01
週末，陪朋友在江南的Z城看房。
Z城是縣級市。
該市最核心的地段，不僅有個較新的商業綜合體，還有個當地著名景區。但是該片區的房子，大多有20多年房齡，小區綠化率低，環境差，因此房價漲幅較小。即使小區距離天然氧吧的景區只有步行幾百米的距離，也不是很賣得上價，中等裝修，8000元/平的不少。
核心區往外幾公里，帶學區的高層住宅是目前最受歡迎的。如果再緊鄰商業綜合體（Z市除了老城區最核心地段的商業綜合體，另外還有2個較新的商業綜合體），那就是最貴的一類，小區環境好的，要賣到1.8萬/平了。
01
週末，陪朋友在江南的Z城看房。
Z城是縣級市。
該市最核心的地段，不僅有個較新的商業綜合體，還有個當地著名景區。但是該片區的房子，大多有20多年房齡，小區綠化率低，環境差，因此房價漲幅較小。即使小區距離天然氧吧的景區只有步行幾百米的距離，也不是很賣得上價，中等裝修，8000元/平的不少。
核心區往外幾公里，帶學區的高層住宅是目前最受歡迎的。如果再緊鄰商業綜合體（Z市除了老城區最核心地段的商業綜合體，另外還有2個較新的商業綜合體），那就是最貴的一類，小區環境好的，要賣到1.8萬/平了。
這個房價邏輯，和大多面積不大的小城邏輯相似。因為這些城市都非常小，老城、新城，開個車十幾分鍾也就到了，而且幾乎家家幾部車，所以根本不用糾結這幾分鐘距離。
02
朋友家有小寶，所以看的是帶學區的高層。我們密集地看了10來套，跑到腿斷。聊聊幾個有趣的新認知，也算是管中窺豹，看到富庶江南小城的一個切面。
1. 帶裝修的二手房
朋友不希望家裡小朋友受到裝修汙染，想買帶裝修的二手房。
這邊生意人多，經濟好的時候，很多老闆賺了錢就買買買房子。而一旦現金流緊張了，或者看著市場不錯，比如之前三四月小陽春，就掛出來幾套房子救急。但這樣的房子，一般都是毛坯。所以這邊的二手房源，毛坯房特別多。
而裝修比較新的房子在售的，大致有兩類。
一類是買來自住，剛裝修好沒多久，因為種種原因自己不住了，因此轉手賣掉。另一類是炒房客，專門買來做個低價裝修，賣掉賺差價。
第一類自然是朋友要選擇的。而第二類，但凡知道的買家，都是想極力避免的，因為這種裝修，真的不能住。
聽中介說，他有個朋友就是賺這種差價生意的，去年同時裝了好幾套房，每套100平左右，平均一套5萬，還帶基礎電器。而為了掩蓋裝修材料的味道，一般業主都會在買家看房前，給房間裡堆滿活性炭包，開窗且大功率電扇吹著通風。所以看房的時候靠聞是不管用的。
我們這次看房，還真遇到了一套這樣的。看了後我發現，其實搞過設計的，或者親力親為給自家裝修過的，不難分辨。
比如為了省工錢，這種裝修從門到櫃子，一定都是大平板不帶任何線腳的；比如傢俱一定都是好看不實用的，清一色某寶款民宿風，而自住的通常更注重儲物空間而非單純擺樣子；再比如臥室衣櫃一般都是不到頂的，到頂定製對5萬塊100平來說，那是承擔不起的……
而第一類在售房不住的理由，也是千奇百怪十分有趣了。
有一套90多平的，業主本來是打算和丈母孃三代人同住的。都裝修好了，丈母孃突然說嫌小不住，於是著急賣了重新買，聽中介說夫妻倆正在看150平左右的……好任性的丈母孃……
還有一套，夫妻倆在下面村子裡辦廠，每天都要去廠裡那種。結婚婚房買在了Z城，每週末來住一下。持續一年，覺得奔波這麼遠實在雞肋。於是在當地鎮上買了一套，因此決定賣掉這套。
還有幾套裝修了一半的，聽說都是生意人，資金鍊斷了趕緊拋售的。有的只剛做完了水電，有的鋪完了客廳地板沒鋪臥室的，有的地板都鋪好了但是還沒刷牆。
這幾套裝修一半的，性價比都很高，只是也確實尷尬。想要買全裝修好圖省事的客戶，這房一點也不省事；想要按自己想法裝的客戶，這房又已經裝了一半……中介也是愁禿頭。
2. 租金按套計算
租金按套計算，我還真是第一次聽說，大概是我見識短吧……
我們看的一個小區，70平和110平，同等裝修，租金基本一樣。我張大了嘴巴跟中介反覆確認，兩個中介都肯定地說：“都一樣的，一樣的。”一位中介還補了幾句：“很多在這片附近上班的，都是雙城工作的管理者，一個人住，要麼大做什麼？打掃衛生麼？”
房子大了這麼多壞處到不見得。不過跟朋友打聽，這附近幾個小區，雙城工作的管理者確實不少，他們單位就有幾位，家在上海或者杭州，在Z城找到了更好的工作機會，於是兩地跑。這種一般是單位出資租房，而單位租，就會對住房有面積限制。這樣說好像在我理解範圍內了。
另外還有一點，Z城人沒有合租的概念（也許小城都沒有？只有租金高的大城市才合租？大家可以留言聊聊）。
我隨口問了下，租大一些，不是可以把另外一、兩間租給別人嗎。中介小姐姐很震驚地直接飆了方言：“不認識的要住在一起嗎？這怎麼住？”我：“……”
因此這麼看，大面積的房倘若出租，優勢就更小了。
所以，如果要裝修好了出租，面積小租售比會更合適。因此小面積的房，撞到上面說的便宜裝修完轉手就賣的概率會高一些。假如在市場好的時候沒賣掉，還可以租。
上文提到的我們碰到的那套，也確實是70多平的房子。我粗粗算了下，這套房子的租售比為1：280。國際上衡量一個區域樓市運行良好的租售比在1：200-1：300。而我們北京的房子，租售比將近1：600。
3. 縣城和縣城差別大
4、5線城市的房子能不能買，還真不能一刀切。幾線城市的劃分，跟人口啊、城市規模啊、城市的政治地位啊，都密切相關。
但房價高低，後市撐不撐得住，其實還跟另外一些因素相關：經濟支撐如何，地理位置如何，人口是否淨流入，產業發展是否健康等。
Z城是縣級市，大約連5線城市也算不上。但是我看了下Z線人均GDP，2017年是10萬多元。不知道超越了多少二三四線城市。我的老家，已經被列入新一線城市的西安，2017年人均GDP才7萬多。
再看產業，作為江南典型的縣城，Z市下的村鎮都有其傳統優勢製造業。且針對傳統產業的轉型升級之路，也已經走了很多年，增長穩定，甚至有不少全球細分領域的龍頭企業。
01
週末，陪朋友在江南的Z城看房。
Z城是縣級市。
該市最核心的地段，不僅有個較新的商業綜合體，還有個當地著名景區。但是該片區的房子，大多有20多年房齡，小區綠化率低，環境差，因此房價漲幅較小。即使小區距離天然氧吧的景區只有步行幾百米的距離，也不是很賣得上價，中等裝修，8000元/平的不少。
核心區往外幾公里，帶學區的高層住宅是目前最受歡迎的。如果再緊鄰商業綜合體（Z市除了老城區最核心地段的商業綜合體，另外還有2個較新的商業綜合體），那就是最貴的一類，小區環境好的，要賣到1.8萬/平了。
這個房價邏輯，和大多面積不大的小城邏輯相似。因為這些城市都非常小，老城、新城，開個車十幾分鍾也就到了，而且幾乎家家幾部車，所以根本不用糾結這幾分鐘距離。
02
朋友家有小寶，所以看的是帶學區的高層。我們密集地看了10來套，跑到腿斷。聊聊幾個有趣的新認知，也算是管中窺豹，看到富庶江南小城的一個切面。
1. 帶裝修的二手房
朋友不希望家裡小朋友受到裝修汙染，想買帶裝修的二手房。
這邊生意人多，經濟好的時候，很多老闆賺了錢就買買買房子。而一旦現金流緊張了，或者看著市場不錯，比如之前三四月小陽春，就掛出來幾套房子救急。但這樣的房子，一般都是毛坯。所以這邊的二手房源，毛坯房特別多。
而裝修比較新的房子在售的，大致有兩類。
一類是買來自住，剛裝修好沒多久，因為種種原因自己不住了，因此轉手賣掉。另一類是炒房客，專門買來做個低價裝修，賣掉賺差價。
第一類自然是朋友要選擇的。而第二類，但凡知道的買家，都是想極力避免的，因為這種裝修，真的不能住。
聽中介說，他有個朋友就是賺這種差價生意的，去年同時裝了好幾套房，每套100平左右，平均一套5萬，還帶基礎電器。而為了掩蓋裝修材料的味道，一般業主都會在買家看房前，給房間裡堆滿活性炭包，開窗且大功率電扇吹著通風。所以看房的時候靠聞是不管用的。
我們這次看房，還真遇到了一套這樣的。看了後我發現，其實搞過設計的，或者親力親為給自家裝修過的，不難分辨。
比如為了省工錢，這種裝修從門到櫃子，一定都是大平板不帶任何線腳的；比如傢俱一定都是好看不實用的，清一色某寶款民宿風，而自住的通常更注重儲物空間而非單純擺樣子；再比如臥室衣櫃一般都是不到頂的，到頂定製對5萬塊100平來說，那是承擔不起的……
而第一類在售房不住的理由，也是千奇百怪十分有趣了。
有一套90多平的，業主本來是打算和丈母孃三代人同住的。都裝修好了，丈母孃突然說嫌小不住，於是著急賣了重新買，聽中介說夫妻倆正在看150平左右的……好任性的丈母孃……
還有一套，夫妻倆在下面村子裡辦廠，每天都要去廠裡那種。結婚婚房買在了Z城，每週末來住一下。持續一年，覺得奔波這麼遠實在雞肋。於是在當地鎮上買了一套，因此決定賣掉這套。
還有幾套裝修了一半的，聽說都是生意人，資金鍊斷了趕緊拋售的。有的只剛做完了水電，有的鋪完了客廳地板沒鋪臥室的，有的地板都鋪好了但是還沒刷牆。
這幾套裝修一半的，性價比都很高，只是也確實尷尬。想要買全裝修好圖省事的客戶，這房一點也不省事；想要按自己想法裝的客戶，這房又已經裝了一半……中介也是愁禿頭。
2. 租金按套計算
租金按套計算，我還真是第一次聽說，大概是我見識短吧……
我們看的一個小區，70平和110平，同等裝修，租金基本一樣。我張大了嘴巴跟中介反覆確認，兩個中介都肯定地說：“都一樣的，一樣的。”一位中介還補了幾句：“很多在這片附近上班的，都是雙城工作的管理者，一個人住，要麼大做什麼？打掃衛生麼？”
房子大了這麼多壞處到不見得。不過跟朋友打聽，這附近幾個小區，雙城工作的管理者確實不少，他們單位就有幾位，家在上海或者杭州，在Z城找到了更好的工作機會，於是兩地跑。這種一般是單位出資租房，而單位租，就會對住房有面積限制。這樣說好像在我理解範圍內了。
另外還有一點，Z城人沒有合租的概念（也許小城都沒有？只有租金高的大城市才合租？大家可以留言聊聊）。
我隨口問了下，租大一些，不是可以把另外一、兩間租給別人嗎。中介小姐姐很震驚地直接飆了方言：“不認識的要住在一起嗎？這怎麼住？”我：“……”
因此這麼看，大面積的房倘若出租，優勢就更小了。
所以，如果要裝修好了出租，面積小租售比會更合適。因此小面積的房，撞到上面說的便宜裝修完轉手就賣的概率會高一些。假如在市場好的時候沒賣掉，還可以租。
上文提到的我們碰到的那套，也確實是70多平的房子。我粗粗算了下，這套房子的租售比為1：280。國際上衡量一個區域樓市運行良好的租售比在1：200-1：300。而我們北京的房子，租售比將近1：600。
3. 縣城和縣城差別大
4、5線城市的房子能不能買，還真不能一刀切。幾線城市的劃分，跟人口啊、城市規模啊、城市的政治地位啊，都密切相關。
但房價高低，後市撐不撐得住，其實還跟另外一些因素相關：經濟支撐如何，地理位置如何，人口是否淨流入，產業發展是否健康等。
Z城是縣級市，大約連5線城市也算不上。但是我看了下Z線人均GDP，2017年是10萬多元。不知道超越了多少二三四線城市。我的老家，已經被列入新一線城市的西安，2017年人均GDP才7萬多。
再看產業，作為江南典型的縣城，Z市下的村鎮都有其傳統優勢製造業。且針對傳統產業的轉型升級之路，也已經走了很多年，增長穩定，甚至有不少全球細分領域的龍頭企業。
對比我的祖籍地，陝北的村子，產業是放羊和種紅棗。我爺爺的5弟，就一直生活在那裡。早些年退耕還林，羊不讓放了，收入少了一塊。後來，新疆的大棗在全國營銷成功，我們那邊以甜著稱的小棗沒人要了，收入徹底沒了……
所以，Z縣的房子，1萬多一平；我老家W縣的房子，2000一平。
前兩年還聽老家的人講，我們那裡的村子，很多都漸漸有了狼。人越來越少了，狼就回來了……
03
去年到今年，我走了江南不少小城市，真的很宜居。
城市小，經濟又好，人均能享受到的資源就多：
比如我在北京上海從來沒吃到過的外婆家，這邊不用排隊吃了好幾次；比如臨時生病進了當地三甲醫院，人少得我以為自己走錯了，醫生細心貼心講解，講到我都不想聽了，病人少，估計醫生耐心就會多很多……
人的素質也很高，可能沒那麼焦慮，自然就對陌生人少了很多敵意。比如之前的文章也提到過，我在Z城，過馬路都是車讓人，我不過車就那麼一直等著，真是驚呆了。印象裡只有在發達國家旅行時享受過這待遇。
但是，小城也有小城的問題。
畢竟就業機會還是少，很多北上廣熱門行業，到小城都沒有就業機會，這也是“回不去的家鄉”的一個重要原因了。
另外，市場小，競爭也不充分，職業化水平就低，估計很多北上廣青年也會覺得難以適應。
比如，在北京買房，我就習慣了找某綠牌中介，整個流程感覺很放心。Z城就沒有比較大的中介，每個小區被數家小中介盤踞。
聽朋友說，整個Z城城區，就有400多家中介，而其中的300多家，還是沒備案的黑中介，真真是螞蟻市場了。即使備案了的中介，買賣房產的時候，不按流程去辦證中心查房本，後面一堆糾紛也是經常出現的。
房源網上也查不到，全靠中介電話聯繫，中介間的關係也錯綜複雜，經常感覺下1秒就要飆黑話。且中介不專業是常態，碰到專業、敬業的，真的要燒高香了。
再比如，我在Z城高鐵站的某茶飲買了杯現磨咖啡，30元，遞到我手裡，是比我見過的最小的一次性杯子還小的一杯，竟然還不怎麼熱。
暗搓搓算了下，應該是比星巴克貴很多了。關鍵是，難喝……以北京的市場競爭程度，五環內應該沒有商家敢這麼賣……