我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球

提問：投資商鋪的價值和投資房子哪個回報更大

回答：能買到的商鋪，極大概率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平臺技術變遷；微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。

商鋪價值是客流量×客單價×週轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。

商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。如果有房票，住宅是比商鋪更好的選擇。

提問：房姐：抵押貸在不考慮償還能力的前提下第幾年還清最划算啊？

回答：永不還清

提問：美麗博學的房姐，您好！關於房產投資方式想向您請教。我目前在武漢等2線城市有4套全款房住宅，1套住宅按揭（均是地鐵房，部分帶學區，房齡8-1年不等，地段都不錯，個人覺得未來還有增值空間），1線城市有1套全款公寓（商住兩用，在出租）。目前子彈150左右，目前年收入200W左右。因為本人比較保守，不想背房貸，所以從最開始的剛需，到後來的投資，都是全款房。雖然房子增值了（增幅300%-40%不等，公寓沒增值）但還是覺得沒有利益最大化。想請教房姐，接下來的1-3年如何專業CF，比如目前不限購區的地鐵時代雲上城為例，該如何購買，可以買幾套，未來可以重點購買哪些城市，非常感謝！

回答：這麼多全款房，子彈不是問題，收入高月供也不是問題。房票和主場是最大的問題。

雲上城是不錯的選擇，但是有房票，更推薦買不限購區。

另外大單優先的原則，如果一線城市有房票，建議先買入一線。

二線城市重點關注武漢，重慶，瀋陽。其中重慶不限購，建倉最簡單

建議把你能開發房票都先梳理出來，再做規劃

提問：是否應該出售一部分京滬高價房產，轉移到資產價格更低的其他TOP20城市呢？未來漲幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房產總值低構建負債困難是否是還要保留相當比例航母在京滬的原因？是否同意：某種程度上，京滬房產價格的風險大與武漢鄭州重慶這樣的城市？

回答：各有各的潛力，各有各的風險。一線城市的好處是上不封頂，中高檔住宅在全盛極盛時期完全可以和其他城市拉開5倍10倍的差距。無非是看擁有層峰購買力的那些人最後有多少比例留在頂級城市，還是相對分散在各個TOP20大城市。以歐美的經驗，如果是市場行為，因為現代服務業是有網絡效應的，城市間競爭最後要遵循馬太效應，強者恆強。現如今強二線的崛起，很大程度上是行政調控的結果，各種給政策。

提問：房姐你好，我想諮詢一下，我們夫妻戶口都在鄂州農村，在鄂州市有一套房。想在武漢買套小兩房，但是苦於沒有武漢市購房資格。我之前有在武漢交社保，但是2017年把社保轉回鄂州了，痛失了武漢的購房資格，想問問有沒有什麼辦法能解決，謝謝

回答：1.繼續交社保，滿2年之後可以買2.買不限購區域的3.找代持4.以公司名義買

提問：房姐美女，我27歲，女，去年碩士畢業，在家生娃耽誤一年，今年剛進安永三個月，武漢，稅前7.5k。本碩專業都與現在工作不相關，工作吃力，工作佔用很多時間。讀研的時候在學而思做過幾個月中學老師，時薪比這高得多，工作也比較投入，當時做兼職上課老師的收入比現在在這裡高。現在有些想再回去做培訓老師。但是又怕以後會後悔。感覺安永的平臺應該還算很不錯，當時校招的時候找到安永這份工作的時候，同學朋友家人也都覺得很不錯。房姐能否指點一下，不管您看法如何都是我自己做選擇，兩條路相比，哪個更優呢？

回答：學而思做老師賺錢快點，但是沒前途，出不了頭。安永如果能堅持，最好堅持兩年，三個月也沒法鍍金，安永兩三年後也算鍍金了，另做打算再看。

提問：新人首問，美麗的房姐你好，看了你的公眾號，果斷加入星球。我是孝感人，在青島和深圳兩地工作（一半一半時間），現在想入手第二套房（孝感有一套無貸款），公積金和社保買在青島。子彈目前35，年底預計達到50-60。目前保底年收入30-40，現在的問題是，在武漢和東莞兩地糾結，兩地都限購了，更加偏向東莞，東莞二手房沒有限購，五年後可能自住，但是仍不確定。請問：1.我這種狀況建議在哪裡買房。2.如果是東莞的話在哪個區域買房3.二手房交易怎麼砍價怎麼淘筍。4.因為在外地設備，看房時間不多，老婆帶兩個孩子也走不開，如何避免踩坑，看房時需要注意哪些事項。非常感謝！

回答：1.你好，根據你的情況，如果有深圳購房資格，建議在深圳上車。孝感全款房，如果處女貸還在，在深圳買算首套。孝感全款房也可以做抵押融資，加上年底60資金，子彈80-100，可以入手深圳的小2居，總價250-350左右。

2.深圳沒有房票，可以考慮入手東莞。之前推薦鳳崗的大運城邦，名流印象。松山湖的萬科金域鬆湖。南城的西平板塊光大那一片。

3.淘筍星球內部資料:《如何買到低於市場價50萬的筍盤？》砍價參考文章:《買房花空心思砍價50萬可我還是輸了！》

4.先把星球裡的精華內容都學習一遍，瞭解投資買房基礎理論。

提問：新人首問。最美麗智慧的房姐，我是武漢集體戶口，工作地點在徐東，在武漢無房，外地有房貸，想投資兼自住，看了一些周邊的二手盤，對宏方苑青電小區148.94的三房、三樓感興趣，報價248萬。1、這個地段位置如何？2、價格可以還多少算合理價格；3、樓齡較長且為樓梯房是否還有投資價值。4、武漢最新二手房首套二貸（準備用組合貸）首付是否是四成，商貸利息多少，是否長了。5、您的管家公司在交易中可以幫忙提供哪些服務？6、現在是合適的買房時機嗎？7、請與中力民居的電梯房比較一下，哪一個更合適？

回答：1.你好，宏方苑青電小區自住和投資都不合適，除非有拆遷內幕消息。武漢投資不買老破大，次新領漲，老破大漲幅很弱，房齡接近20年的小區，後期出手難度大，流通性不佳。2.你看的價格也是市場價，要拆遷的老破大，市場價8折才考慮入。3.買二手房可以做2改1，首付3成。首套二貸，貸款4成需要看銀行，目前匯豐銀行和華夏銀行利率最低。4.武漢沒有管家推薦，可以推薦熟悉的中介在交易過程中把關，星球內部會員費用打折。5.現在是買房的時間，處於樓市橫盤調整期，適合淘筍。不建議入樓梯老破大，建議多關注10年內的電梯次新盤。結合你的子彈和生活半徑再做推薦。

提問：杭州有一套商貸房17年已結清貸款（我是主貸人），目前杭州戶口，在武漢已交6年社保，如在武漢再買房算STSD嗎？如果算2套，我有個思路：先房產證去名，然後5.1前離婚，讓我老婆一個人杭州房子做抵押貸款（找了一箇中介，目前房屋抵押貸款利息5釐多，貸3年，還先息後本，中介費收貸款總額的3個點）1、我這個思路有沒有問題？2、抵押貸款銀行利息和中介收費如何？3、問了中介，先抵押貸款可貸140，貸多少合適？

回答：1.外地貸款已結清，在武漢買算sfsd，可以用老婆名字抵押，你拿錢來武漢買。2.抵押貸款至少10年以上，最好能貸20年，不然沒意義。貸款佣金標準是貸款金額的3個點，但是可以談到2個點，這就要看你的砍價能力了。3.一般是貸出房子評估價的7成

提問：房姐，您好，三環內“正榮·紫闕臺”、“泛悅城”、“城投翰城璞岸”價格都差不多，本著“自住第一，投資第二”的原則，哪個樓盤更值得入手？

回答：自住選自己喜歡的，結合環境，商業，學區，地鐵等等因素考慮選優。投資角度看，光谷關山大道沿線是領漲區域，所以優先泛悅城，另外可以關注琨瑜府

提問：二手房交易，原業主逾期不交房又不願出違約金，中介不作為，我準備起訴。有沒有律師推薦？或者別的更好的辦法？感謝

回答：打官司沒用，可以試試請社會人

提問：房姐美女，請問廣電蘭亭榮薈限購，漢口三環內唯一首付30萬左右的小戶型，位於古田四路礄口法院旁，僅60平米戶型在售，帶裝修17000元起，今年6月份交房，四中學區+現房+小戶型+總價低+地段不錯+古田四路+大社區。姐姐，此盤有沒有投資價值，四梯十戶有點糾結，看中了學區

回答：一般般，八九十平以下建議不要買

提問：親愛的房姐，節日快樂！五一期間認識了您簡直是太幸運了，如飢似渴得學習了很多文章，還沒有讀完，無論是知識還是理念都獲得顛覆性得更新，感激不盡。我們夫妻目前戶口都不在武漢，因為在光谷魯磨路上的大學裡工作，有學校的一套房子，當時只用了公積金貸款已還清，目前還沒有拿到房產證。看您推薦關山保利時代的房子，正好有鄰居也推薦，於是趕緊過去看看，雖然只剩下160平的，但是戶型還算喜歡，打算用接力貸形式把母親和我的戶口轉到武漢後以母親名義購買。這樣後面學校附近有新房子推出時，我們還有貸款資格嗎？還有，我們還在糾結2棟樓中買東邊（朝小區裡）還是西邊（臨街通透），南面的未開盤的（臨街）還是北邊小區裡好一些？謝謝。

回答：1.學校的房子雖然沒有辦證，但是已經網簽了，建議去拉個房查報告看看體不體現。

2.老人做接力貸不佔用你們的房票，還有資格。

3.不要買臨街的，東邊比西邊好

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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