'“降溫”信號頻現，長沙公寓面臨滯銷，投資客的出路在哪？'

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不知道大家都沒有碰到過這樣一些人，晚上9點多還拿著傳單在大街挨個問“地鐵口旁的公寓要了解一下嗎？”

對於長沙樓市而言，今年公寓銷售吃緊已是不爭事實，降價成為換量的手段之一。

• 在長沙市雨花區木蓮路口的一處樓盤，置業顧問於先生介紹，公寓帶附近小學的學位，均價9000元/平方米，而該樓盤帶精裝修的住宅售價在14000元/平方米。
• 開福區某樓盤置業顧問李先生則表示，在售的公寓已經進入清盤階段，部分49平方米戶型將進行特價處理，折後單價僅為12222元/平方米，比原價降低了近10%。
• 在長沙市嶽麓區薔薇國際，40~60平方米的公寓售價已經在8000元以下。

其實在2017年的時候，憑藉“不限購”的優勢，長沙公寓市場曾經迎來一波銷售熱潮。

自從長沙的625反炒房政策出來，大批對長沙的房產虎視眈眈的購房者和投資客瞬間失去了購房資格，而公寓房雖然只有四十年產權，但是宜住宜商，並且不限購不限貸。

與北上廣深那些大城市不同，長沙的公寓還可以用來辦理長沙戶口，這個有效的營銷砝碼，確實引起了一部分購房群體的關注。

2017年公寓首次出現供不應求的現象，根據當年的數據顯示，17年總成交量達97萬平方米，供銷比達到0.88的最好記錄，價格每平方米破萬元。

由於受到市場量價均好的刺激，2018年公寓供應量暴漲至160萬平方米，公寓市場呈現井噴式供應，成交量也達到120多萬平米，可謂近年之最，所以說當年的長沙公寓可是好好的火了一把呢！

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然而，當初為了投資買公寓的業主似乎跳進了坑裡，公寓和住宅相比，雖然總價低，可是總的成本換算下來並不比住宅划算。

第一，購買商住公寓，首付不能低於五成，貸款期限一般不能超過10年，目前的貸款利率至少上浮20%，而且肯定不能申請住房公積金貸款。

第二，購買公寓時繳納的契稅是總房款的4%，而住宅的話，首套只要1%，二套2%。

第三，公寓一般都不通燃氣，做飯洗澡全靠水電，而且都是商用水、商用電，使用費用比民用的水電高很多，物業管理費更是比住宅貴。比如前幾年很火的保利國際廣場，住宅的物業費是3元每平米，可公寓是5元每平米啊！

而且出租現狀也不太樂觀。我們都知道買公寓地段相當重要，通常地段好的房價肯定不低，可現實中真正願意花幾千塊錢租房的年輕人寥寥無幾，另一邊一個兩室兩廳的安置房住宅一個月只要1500，高層帶電梯，有免費車位，環境也不錯，你說大家會作何選擇？

要比增值空間那就更比不上了。

以長沙綠地中央廣場為例子，這是2013年建成的綜合性小區，包括了住宅，商務公寓和寫字樓。 一手房出售的時候， 住宅帶精裝均價7500元，商務公寓帶精裝均價8800元，商務公寓每平米均價比住宅要高出1300元。五年後的今天，我們來看看鏈家上的價格對比。

上圖為去年10月掛牌的同一小區的公寓和住宅。住宅漲到了15098元，漲幅為101%；而公寓只漲到了11830元，漲幅為34%，顯然公寓的房價漲幅遠遠小於住宅。

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如今的長沙連二手房市場都開始下行了，公寓更是難賣。湖南中原地產研究院數據顯示，今年上半年長沙公寓市場供應量為88萬平方米，同比去年上漲了76%，成交面積卻只有49萬平方米，同比下跌了11%，供銷比達到1.81。

目前的長沙房地產市場基本就是為剛需服務的，投資客可以說幾乎沒有立足之地。如果你真的想買公寓，那我可以告訴你一個圈內流傳的投資公寓五大黃金法則：

1、成熟商圈

成熟商圈配套必然完善，周邊居民區或者企業密集，出租有保障，租客中白領多，租金有保障。而且公寓還可能租給小企業，回報穩定，租金也會比較高。

2、地鐵雙口

這個不必詳說，凡地鐵雙口，附近必然有大量商業和人口聚焦，出租、升值兩不耽誤。

3、面積宜小不宜大

面積小，總價低，投資門檻低。同時單方投資回報高，比如同一小區40平方的公寓與60平方的公寓，價格後者是前者的1.5倍，如果前者月租2000，後者月租很難到前者的1.5倍即3000。

4、同樣面積空間更大的

比如一層可以做兩層用，買房買的是使用空間，同樣面積，空間越大當然更划算。

5、租金回報率超過5%

達到這個回報，付了首付後，基本上以租養貸沒問題，好的話還能賺下奶粉錢。這個硬性指標，實地調查一番就明瞭了。

目前長沙租金回報率超過5%的公寓非常少，也許轉戰省外才是出路。