從1988年中南建設創始人陳錦石懷揣5000元起家到2018年的中南建設以1505.7億元的銷售業績位列億翰銷售榜十七名。30年風風雨雨，中南建設業績完成一次次跨越式增長，也從一個三線城市的地方性房企成長為橫跨長三角、京津冀、珠三角全國化佈局的綜合城市運營商。回顧中南30年的千億成長曆程，2012年銷售業績突破百億，2017年銷售業績高達963億元，離千億只差臨門一腳，2018年中南成功突破千億,很多人都好奇中南千億的致富密碼到底是什麼？本篇文章就詳細分析了中南百億到千億的7年成長曆程，揭祕中南千億的成功之道。

從銷售業績來看，中南在2012-2014年階段是處於平穩增長階段，即使市場調控較為嚴厲，中南依舊保持30%左右增速的業績增長，2015年增速有所下滑至9%,2016年一方面受益於國家宏觀去庫存戰略，另一方面受益於公司內部的戰略得當，從而步入業績高速增長通道，用三年時間一舉突破千億。那麼在這七年裡，中南做了哪些戰略部署或者經營轉變，使其即使在行業下行週期也能保持業績穩定增長、在行業上行週期充分享受行業紅利？我們認為主要有以下幾點：

一、經營變革：由“大盤開發”改為“小盤深耕”

中南的“大盤開發”模式具有一定的歷史傳承性，從2005年中南開始建設南通中央商務區250萬平米的城市綜合體項目以來，為了充分發揮自身的這種建築施工業務優勢，以通過打包拿地的方式獲取城市綜合體項目，所以早期中南的項目大多是建築面積為百萬方的大盤。以2010年為例，2010年中南在全國共擁有10個項目，其中一半是建築面積為百萬方以上的大盤，包括海門中南世紀城項目、中南世紀花城項目、鹽城中南世紀城等等，並且佔據絕對的銷售主力，總計87.07萬平米的銷售面積中，百萬大盤項目佔比88%。

中南這種打包拿地、大盤開發的模式雖然能夠降低公司的土地成本，但卻有一定的弊端，一方面大盤開發模式週期較長，前期投入過大，而資金回籠卻較慢，不利於企業的高週轉模式和規模擴張。另一方面大盤開發模式容錯率較低，對決策要求較高，一旦項目決策失誤帶來損失遠高於普通項目。比如中南在廣饒和壽光的世紀城項目銷售價格均持續處於低位，導致收益不理想甚至收益為負。

中南自身也認識到大盤開發模式帶來的種種弊端，在2013年公司提出要逐漸放棄大盤開發的策略，轉而貫徹小盤深耕，即在項目選擇上，從做百萬方大盤項目轉而做十五萬方左右的高週轉項目。從中南近7年的開發項目變化可以看出，百萬方以上的大盤項目佔比呈不斷下降趨勢，而五十萬方以下的小盤佔比逐漸成為中南的開發重心。2011年中南共計19個項目，其中有7個是百萬方級別的項目、5個項目在五十萬方到一百萬方之間，剩餘7個項目在五十萬方以下，2012年中南合計27個項目中，百萬方以上、五十萬方至一百萬方之間以及五十萬方以下分別為6個、5個、16個，2013年合計35個項目分別按照7個、7個、21個分佈，直到2017年中南合計182個銷售項目中，百萬方級別的項目僅有5個、五十萬方至一百萬方級別項目16個，剩餘161個項目均為五十萬方以下的小盤項目。

從圖中可以清晰的看出，中南經營模式由“大盤開發”轉變為“小盤深耕”的過程，“小盤深耕”最大的益處是在於公司可以通過小盤開發的短平快、高週轉模式快速回籠資金，實施下一項目的開發，有利於規模的快速擴張，從而成為中南跨越千億的重要因素之一。

二、戰略變革：加速進軍一二線城市，保留有潛力的三四線城市

如果說2013年是中南經營模式的轉折點，那麼2015年就是中南戰略佈局的轉折點。2015年中南提出要加快向一二線城市佈局，保留有潛力的三四線城市。從中南的新入城市就可見一斑，2011年中南新增土儲集中在營口、菏澤和淮安等三四線城市、2012年新增土儲也以東營、泰安、安慶等三四線城市為主，2013年新獲取崑山、常熟、海門、泰興、南充等6幅三四線城市地塊，2014年公司未披露，自2015年開始中南有目的的增加上海、北京、深圳等大城市周邊縣市、郊區市場項目的獲取,2015年中南一二線城市的土地儲備佔比已經接近30%， 2016年成功拓展天津、杭州、武漢、無錫等新區域市場，2017年新進深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個熱點二線城市。

從戰略層面來說，中南加速向一二線城市佈局，是走出大本營南通，完成全國化佈局的過程，這是一家房企規模擴張的必經之路，一如中南在2016年毅然決然的將大本營搬至上海。從宏觀週期層面來說，2013、2014年三四線城市增長動力後繼乏力，2015年在國家宏觀去庫存的戰略下，房地產市場開始回暖、全線普漲，尤其是一二線城市增長迅猛。站在現在的時間節點來看，中南在2015年提出要加快向一二線城市佈局，保留有潛力的三四線城市，恰好踏準了房地產週期的紅利期，從而在2016年和2017年兩年均實現銷售業績的翻番增長，2018年一舉突破千億。

三、管理變革：由“家族式管理”向“去家族化”轉變

2016年對中南來說也是重要的轉折年，由於三線城市無論是人才、品牌、資源，還是資本的缺乏均是企業進一步做大的瓶頸，所以中南在2016年毅然決定將總部搬至上海。除了將總部搬至上海，彰顯全國化決心之外，中南變革前依然貼著“家族企業”的標籤，創始人陳錦石的直系親屬陳小平和陳昱含身居要職。2016年8月8日，中南集團官網更新了中南建設新的管理團隊，這也意味著新一輪認識調整已經實質性完成。從2015年就明確分管中南置地的陳凱正式擔綱起董事長，而原中南置地董事長陳昱含則出任總裁，原總裁陳小平已不在管理團隊一欄，調任中南控股集團負責新興產業板塊。

2016年，中南建設董事長陳昱含“禪位”董事長，陳凱走向臺前，且陳小平離開中南置地管理團隊，這一系列的人事變動彰顯了中南“去家族化”的決心。管理架構由過去的“控股集團-產業集團-子公司-項目部”的四級架構，調整為地產、建築、資本、金融、建投、工業和土木七大平臺，地產板塊更是採用兩級半的管控模式，即總部-戰區-項目，從而保持更快的決策效率與更高的決策兌現度。且除了引援明星職業經理人陳凱之外，2016年的中南花重金“招兵買馬”已是行業公開的祕密。比如當時任中南建設高級副總裁辛琦、營銷副總裁甘玫、成本副總裁曾志超、人事副總裁張寬權、蘇北區域董事長畢興礦都是從 2016 年開始陸續進入中南置地的。

中南在管理模式上的變革不僅釋放了組織的積極性，還有效提升了管理效率、決策速度等等，我們認為管理模式的變革也是中南實現千億的一大重要因素。

四、後繼有力，業績保障度高

2018年中南以1505.7億元的銷售業績位列億翰銷售榜十七名，從拿地方面來看，2018年上半年獲取的80幅土地中，13幅位於二線城市，其餘均位於三四線城市，其中二線城市項目建築面積為184萬平米，佔比16%，三四線城市項目建築面積為954萬平米，佔比84%。公司的戰略也一直堅持偏向於下沉有產業、經濟、人口基礎的三四線城市，做到優中選優，2018年上半年拿地依然以長三角城市為主，其中寧波、南通各獲得15、7個項目。且拿地依然堅持“小盤深耕”的原則，2018年上半年中南有土地進賬的39座城市中，有30座城市拿地項目平均建築面積在20萬平米。

截止2018年上半年，中南共有258個項目，合計土地儲備約2990萬平米，若按2018年的銷售額和銷售面積計算出的銷售均價12500元/平米為準，則測算出2018年上半年累計貨值約3738億元，能夠滿足中南未來2-3年的銷售需求，且通過億翰調研發現，中南2019年預計推盤2500億，30%-35%的比例集中在二線城市，若按照70%的平均去化率考慮，2019年中南保底銷售業績在1700億左右。