時間一晃而過，眼看8月已經進入尾聲，傳統旺季“金九銀十”就要到來，但是這一年的樓市卻有些不一樣。

2019年1-7月，中央和地方政府共出臺了307次調控政策，這一頻率比去年同期高出了47次，創歷史同期新高。受此影響，未來房地產市場將正式進入下行通道中。

進入下半年，市場仍未有明顯起色。除住宅市場交易繼續平淡外，上半年一度火熱的土地市場，也有明顯降溫。

樓市成交持續下行

具體來看，重慶樓市最近表現低迷，成交8月以來持續低位，上週重慶主城區商品房成交建築面積約40.68萬方，環比下降3.44%。

二手房方面，目前鏈家在售的房源已接近11萬套，另一方面據諸葛找房數據顯示，二手房掛牌價雖從今年4月開始處於上漲態勢，但進入7月以後漲幅明顯變窄，7月份重慶主城九區降價房源量總和為3811套，環比上月（3734套）增加2.06%。

圖片來源：諸葛找房

全國範圍內，從中國指數研究院發佈的數據來看，在剛剛過去一週裡，該機構重點監測的22個城市成交面積環比下降4.9%。其中13個城市成交環比下降，佔監測城市的59%；與去年同期相比，22個代表城市成交量整體下降9.4%，其中16個城市成交同比下降。

據統計，上週一線城市房地產成交量環比同比分別下滑了4.2%、14.3%；二線代表城市成交量環比同比分別下滑了4.8%、8.2%；三線代表城市成交量環比同比分別下滑了6.1%、8.5%。

8月15日，國家統計局發佈7月份70城最新房價數據，數據中顯示70城商品房漲幅全面回落，且部分城市分化嚴重，二手房市場連續出現多地城市下跌。

圖源網絡

土地市場方面，7月全月，全國熱點的一、二線城市合計土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億元，土地成交溢價率僅為12%，相比之前幾個月明顯下調。

進入8月，土地市場降溫退燒趨勢繼續蔓延。8月首周，全國成交單宗5億元以上地塊僅32宗。其中，底價成交的數量高達18宗，6宗土地溢價率僅為1%左右，僅4宗地塊溢價率超過30%。

隨著樓市調控進入中期，因城施策的形式已經逐漸凸顯，但實際上人們買房觀望氛圍卻越來越濃。其中絕大多數人的觀點就是因城施策帶來的隨機性，如果說在以往投資者在等市場的契機，現在卻是等著政策的延伸效應。

房企處境越發艱難

在低迷的市場面前，“金九銀十”的到來，讓房企處境越發艱難了。

在7月30日，政府關於房地產市場除重申“房住不炒”之外，還增加一個新提法——“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

央行則直接點名房地產，稱房地產行業佔用信貸資源依然較多，下一步要嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理，加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示。

一時間，樓市再度成為調控收緊的風暴點。

融資及其他調控政策收緊將增加市場觀望情緒，使本來仍處於增速回落中的市場成交繼續下行走勢。

房企融資壓力的加大，令其拿地行為也愈發謹慎。7月以來信託收緊後，土地市場降溫顯著。預計下半年房企拿地意願難以大幅改善。

​7月份龍頭房企銷售普遍下滑，也顯示出市場的回落之勢。

萬科6月份實現合同銷售面積489.3萬平方米，合同銷售金額663.9億元，7月份實現合同銷售面積313.5萬平方米，合同銷售金額481.9億元，銷售金額下滑幅度逾27%。

同樣，6月份，融創中國公司實現合同銷售金額約507.9億元，7月實現合同銷售金額約為411.5億元，環比下滑近20%。

如此看來，面對“金九銀十”傳統市場窗口，房企或會加大促銷力度。目前房企面臨資金壓力、庫存壓力和政策壓力，房企也會主動降價促銷。

對於購房者來說，要如何做？

對於剛需自住者，控制好負債率，有首付款，有穩定的資金償還月供，負債控制在家庭收入的40%，可以入市。要是遇到各方面都滿意的項目，家庭資金也充裕，也可果斷出手。

在樓市平穩期，房子品質很重要，物業服務好、社區管理規範的小區在二手房交易中更有價值。好房子更抗跌，更容易變現脫手，而差房子打折促銷都無人問津。