作者 | 郭亦非 編輯 | 張慶寧
來源 | 稜鏡（公號ID：lengjing_qqfinance）
入職一個多月之後，面對著無意間翻出來的數份收房合同，石濤才意識到，自己入職的這家長租公寓機構叫做“昊園恆業”。
這些收房合同上加印的公司名稱包括“一銘公寓”、“中元世家”、“大熊公寓”、“和睦家園”等。無一例外，上述公司都在昊園恆業的收購名單中，幕後老闆名叫王四會，在北京管理著超過10萬間房屋，僅在2017年就收購了近20家中小型中介公司。
與近期接連爆雷的上海寓見公寓、杭州鼎家公寓一樣，北京昊園恆業也藉助租金貸實現快速擴張，高價爭奪房源，但最終導致沉澱資金期限錯配，資金鍊斷裂，失去流動性，倒在了矇眼狂奔的路上。
公寓爆倉、高價搶房、租金貸、致命甲醛……這兩年來，長租公寓中的一些公司與共享單車一樣，經過資本的推波助瀾和市場的大浪淘沙，終究歸於冷靜。
而今，即便是萬科泊寓、我愛我家這樣的“大戶人家”都缺錢了。
不少中介“趁火打劫”
位於北京財滿街的昊園恆業總部，人去樓空，桌椅倒下，地上散落著碎玻璃、辦公用品以及合同資料，玻璃門外寫著“還錢”兩個大字。
自10月起，不斷有大批房東、租戶前往總部維權，這一“禍根”始於昊園恆業濫用的租金貸。
“我已經被房東趕走了，還要繼續支付剩下兩個月房租。這兩天都在往公安機關跑，明天還要去法院起訴。”租客張桐對《稜鏡》表示，他已經心力交瘁。
多位租客告訴《稜鏡》，當初昊園恆業中介提出“押一付一”的優惠條件，但在租客不知情的情況下，他們的個人名下已經出現租房分期信用貸款，更有租客的身上揹負了兩筆租金貸。
在這一租金貸模式中，租客向與昊園恆業合作的金融平臺“元寶e家”申請信用貸款，元寶e家則將11個月房租一次性打給昊園恆業，表面上租戶每月付租金，實際上則是定期償還個人信用貸款。
根據租戶提供的銀行還款流水明細，放貸的金融機構包括晉商消費金融、徽商銀行、中順國際、中金同盛、佳兆業金服、笑臉金融等。
昊園恆業的業務員石濤告訴《稜鏡》，公司有規定，租戶使用信用貸的比重要佔到全部租房合約的80%，否則就要“押1付12”，“有段時間甚至可以零押金，這都是在變相引導、甚至說逼著租戶使用租金信用貸。”
自8月份北京加強對租金貸監管後，元寶e家逐漸停止了與昊園恆業的合作，後者隨即陷入資金流動性危機。
近期，昊園恆業相關負責人公開承認，目前元寶e家已暫停打款，雙方合作始於2017年下半年，由元寶e家提供的資金約佔昊園恆業整體資金的三成，這些錢主要用於收攬房源，擴張市場。
多米諾骨牌效應正在顯現。
就在上萬名租客為不影響個人徵信，希望找到昊園恆業及元寶e家解除租房及租金貸合同之際，《稜鏡》發現，有不少中介“趁火打劫”，他們打著辦理續租、解除網貸等幌子，向未察覺到異樣的租戶收款，一家門店每天收費高達四五萬元，而這些錢並未走公司賬戶，悉數流進了個人腰包。
受害的不止租客，有部分房東也中了招，莫名成了借貸人。
家住亦莊的房東高先生，2018年3月與昊園恆業簽署了兩年租賃合同，約定年付租金。就在11月12號，他突然收到催款短信：您的房東樂項目未及時還款，已逾期1天，共需還款金額為4015.95元。
此時高先生聯繫該項目的平臺方“奇樂融”客服，才發現自己“被簽署”了一份房租轉讓居間服務協議，其本人並未簽字，也未見過這份協議。
這一協議涉及四方——房東、昊園恆業、互聯網金融平臺奇樂融以及保理公司珠海橫琴優微資產管理有限公司。
昊園恆業將房屋租約作為抵押，從高先生處獲得電子驗證碼，繼而從互聯網金融平臺奇樂融拿到4.8萬元貸款。與此同時，昊園恆業則替房東每月按時還款給奇樂融。
不過，高先生髮現，昊園恆業僅還款3個月，從7月起再無還款。而按照協議約定，若昊園恆業未能按約定將租金支付給奇樂融，則奇樂融有權要求房東支付應收租金回購款等費用。
別做下一個“共享單車”
解剖昊園恆業爆雷這一樣本，《稜鏡》發現，在無外部融資的情況下，利用租金貸期限錯配形成沉澱資金，再將風險轉移至房東、租客及金融機構身上，該公司實現了燒錢式擴張，但風險在潛滋暗長。
“雖然大家都在搶房，但昊園恆業是唯一一家允許虧損收房的長租公寓，只要差價不超過負500元。”作為公司曾經的收房員，楊志告訴《稜鏡》，比如通州一間普通二居室，市場正常的收房價格是月租金4500元，“昊園恆業可以5000元收房，放棄500元的毛利空間。”
除了高價爭奪房源外，收購更小規模的長租公寓成為快速擴張的捷徑。
接近昊園恆業的知情人士告訴《稜鏡》，其收購的標準是以房源量為準，1套房源1萬元，“昊園恆業被業界稱為‘‘’中介公司的垃圾回收站’，有些小中介老闆連租客的押金都不退，直接把旗下的所有房子打包賣。”
在新派公寓創始人王戈宏看來，受互聯網思維影響，現在長租公寓機構一味追求房間數至上，向資本妥協，為估值打工，在不健康地燒錢擴張。他警告稱，長租公寓不要成為下一個共享單車。
“以前一家小公司能快速衝到一兩千間房源，就有另一個規模稍大的公司花高價買走，因為房源代表著能力。現在你即便衝到三五千間，不見得有人要，不會有品牌溢價。”一位品牌長租公寓的創始人對《稜鏡》表示，市場熱度正在回落。
該創始人觀察，目前市面上爆雷的幾乎都是分散式長租公寓，屬於“二房東”模式，相比於起步門檻至少上百萬的集中式公寓，分散式准入門檻較低，需要足夠強的運營能力，保持9成以上的出租率。
“一旦出現風險，銀行金融機構又太著急撇清關係，抽貸太急，P2P機構又過分追求資金的小額分散高週轉，這往往成為壓垮長租公寓的最後一根稻草。”這位創始人表示。
還有可能再爆雷？
“一個優質的整棟物業資產，月子中心、教育培訓機構都來爭奪。他們利潤大，敢出六塊錢每平米的租金，我們（長租公寓）每平只敢出四塊錢，這怎麼爭得過？”新派公寓創始人王戈宏對《稜鏡》表示，而今長租公寓行業在收房時已經拿不出那麼多錢了。
王戈宏坦誠，到市場上去拿樓，70%是拿房成本，還有12%折舊和12%經營管理費，以及6%的稅，最終算下來利潤為零甚至為負。事實上，目前整個長租公寓行業仍處於虧損階段。
眼下，受宏觀經濟環境影響，疊加長租公寓爆雷以及資金方抽貸事件，連鎖反應正在呈現。就拿做集中式公寓的開發商來說，很難再有餘力去爭奪資產。
接近旭輝領寓的人士告訴《稜鏡》，旭輝不再從存量市場爭搶物業資產，而是迴歸到地產主業基因，從土地端入手，競拍自持的租賃用地。
截止2018年8月，旭輝領寓已突破4.5萬間管理規模，排名行業第三，僅次於萬科泊寓、龍湖冠寓，並計劃2021年上市。
此前有報道稱，因工程進度滯後及收益率低於預期，萬科在深圳的“萬村計劃”已全面暫停簽約新房源。萬村計劃的邏輯是對城中村農民房整體統租，引入長租公寓等進行改造運營。不過，萬科隨後表示，萬村業務正常推進。
克而瑞地產研究中心統計數據顯示，下半年至今，外部股權融資的腳步也有所放緩，僅有6筆涉及住房租賃的股權融資，鏈家旗下的自如年初40億元的融資佔據了2018年至今運營商融資規模的半壁江山，融資逐漸向頭部企業集聚。
監管也在趨嚴。近期，上海、浙江、山東、西安等地出臺監管政策，規範租金貸行為，嚴防利用涉租金融變相融資的風險問題，包括富力地產、合生創展、奧園集團等多筆住房租賃專項債券遭發行終止。
2018年年初，就有知情人士告訴《稜鏡》，我愛我家旗下的相寓也在尋求A輪融資，未來數月將會公佈。但至今未果。
這位知情人士說，行業寒冬來了，即便是“大戶人家”也沒那麼多餘糧了。
關於長租公寓行業未來何往，12月3日，前我愛我家副總裁胡景暉對外界表示，年底進入租房淡季，但銀行貸款、裝修款卻要集中流出，很多長租公寓現金流狀況很差，很多長租公寓股東被迫承諾追加投資，但資金遲遲沒有到位。
他甚至悲觀地預測，“到2019年春節前，如果再不對長租公寓採取相關紓困措施，中國前10大長租公寓將有一半會陸續爆倉。”
（為保護個人隱私，石濤、張桐、楊志為化名）