2019年以來，北京出讓多宗不限價地塊，部分地塊樓面成交價接近7萬元/平方米。土地市場持續火爆，出讓規則也出現一定鬆動，不限價地塊明顯增多。業內人士稱，北京不限價地塊增多，但預計不會對整體房價產生大的衝擊。這些地塊雖然不限制房價，但附加條件較多。房企對不限價地塊拿地熱情一般，土地溢價率有限。同時，不限價地塊數量相對較少，沒有成為主流，限競房和共有產權房地塊仍是供應主力。但不限價地塊供應量增加，傳遞出北京土地市場的重要信號。預計未來土地出讓將採用更加靈活的規則。
出讓不限房價地塊
7月15日，北京市出讓豐臺區一宗地塊。地塊總建築面積約21.6萬平方米，起始價為66.84億元。最終由中海地產競得，總成交價為79.4億元，溢價率為18.8%，樓面成交價為6.66萬元/平方米。該宗地塊成為近期限制信託資金進入房地產、約束房企海外美元融資後，全國範圍內總價成交最高的地塊。
根據掛牌文件，該宗地塊不限定商品住房銷售價格，取消“9070”限制，並要求全部住宅建設為普通住宅。這意味著將來該項目戶型面積均在140平方米以內，滿足剛需和改善需求。該宗地塊吸引了金茂、寶龍、騏驥聯合體；首開、保利、城建、建工聯合體；中海、合生等企業及聯合體參與拍賣，拍賣共經過56輪爭奪。
中原地產數據顯示，該宗地塊位於北京四環內，是近年來四環內首個不限價的純商品房地塊。該宗地塊在北京土地成交金額歷史上排名第8位。此前有7宗地塊超過80億元。競得人需在該地塊內向豐臺區花鄉造甲村村民委員會（北京市騏驥投資管理中心）提供5.95萬平方米地上商業用房，建設標準不低於5500元/平方米。此外，本次出讓宗地中配建的0.15公頃密閉式垃圾收集站不出讓，另有8200平方米的養老機構設施用地。
中原地產首席分析師張大偉表示，該宗地塊位置好，但屬性一般。地塊中B4綜合性商業金融服務業用地佔比高達53.4%。豐臺地區最近2年有多個項目入市。其中，限競房每平方米單價在7萬元左右，商品房住宅單價在10萬元-12萬元/平方米。二手房市場方面，該地區10年左右的二手房單價在6萬元/平方米左右。
值得注意的是，今年以來，北京地區已有多宗不限價地塊成交。在市場平穩發展的態勢下，2019年以來土地市場出讓規則有所鬆動，不限價地塊增多。
5月28日，恆基以30.2億元成功競得朝陽區孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊，樓面價69541.99元/平方米。業內人士稱，2019年以來，北京不限價地塊增多，但預計不會對整體房價產生大沖擊。首先，不限價地塊雖然不限制房價，但是附加條件較多，房企對不限價地塊拿地熱情一般，土地溢價率有限。同時，不限價地塊數量相對較少，沒有成為主流，限競房和共有產權房地塊仍是市場供應主力。但不限價地塊供應量增加，傳遞出北京土地市場的重要信號，預計未來土地出讓將採用更加靈活的規則。
限競房仍是主流
2016年底，北京市限競房土地集中入市。此後，限競房土地成為北京土地出讓的主流模式，限競房項目成為北京地區主流產品。
中原地產數據顯示，從2018年6月10日開始，北京合計入市限競房項目57個，合計83期，供應住宅39121套。截至7月15日，北京地區限競房入市滿13個月，合計完成限競房簽約15705套。平均網籤均價為48931元/平方米，網簽完成162萬平方米。按照面積計算，網簽完成率只有35.24%。
中原地產指出，最近幾個月網籤限競房月成交量在1500套以上。其中，6月突破2500套。但由於供應量持續增加，限競房庫存量達到歷史高峰，合計高達2.3萬套。
針對限競房項目去化較低的原因，諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對中國證券報記者表示，限競房地理位置普遍不佳，僅少數五環內項目去化效果較好。同時，限競房購買後存在五年限售期，同等價位下，限制較小的二手房更受青睞，引流了很大一部分剛需。對於今年以來限競房去化速度加快的原因，國仕英稱，由於限競房項目價格低於商品房價格，加之今年以來入市的部分限競房項目地理位置相對較好，成交量可觀。
張大偉表示，隨著限競房供應井噴，後續市場很可能出現變化。從目前情況看，北京入市的限競房項目普遍性降價10%左右。即使這樣，除極個別項目外市場需求依然沒有放量。大量的“9070”同質戶型，導致限競房難以去庫存。在所有供應的限競房戶型中，90平方米以內套數佔比高達68.6%。下半年，預計供應量將出現井噴。最近入市的限競房位置相對較好，但是僅少數五環內項目去化有所提升。後續隨著大量郊區項目入市，預計限競房去化難題依然很大。
房價漲幅持續回落
國家統計局最新數據顯示，前6個月，全國商品房銷售面積合計75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個月擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額合計70698億元，同比增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10%。
6月份新建商品住宅銷售價格環比方面，上漲城市63個，環比上月67個減少4個城市。上漲城市數量維持在較高水平，上漲城市平均漲幅0.75%。二手住宅方面，上漲城市45個，比上月相比減少10個城市。上漲城市平均漲幅為0.58%，漲幅環比縮小0.01個百分點。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英稱，整體看，6月份商品住宅銷售價格漲幅穩中有降，二手房受市場調控加碼影響，預期信心有所下降，二手住宅銷售價格小幅下跌。二手房受市場調控表現較為明顯，6月上漲城市數量與上月相比下滑明顯，整體漲幅收窄相對較為明顯，環比收窄0.15個百分點。6月份新房、二手房銷售價格環比上漲城市數量與上月相比均有不同程度下滑，漲幅小幅收窄。受部分城市調控加碼影響，市場預期有所改變，新房、二手房價格指數均有不同程度回落。
58安居客房產研究院首席分析師張波指出，6月份以來，一二線城市房價漲幅持續回落，二手房漲幅回落明顯。根據安居客重點監測的67個重點城市的情況看，45城二手房掛牌房價環比上漲，但漲幅明顯回落。目前，北京掛牌均價為60129元/平方米，深圳、上海二手房掛牌均價在5萬元/平方米左右，廣州二手房掛牌均價為32062元/平方米。值得關注的是，一線城市中，二手房熱門板塊向新城區和新興開發區聚攏。北京密雲、昌平、房山、懷柔，上海閔行、浦東、奉賢等新區板塊關注度高，深圳寶安、龍崗等技術扶持區域受熱捧。
張波指出，需要注意的是，三四線城市樓市整體降溫趨勢明顯。從上半年的數據看，1-6月商品房銷售面積同比下降1.8%，而銷售金額則未出現同步下滑，預示著一二線城市的成交佔比不斷提升。從58安居客房產研究院的用戶行為指數看，6月三四線城市找房熱度降幅近一成。同時，土地市場的熱度向核心二線城市聚集。上半年，蘇州市區3場土拍的平均樓面價超過1.4萬元/平方米，平均溢價率則突破19%；3月，合肥6宗地塊成交總價124.5億元，平均溢價率達108.7%。預計下半年熱點城市土地市場大概率保持較高熱度。
來源：中國證券報