近些年中國房地產市場的發展令人印象深刻，樓市經歷了長達十餘年的繁榮，未來行業將面臨怎麼的洗牌過程。有觀點認為，暴漲時代或已過去。
未來新房交易量縮減?
據稱在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
那麼今後的十幾年會怎麼走?黃奇帆表示，未來十幾年，中國每年的房地產新房的交易量，不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
其分析表示，在今後十幾年的長週期裡，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量的時代結束了，去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。因為1998年到2008年，每年增長25%左右;2008年到2012年期間，每年增長15%左右;而2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區間，增幅進一步下降，去年增長率是1.8%。
黃奇帆在會上指出，今後十幾年的房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
樓市一年最多漲5%
在過去的樓市黃金時期裡，房價一漲再漲，未來這將會有什麼變化?黃奇帆此次分析認為，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
但他同時表示，從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島;廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。
在過去20年時間裡，人口遷徙和城市化也往往使得樓市持續上漲。但有觀點認為，目前來看將樓市作為暴富籌碼的時代或許要結束了。近日，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉撰文表示，有幾大跡象顯示樓市未來難以大漲，其中包括居民收入增長的放緩、京滬深榜樣力量不再、涉房政策不為所動等等。
樓市銷售降溫顯現
在地產調控政策頻出的情況下，6月房地產市場持續降溫。國家統計局此前發佈的數據顯示，6月份全國70個城房價上漲城市數量減少，一二線城市二手房價格環比漲幅全面回落，一二三線城市新房和二手房價格同比漲幅均回落。
據初步測算，4個一線城市二手房價格環比持平，5月為上漲0.1%。其中：北京和廣州持平，上海和深圳均下降0.1%。31個二線城市二手房價格上漲0.3%，漲幅比5月回落0.2個百分點。35個三線城市二手房價格環比上漲0.7%，漲幅比5月擴大0.1個百分點。
分析人士表示，6月20個城市二手房價下調是年內首次，一二線熱點城市房價進入到調整階段，後續若沒有明顯的信貸寬鬆政策，預計7-8月份全國一二線城市房價將進入“小陽春”後的“倒春寒”。與此同時，房地產投資、銷售、資金等多個指標累計增速連續2個月回落，顯示市場已有降溫趨勢，預計在房企融資收緊的趨勢延續背景下，將會影響未來投資開發進度。
諸葛找房數據研究中心認為，整體6月份房價漲幅穩中有降，二手房受市場調控加碼影響，信心有所下降，房價小幅下跌，特別是部分調控加碼的熱點二線城市。安居客房產研究院預計，二手房降溫會在下半年持續對新房形成直接影響，並帶動新房房價漲幅回落。
光大證券認為，展望全年，需求端流動性收緊疊加價格預期管理，預計一二線將回歸溫和復甦的軌道，30個大中城市6月銷售表現已展現了相關的跡象。隨著房價預期調整向低線城市擴散，以及棚改力度減弱的影響持續顯現，三四線城市後續或存較明顯的降速壓力。接下來將維持 2019 年下半年“總量下行與結構分化並存”的觀點，行業銷售總量仍處於下行通道，預計全年商品住宅銷售面積同比-7%，銷售金額持平。
上半年房企融資收緊
與此同時，今年前6個月房地產開發投資、商品房銷售、房企到位資金等多個指標累計同比增速均有所回落，市場分析認為這也預示了房地產市場正在進入調整期。
國家統計局的數據顯示，1-6月，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。從銷售指標看，1-6月，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。商品房銷售額70698億元，同比增長5.6%，增速回落0.5個百分點。從資金指標看，1-6月，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1-5月份回落0.4個百分點。
易居研究院分析表示，銷售面積指標方面，目前已出現了連續5個月負增長的現象，說明市場已經有所降溫，雖然3月份開始出現“小陽春”，但5-6月份的市場數據說明樓市回暖是有阻力的。
此外該分析機構認為，從房企到位資金指標來看，增速回落和當前防範金融風險的大環境有密切關聯。今年5月份開始很多房企的融資壓力明顯增加，資金面略有收緊，這也會影響房企的土地投資和房屋銷售策略。當前信託融資和海外債的發行都明顯收緊，預計類似收緊的趨勢還會延續，一直要到今年第四季度或才會有新的改善。
來源：東方財富網
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文章來源:東方財富網
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