'未來10年，北京哪裡的房子漲幅最大？(深度分析)'
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
同時我們也能看到，運河核心區是做了高層建築嚴格管控的。這樣CBD的超高層建築組團和老城的燃燈塔等歷史文物就會組合成獨特的城市景觀，形成良好的水鄉區城市天際線。
當年樑陳方案落選的遺憾，從通州規劃中填補上了。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
同時我們也能看到，運河核心區是做了高層建築嚴格管控的。這樣CBD的超高層建築組團和老城的燃燈塔等歷史文物就會組合成獨特的城市景觀，形成良好的水鄉區城市天際線。
當年樑陳方案落選的遺憾，從通州規劃中填補上了。
通州副中心1億平方米的建築規模，並不完全是新建，其中含有老城現存的大量建築，這其中，就涉及到對通州老城區的改造和重建。在58.5 平方公里的老城區中，永順鎮、潞城鎮、梨園鎮、張家灣鎮、宋莊鎮的交通條件、居住品質、生活配套都會得到不小的提升。
接下來分析“一軸”，“一軸”就是依託六環路建設功能融合活力地區。這裡其實有一個非常大的工程，就是東六環路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。
怎麼形容六環路入地的工程呢？壕無人性。16公里，投資172億，相當於1公里10億。除了四車道變成雙向八車道外，還有7.5公里的地下隧道形式。
請注意下圖，六環路整個區域的位置很尬尷，南北向貫穿了整個區域。六環路以東是北京市政府行政辦公區所在地，以西是交通樞紐站點和住宅區。這部分道路走地下，減弱了地面上的割裂感。地面上可以做綠化，做公園。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
同時我們也能看到，運河核心區是做了高層建築嚴格管控的。這樣CBD的超高層建築組團和老城的燃燈塔等歷史文物就會組合成獨特的城市景觀，形成良好的水鄉區城市天際線。
當年樑陳方案落選的遺憾，從通州規劃中填補上了。
通州副中心1億平方米的建築規模，並不完全是新建，其中含有老城現存的大量建築，這其中，就涉及到對通州老城區的改造和重建。在58.5 平方公里的老城區中，永順鎮、潞城鎮、梨園鎮、張家灣鎮、宋莊鎮的交通條件、居住品質、生活配套都會得到不小的提升。
接下來分析“一軸”，“一軸”就是依託六環路建設功能融合活力地區。這裡其實有一個非常大的工程，就是東六環路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。
怎麼形容六環路入地的工程呢？壕無人性。16公里，投資172億，相當於1公里10億。除了四車道變成雙向八車道外，還有7.5公里的地下隧道形式。
請注意下圖，六環路整個區域的位置很尬尷，南北向貫穿了整個區域。六環路以東是北京市政府行政辦公區所在地，以西是交通樞紐站點和住宅區。這部分道路走地下，減弱了地面上的割裂感。地面上可以做綠化，做公園。
通過一軸一帶的梳理之後，我們就自然發現了通州住宅最好的核心三角區。三角區由六環路和運河、通燕高速包圍，以西是通州運河CBD，以東是市政府所在地。南部是極佳的運河風景線。
這也是為什麼，這個板塊的房產在過去10年跑贏北京大部分樓盤的原因。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
同時我們也能看到，運河核心區是做了高層建築嚴格管控的。這樣CBD的超高層建築組團和老城的燃燈塔等歷史文物就會組合成獨特的城市景觀，形成良好的水鄉區城市天際線。
當年樑陳方案落選的遺憾，從通州規劃中填補上了。
通州副中心1億平方米的建築規模，並不完全是新建，其中含有老城現存的大量建築，這其中，就涉及到對通州老城區的改造和重建。在58.5 平方公里的老城區中，永順鎮、潞城鎮、梨園鎮、張家灣鎮、宋莊鎮的交通條件、居住品質、生活配套都會得到不小的提升。
接下來分析“一軸”，“一軸”就是依託六環路建設功能融合活力地區。這裡其實有一個非常大的工程，就是東六環路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。
怎麼形容六環路入地的工程呢？壕無人性。16公里，投資172億，相當於1公里10億。除了四車道變成雙向八車道外，還有7.5公里的地下隧道形式。
請注意下圖，六環路整個區域的位置很尬尷，南北向貫穿了整個區域。六環路以東是北京市政府行政辦公區所在地，以西是交通樞紐站點和住宅區。這部分道路走地下，減弱了地面上的割裂感。地面上可以做綠化，做公園。
通過一軸一帶的梳理之後，我們就自然發現了通州住宅最好的核心三角區。三角區由六環路和運河、通燕高速包圍，以西是通州運河CBD，以東是市政府所在地。南部是極佳的運河風景線。
這也是為什麼，這個板塊的房產在過去10年跑贏北京大部分樓盤的原因。
05
最後聊一下“多點”，也就是副中心外圍的多個產業特色小鎮。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
同時我們也能看到，運河核心區是做了高層建築嚴格管控的。這樣CBD的超高層建築組團和老城的燃燈塔等歷史文物就會組合成獨特的城市景觀，形成良好的水鄉區城市天際線。
當年樑陳方案落選的遺憾，從通州規劃中填補上了。
通州副中心1億平方米的建築規模，並不完全是新建，其中含有老城現存的大量建築，這其中，就涉及到對通州老城區的改造和重建。在58.5 平方公里的老城區中，永順鎮、潞城鎮、梨園鎮、張家灣鎮、宋莊鎮的交通條件、居住品質、生活配套都會得到不小的提升。
接下來分析“一軸”，“一軸”就是依託六環路建設功能融合活力地區。這裡其實有一個非常大的工程，就是東六環路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。
怎麼形容六環路入地的工程呢？壕無人性。16公里，投資172億，相當於1公里10億。除了四車道變成雙向八車道外，還有7.5公里的地下隧道形式。
請注意下圖，六環路整個區域的位置很尬尷，南北向貫穿了整個區域。六環路以東是北京市政府行政辦公區所在地，以西是交通樞紐站點和住宅區。這部分道路走地下，減弱了地面上的割裂感。地面上可以做綠化，做公園。
通過一軸一帶的梳理之後，我們就自然發現了通州住宅最好的核心三角區。三角區由六環路和運河、通燕高速包圍，以西是通州運河CBD，以東是市政府所在地。南部是極佳的運河風景線。
這也是為什麼，這個板塊的房產在過去10年跑贏北京大部分樓盤的原因。
05
最後聊一下“多點”，也就是副中心外圍的多個產業特色小鎮。
從規劃上，每一個小鎮都可圈可點。但從置業、投資的角度來說，目前最值得關注的只有兩個。
從區域來說，永樂店、於家務比較遠，暫時很難受到副中心的紅利輻射。房價2萬多雖然便宜，但對北京購房群體來說，房票貸票的資格太珍貴了。買入有點浪費。
從產業來說，漷縣鎮主打養老、健康，醫療配套不錯，西集鎮是蔬果養殖基地，生態觀光為主，宋莊是藝術聚集區，未來有可能會成為通州政務拓展區，但總體來說，這三個小鎮的產業不夠優勢。
有一個特殊的馬駒橋。從位置上來說比較尷尬，處於大興和通州的交界處，而且在通州的邊緣位置，更接近亦莊新城的輻射。所以馬駒橋的配套一直很難發展得起來。
可圈可點的是潞城和臺湖兩個小鎮。作為市政府搬遷地，潞城以得天獨厚的區位優勢，享受到很大的利好。
重點聊聊臺湖，這是一個可以好好規劃開發的板塊。
從地理上來說，臺湖位於朝陽、通州、大興的三點交匯處，是一個非常重要的樞紐位置。如果去國貿的話，臺湖走雙向8車道的京津高速不會堵車，交通比較方便。
環球影城7號線、八通線沿線的利好就不說了。規劃中南北貫通的17號線講穿過臺湖片區，連接兩大機場的S6號線，也會通過臺湖。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
同時我們也能看到，運河核心區是做了高層建築嚴格管控的。這樣CBD的超高層建築組團和老城的燃燈塔等歷史文物就會組合成獨特的城市景觀，形成良好的水鄉區城市天際線。
當年樑陳方案落選的遺憾，從通州規劃中填補上了。
通州副中心1億平方米的建築規模，並不完全是新建，其中含有老城現存的大量建築，這其中，就涉及到對通州老城區的改造和重建。在58.5 平方公里的老城區中，永順鎮、潞城鎮、梨園鎮、張家灣鎮、宋莊鎮的交通條件、居住品質、生活配套都會得到不小的提升。
接下來分析“一軸”，“一軸”就是依託六環路建設功能融合活力地區。這裡其實有一個非常大的工程，就是東六環路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。
怎麼形容六環路入地的工程呢？壕無人性。16公里，投資172億，相當於1公里10億。除了四車道變成雙向八車道外，還有7.5公里的地下隧道形式。
請注意下圖，六環路整個區域的位置很尬尷，南北向貫穿了整個區域。六環路以東是北京市政府行政辦公區所在地，以西是交通樞紐站點和住宅區。這部分道路走地下，減弱了地面上的割裂感。地面上可以做綠化，做公園。
通過一軸一帶的梳理之後，我們就自然發現了通州住宅最好的核心三角區。三角區由六環路和運河、通燕高速包圍，以西是通州運河CBD，以東是市政府所在地。南部是極佳的運河風景線。
這也是為什麼，這個板塊的房產在過去10年跑贏北京大部分樓盤的原因。
05
最後聊一下“多點”，也就是副中心外圍的多個產業特色小鎮。
從規劃上，每一個小鎮都可圈可點。但從置業、投資的角度來說，目前最值得關注的只有兩個。
從區域來說，永樂店、於家務比較遠，暫時很難受到副中心的紅利輻射。房價2萬多雖然便宜，但對北京購房群體來說，房票貸票的資格太珍貴了。買入有點浪費。
從產業來說，漷縣鎮主打養老、健康，醫療配套不錯，西集鎮是蔬果養殖基地，生態觀光為主，宋莊是藝術聚集區，未來有可能會成為通州政務拓展區，但總體來說，這三個小鎮的產業不夠優勢。
有一個特殊的馬駒橋。從位置上來說比較尷尬，處於大興和通州的交界處，而且在通州的邊緣位置，更接近亦莊新城的輻射。所以馬駒橋的配套一直很難發展得起來。
可圈可點的是潞城和臺湖兩個小鎮。作為市政府搬遷地，潞城以得天獨厚的區位優勢，享受到很大的利好。
重點聊聊臺湖，這是一個可以好好規劃開發的板塊。
從地理上來說，臺湖位於朝陽、通州、大興的三點交匯處，是一個非常重要的樞紐位置。如果去國貿的話，臺湖走雙向8車道的京津高速不會堵車，交通比較方便。
環球影城7號線、八通線沿線的利好就不說了。規劃中南北貫通的17號線講穿過臺湖片區，連接兩大機場的S6號線，也會通過臺湖。
而且他還是一塊半熟之地，有著大片的可開發面積。
01
所有事情，都有可以追溯的源頭。
北京的城市規劃，最早要追溯到1957年的版本。最初的設計是，北京以舊城區（主要是二環以內的古城區）為單一的市中心，通過環線向外蔓延生長。
可以說，現在的北京，就是按照當時的規模設想一步步走過來的。但北京的發展速度遠遠超出了所有人的想象，當規劃還停留在圖紙的時候，北京就已經提前完成了無序的開發和擴展。
結果就是北京60多年來一直在攤大餅。
大餅的膨脹速度有多驚人呢？舉個例子來說，當1993年國務院剛批准北京1991-2000年城市規劃的時候，僅僅過去兩年的時間，北京就提前實現了規定的城市用地規模，人口比2010年的目標人口還多了80萬。
當人口規模、用地規模快速膨脹的時候，單一的市中心格局就出現了很大的弊端。如今北京三環內聚集了大量的工作機會，產業過度聚集在中心城區，人口也就會進一步集聚到這裡，越來越堵。
有人說，北京上班族是全國最痛苦的。
很多年前，北京的平均通勤路程就居全國首位，上下班往返時間也是全國所有城市中最長的——平均1.32個小時。但這個時長對很多上班族來說已經很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返時長甚至要三個小時以上。
當北京早晚高峰時期，擁堵的國貿橋十字路口亮起一片紅燈時，地鐵上陌生人把臉貼向對方的後腦勺時，我們只能無奈的承認：
以前的規劃，是出了一些問題的。
02
很多問題，如果不能在源頭解決，那麼就容易滾雪球，越滾越大。
但凡提到北京城市規劃，很多人都會提起60多年前的“樑陳方案”。
樑陳方案和既有的規劃思路不同，他的核心思想是，保護原有的舊城，將城市中心西移，選擇公主墳以東，月壇以西的適中地點規劃行政中心。
在《方案》的規劃草圖中，還有一個商務區，大致位於今天的北京西站及周邊地區。這樣一來，北京將擁有三個相互聯繫又功能區分的中心區域，行政、商務、文化功能區分離，各自組團式發展。
這個方案，在當時看來是很先進的，首先就避免了城市攤大餅的問題，其次還能解決城市功能和產業的雜亂導致的城市病。這種理念和現在城市規劃中提到的“有機疏散”理論很相似。
樑思成對舊城還有一個很浪漫的構想：把城牆做好綠化，將永定河水引入護城河，夏天放舟，冬天溜冰。使舊城成為全世界獨一無二的環城立體公園。
圖：正陽門
樑陳方案，讓人想到了羅馬。在新羅馬建設的時候，羅馬人把十八世紀以後發掘出來的遺址和廢墟原模原樣地保護下來，新羅馬的中心，選擇在古羅馬以南5KM之外的位置。後來有人這樣評價：光榮屬於希臘、偉大屬於羅馬。
說一句題外話，在中國，同樣也有新城古城完美結合的案例——大同。而推動大同城市規劃的那位“網紅耿先生”，也因此引發了很大爭議。
繼續說“樑陳方案”吧。我們都知道，後來樑陳方案並沒有通過。50年代的北京，國內生產總值也剛2億不到，老百姓們一窮二白，囊中羞澀，飢餓寒酸，也確實拿不出錢來建設新城。
看到這裡，很多人可能讀不下去了。標題不是聊窪地嗎?為什麼還沒提窪地？
彆著急，上文提了這麼多北京規劃的往事，就是為了聊北京當下最大的窪地——通州。
如果說樑陳方案，是很多人的遺憾。
那麼通州副中心的規劃，就是要彌補這份遺憾。
通州副中心的規劃，從某種意義來說，是把問題拉回原點，從源頭解決北京擁堵的問題。
如果說規劃是0分，落地是50分，執行到位是100分。
那麼過去的5年，是通州從0-50分預期的實現，而未來10年，則是通州慢慢兌現價值，更值得被看好的10年。
03
我們先來分析通州城市副中心的定義。這是很多人都不瞭解，並且很容易誤解的地方。
城市副中心到底是什麼？
首先，城市副中心和歷次規劃中的衛星城、新城是完全不一樣的概念。
北京從來不缺少衛星城，也不缺少新城。1983年北京城市總體規劃提出建設黃村、良鄉等13個衛星城；1993年總規新增亦莊，要建設的衛星城達到14個；到了2004年，總規又提出在“衛星城”的基礎上建設11個新城。
這些新城都是同一時間建設的，並且層級不分明，在北京單中心的前提下，新城大多數淪為睡城，再加上無序的開發，形成了方莊、亞運村、馬家堡、回龍觀、天通苑等密集的居住社區。
這些睡城、大社區在五六環又繞成了一個圈，更加深了交通擁堵、城市的擁擠。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州對比成東京的新宿、倫敦的金絲雀碼頭、上海的徐家彙等等。這一類副中心雖然能夠疏解城市部分的商業、商務功能，但本質還是會推動城市進一步攤大餅發展。
圖片：網絡，侵刪
繞來繞去，可能很多人暈了。通州副中心到底是什麼意思呢?
它是副中心級城市（Sub-CityCenter），直譯為“次級城市中心”，這是不同於以往的，最新的城市表現形式。你可以把他當作：副中心城市。
通州副中心不僅僅要疏解北京人口、產業，還要帶動京津冀一體化，共同發展。
為了便於理解，我們把京津冀城市群和長三角城市群做一個對比。
長三角城市群，協同發展是最好的了。從城市群之間的梯次、結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波等是次中心城市，無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等實力較強的地級市，又形成了外圍的助力城市，一起推動長三角城市群的發展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯隊，餘下實力還不錯的，僅有一個唐山，剩下全部是經濟發展比較弱的城市。
各市與中心城市經濟聯繫量均值的規模分佈
一個是良好的城市等級梯度，一個是悲慘的城市等級懸崖斷層。
通州副中心的任務是，發展出一個新城市，補足城市等級梯度，他不僅承接北京的產業、人口疏散，還要在天津、河北城市群中承擔起帶動經濟發展的作用，培育新的城市經濟增長級。
所以通州最大的特點是，他需要從行政區劃的角度去定義。他是一個行政轄區，是獨立於北京中心城區的新城。
最近一個爭論熱點是，關於通州區最近的十三五規劃調整方案中，將原規劃中“市行政副中心”的發展定位去掉了，很多人認為，通州要涼了。且不說新規劃中通州的定義是拔高了的，更何況如今市政府絕大部分已經搬遷到潞城了，哪怕是去掉這個定位，也不會改變什麼。
04
房產投資的一個逆向思維邏輯是：越是不限購、只炒作、規劃不落地的區域越要規避，越是嚴格控制、工程項目快速落地的區域越有價值。
對於全國城市來說，北京限購是最嚴格的，需要連續繳納60個月的社保或者個稅。
而通州的購房條件，比北京還要嚴格。即使是北京戶籍的居民，如果已經有1套房子，想要在通州買房，也必須要有通州區連續繳納3年的社保或者個稅。
更為嚴格的是，通州買商住房也限購，購買條件和住宅一樣。這樣嚴苛的條件，也只有通州了。
我們來看通州副中心具體的規劃。實際上通州副中心的範圍只有155平方公里，只佔到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大約2000萬平方米的違建，目前副中心155平方公里範圍內已經實現了違建清零。
我們按照通州區規劃的“一城一帶一軸多點”來看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里範圍，這個很好理解。
一帶，指的是即以大運河為依託的文化發展帶。
雖然只有一句話，但信息量是很大的。在通州新城的建設中，我們依然遇到了一個50多年前北京規劃也遇到的問題：市中心是建設在新城區，還是老城區呢？
上圖是我做了一個簡單的圖，通州的老城區有兩條主幹路線，東西向是長安街的延長線新華大街，南北向是由通州到順義的通順路。而老城區主要就是沿著新華大街發展的。
但是在通州新城的規劃裡，選擇了通州的核心區北移，圍繞著五河交匯的源頭島發展。這樣不但繼承了通州原有的運河文化，也使通州的新城老城達到和諧的統一。
同時我們也能看到，運河核心區是做了高層建築嚴格管控的。這樣CBD的超高層建築組團和老城的燃燈塔等歷史文物就會組合成獨特的城市景觀，形成良好的水鄉區城市天際線。
當年樑陳方案落選的遺憾，從通州規劃中填補上了。
通州副中心1億平方米的建築規模，並不完全是新建，其中含有老城現存的大量建築，這其中，就涉及到對通州老城區的改造和重建。在58.5 平方公里的老城區中，永順鎮、潞城鎮、梨園鎮、張家灣鎮、宋莊鎮的交通條件、居住品質、生活配套都會得到不小的提升。
接下來分析“一軸”，“一軸”就是依託六環路建設功能融合活力地區。這裡其實有一個非常大的工程，就是東六環路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。
怎麼形容六環路入地的工程呢？壕無人性。16公里，投資172億，相當於1公里10億。除了四車道變成雙向八車道外，還有7.5公里的地下隧道形式。
請注意下圖，六環路整個區域的位置很尬尷，南北向貫穿了整個區域。六環路以東是北京市政府行政辦公區所在地，以西是交通樞紐站點和住宅區。這部分道路走地下，減弱了地面上的割裂感。地面上可以做綠化，做公園。
通過一軸一帶的梳理之後，我們就自然發現了通州住宅最好的核心三角區。三角區由六環路和運河、通燕高速包圍，以西是通州運河CBD，以東是市政府所在地。南部是極佳的運河風景線。
這也是為什麼，這個板塊的房產在過去10年跑贏北京大部分樓盤的原因。
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最後聊一下“多點”，也就是副中心外圍的多個產業特色小鎮。
從規劃上，每一個小鎮都可圈可點。但從置業、投資的角度來說，目前最值得關注的只有兩個。
從區域來說，永樂店、於家務比較遠，暫時很難受到副中心的紅利輻射。房價2萬多雖然便宜，但對北京購房群體來說，房票貸票的資格太珍貴了。買入有點浪費。
從產業來說，漷縣鎮主打養老、健康，醫療配套不錯，西集鎮是蔬果養殖基地，生態觀光為主，宋莊是藝術聚集區，未來有可能會成為通州政務拓展區，但總體來說，這三個小鎮的產業不夠優勢。
有一個特殊的馬駒橋。從位置上來說比較尷尬，處於大興和通州的交界處，而且在通州的邊緣位置，更接近亦莊新城的輻射。所以馬駒橋的配套一直很難發展得起來。
可圈可點的是潞城和臺湖兩個小鎮。作為市政府搬遷地，潞城以得天獨厚的區位優勢，享受到很大的利好。
重點聊聊臺湖，這是一個可以好好規劃開發的板塊。
從地理上來說，臺湖位於朝陽、通州、大興的三點交匯處，是一個非常重要的樞紐位置。如果去國貿的話，臺湖走雙向8車道的京津高速不會堵車，交通比較方便。
環球影城7號線、八通線沿線的利好就不說了。規劃中南北貫通的17號線講穿過臺湖片區，連接兩大機場的S6號線，也會通過臺湖。
而且他還是一塊半熟之地，有著大片的可開發面積。