合同已辦理登記備案的，應該要求房屋出售方或原房主出具承租人不行使優先購買權的證明文件，如若不然涉及訴訟便會被推定為惡意的買受人，處於不利的訴訟地位。
此外，根據《商品房屋租賃管理辦法》第十二條的規定，房屋上之前存在的合法有效的租賃合同不因房屋產權變動而失效。在無其他效力瑕疵的情況下，原房屋租賃合同的權利義務關係會概括轉移給新的登記權利人。對購房者而言，這就可能出現“買了房還不能住”的尷尬情況。
購買二手房
還應注意這些事兒！
（一）查看房屋產權證書，核實產權證上登記權利人的身份信息與實際的房屋轉讓人的身份信息是否一致；在此基礎上還應該去房產所在地的不動產管理中心或者房管局查詢房屋的抵押和限制登記的狀況，以確定房屋轉讓人是否有處分權，以及房屋上是否有產權糾紛。
（二）查詢房屋用途和土地用途，是否屬於違法或違章建築，以及是否面臨拆遷。除此之外，還應該從轉讓人的職業、收入、負債情況和人品道德等方面，對房屋轉讓人的大致情況有些瞭解，以便從生活經驗層面對購房的風險進行事前評估。
（三）購買二手房多有房屋中介公司的參與。在簽訂房屋買賣合同之前要約定好房屋中介公司的違約責任，以免出現房屋中介公司出現違約時難以追究其的責任的情況；另外，如果房屋買賣合同是由房屋中介提供的三方格式合同，購房者對於其中不合理免除或減輕中介公司責任的條款應提出異議，中介公司不能給出合理解釋的，應拒絕簽訂三方合同。
買房交“定金”
有哪些注意事項？
（一）通常在購房合同簽訂之前或簽訂之時，購房者會與房屋出售一方約定購房的“定金”。根據《中華人民共和國擔保法》第89條的規定，購房合同中的定金本質上是購房者對房屋出售方債權的擔保，因此如果雙方都履行債務，則定金應抵作購房款或收回；若購房者不履行購房合同約定的債務，則無權要求返還定金；而如果房屋出售方不履行合同約定的債務，應雙倍返還定金。
（二）需要注意的是，定金需要以書面的形式約定，並且定金合同是一個實踐合同，這就意味著它需要以定金的實際交付為生效要件，因此僅書面約定了定金而沒有實際交付的定金合同不發生效力；此外根據我國擔保法的規定，定金的數額尊重當事人的意思自治，但是約定的定金數額不得超過主合同標的額的20%。
（三）除此之外，還應該區分“定金”與“訂金”以及“誠意金”日常生活中，締結購房合同之時當事人常常會把“定金“（確定的“定”）寫成“訂金”（訂書機的“訂”），但是後者與“誠意金”都僅能表達一種生活層面上的購房的意向，但兩者都不是法律上的概念，因此都不能主張對方雙倍返還。
轉自：998法治大講堂
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2017年9月，吳亮和房主王女士以及中介公司簽訂了三方房屋買賣合同，約定王女士以197萬的價格出售這套房屋。房屋買賣合同簽訂後，吳亮向房主支付了五萬元作為購房定金。此後，吳亮按照合同義務代償了王女士的房貸款和本息。履行完合同義務後，吳亮一家人開始搬家，別提多高興了。
就在一家三口期盼著美好生活時，吳亮卻忽然想到一件事兒：房子還沒過戶呢！於是，2017年10月，吳亮找到中介小劉，要求他去聯繫房主王女士協助辦理過戶手續。然而，王女士卻在電話裡告訴小劉，自己最近在外地辦事，要到11月才能回來辦理過戶。小劉再次提醒王女士，合同約定要在2017年底之前完成過戶，否則將構成違約。
但眼瞅著到了年底，王女士仍遲遲不辦理過戶，而隨著地鐵的正式運營，地鐵沿線房價出現暴漲。吳亮擔心出現變數，又主動找到王女士，要求她辦理過戶手續。可是此時，王女士卻提出，現在房價漲了，吳亮多少也該再付點房款作為補償，自己才能配合辦理過戶手續。
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從我國《合同法》第五十二條的規定來看，房屋出售方與第三人惡意串通而訂立並損害原購房人利益的合同，系屬無效合同。
所謂的“惡意串通”，在實際生活中通常表現為兩種：一是房屋出售方與第三人虛構債務，用該房屋進行抵償的；二是雙方存在血緣或其他情誼關係並以明顯低價出售或者無償贈與的。出現這種情況，購房者可以向有管轄權的人民法院提起訴訟，請求依法確認房屋出售方和第三人間的房屋買賣合同無效。
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就是二手房還有承租人！
購買有租客的二手房，可能出現哪些法律風險？
《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
購房者如果事前知道欲購房屋尚有承租人存在的，或者房屋租賃合同已辦理登記備案的，應該要求房屋出售方或原房主出具承租人不行使優先購買權的證明文件，如若不然涉及訴訟便會被推定為惡意的買受人，處於不利的訴訟地位。
此外，根據《商品房屋租賃管理辦法》第十二條的規定，房屋上之前存在的合法有效的租賃合同不因房屋產權變動而失效。在無其他效力瑕疵的情況下，原房屋租賃合同的權利義務關係會概括轉移給新的登記權利人。對購房者而言，這就可能出現“買了房還不能住”的尷尬情況。
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還應注意這些事兒！
（一）查看房屋產權證書，核實產權證上登記權利人的身份信息與實際的房屋轉讓人的身份信息是否一致；在此基礎上還應該去房產所在地的不動產管理中心或者房管局查詢房屋的抵押和限制登記的狀況，以確定房屋轉讓人是否有處分權，以及房屋上是否有產權糾紛。
（二）查詢房屋用途和土地用途，是否屬於違法或違章建築，以及是否面臨拆遷。除此之外，還應該從轉讓人的職業、收入、負債情況和人品道德等方面，對房屋轉讓人的大致情況有些瞭解，以便從生活經驗層面對購房的風險進行事前評估。
（三）購買二手房多有房屋中介公司的參與。在簽訂房屋買賣合同之前要約定好房屋中介公司的違約責任，以免出現房屋中介公司出現違約時難以追究其的責任的情況；另外，如果房屋買賣合同是由房屋中介提供的三方格式合同，購房者對於其中不合理免除或減輕中介公司責任的條款應提出異議，中介公司不能給出合理解釋的，應拒絕簽訂三方合同。
買房交“定金”
有哪些注意事項？
（一）通常在購房合同簽訂之前或簽訂之時，購房者會與房屋出售一方約定購房的“定金”。根據《中華人民共和國擔保法》第89條的規定，購房合同中的定金本質上是購房者對房屋出售方債權的擔保，因此如果雙方都履行債務，則定金應抵作購房款或收回；若購房者不履行購房合同約定的債務，則無權要求返還定金；而如果房屋出售方不履行合同約定的債務，應雙倍返還定金。
（二）需要注意的是，定金需要以書面的形式約定，並且定金合同是一個實踐合同，這就意味著它需要以定金的實際交付為生效要件，因此僅書面約定了定金而沒有實際交付的定金合同不發生效力；此外根據我國擔保法的規定，定金的數額尊重當事人的意思自治，但是約定的定金數額不得超過主合同標的額的20%。
（三）除此之外，還應該區分“定金”與“訂金”以及“誠意金”日常生活中，締結購房合同之時當事人常常會把“定金“（確定的“定”）寫成“訂金”（訂書機的“訂”），但是後者與“誠意金”都僅能表達一種生活層面上的購房的意向，但兩者都不是法律上的概念，因此都不能主張對方雙倍返還。