'中南建設：衝擊3000億目標路上的“三高”隱患'

​

房企對“高週轉”總是情感複雜，既想快速擴張，又擔心“後遺症”。

在房地產行業，一些房企憑藉著將速度發揮到極致，換來規模和銷售額的連年高速增長，從而衝擊1000億、2000億、3000億……

但高週轉又被視為“雙刃劍”，房企們對其情感複雜——既希望實現規模的快速擴張，又不得不防備“開快車”的後遺症。

按克爾瑞公佈的2019年上半年房企銷售排名，中南建設排名第16位。今年上半年，中南建設的銷售金額 811.8 億元，同比增長24%。但中南建設的目標是在2018年後，用3-5年時間衝擊3000億陣營、躋身行業前十。

在靚麗的數據背後，值得引起關注的是中南建設近年高比例佈局三、四線城市、母公司對外擔保比例過高、高頻人事變動的 “三高”隱患。

企業與人的發展有相似之處，“三高”於人而言，多數情況下不影響我們生活，但是在需要較勁往前邁一步時，又常常成為絆腳石。

高比例佈局三四線城市

憑藉著一股闖勁兒，1988年陳錦石（中南建設創始人）拿著湊來的5000元錢，帶著二十多人的團隊出省從事勞務分包工作，經過十幾年的摸爬滾打，2000年陳錦石投身房地產住宅開發領域，並一發不可收拾。

陳錦石/圖片源自網絡

2000-2014年，中南建設只是一家區域性地產開發商，直到2014年公司展開大規模全國佈局，走上發展快車道，2018年成功躋身千億房企陣營。

今年上半年，中南建設排名穩中有升，排名第16位。這最直接的體現就是從銷售額到收入再到融資、拿地等多項指標的提升。

2019年上半年，公司銷售金額811.8億元，同比增長24%，銷售面積同樣增長24%，達到約645萬平方米。實現營收233.2億元，同比增長52.3%；歸屬於上市股東的淨利潤13.1億元，同比增長41.6%。對於營收的大幅提升，公司主要將其歸結為旗下建築業務完工明顯增長。

中南建設2019年半年度報告

這是一份不錯的中期業績。公司主要營業收入來自房地產開發、建築施工、酒店和其他三大板塊。其中房地產開發佔比約66%，建築業收入佔比約34%。在各家地產公司去地產化的大背景下，中南置地仍舊以房地產開發為主業，向3000億目標進發。

近年，在限購政策持續加碼，三四線城市遇冷趨謹慎的背景下，中南建設反其道而行，瘋狂在三四線圈地，拿下多個地王項目。

去年中南置地以17.46億元搶下合肥市高新區KP1-3地塊，樓面價高達11159.87元/㎡，溢價率147.99%。此外，中南建設因在丹陽、臨沂、鎮江、濟寧、南充，煙臺、泉州等熱點三四線城市志在必得的拿地行為，斬獲“新晉地王”的稱號。

中南建設今年上半年新增27塊土地共涉及21個城市，其中有13個城市屬於新一線和二線城市。中南建設雖然在新一線城市和二線城市土儲數量超總土儲數量一半以上，但其在新一線城市和二線城市土儲面積為總土儲面積的39%，三四線城市面積佔比約61%，與去年底相同。

行業研究員向奇點君指出，城市的能級決定著未來中南建設衝擊業績目標的結果。

按易居地產研究院最新統計的100城新建商品住宅存銷比來看，中南建設土儲在蘇州、杭州、寧波、南通四座城市處於加快供地狀態，濟南，西安、貴陽、重慶則屬於增加土地狀態，其他城市並沒有出現在百強榜單中。

截止到今年上半年，中南建設的存貨週轉天數為1389天，安居客首席分析師張波曾指出：“中南建設的存貨一直處於高位。”

另一位業內人士向奇點君指出，早幾年確實有企業受惠於佈局三四線市場，但按現行發展看，雖然三、四線城市的購房需求仍然存在，但是對於想衝擊高銷售目標的企業而言，大比例佈局在三、四線城市，可能會給衝高業績帶來一些阻力。

高比例的對外擔保

在中南建設中期業績眾多上漲的指標中，有一項數據也是近年來一直居高不下——對外擔保數量。

據奇點君不完全統計，2019年上半年中南建設對外擔保數量達到28家，對子公司擔保數量達到99家之多，期限為3-36個月不等，擔保金額從60多萬元到10多億元不等。

擔保的子公司大多負債率超過80%，不少子公司處於虧損狀態。其中對子公司上海祺照職業有限公司的擔保金額最大，達到15.5億元。大量的擔保，也讓公司擔保總額佔公司淨資產的比例 347.29%。

而2018年底中南建設對外擔保數量為17家，對子公司擔保數量為55家。期限為6-120個月不等。實際擔保總額佔公司淨資產的比例 228.17%。

相比較而言，2019年上半年排名15位的金地集團擔保金額佔公司淨資產的比例為僅為14.78%。

中南建設南通CBD項目

上市公司因擔保一旦引起風險，除自身麻煩纏身，最終會把長期隱藏在企業間的互保風險引爆，導致區域內信用風險持續發酵。“這是一種融資方法，但是對企業而言，金融穩定是關鍵，金融融資不能過度，注意市場不好的時候，這些擔保就會造成一些風險。”前述業內研究員向奇點君介紹道。

中南建設對擔保的解釋為：公司的對外擔保，均是出於公司子公司或合營聯營公司的融資需要，對有關公司提供的擔保。由於公司底子薄，融資能力受限制，公司發展難以通過加槓桿的方式進行，更多需要提高經營週轉能力來實現，公司也控制有息負債的增加。

奇點君注意到，除對外擔保，2019年上半年，中南建設的融資方式主要為銀行、債券和其他借款三種形式，期末金額分別為，333.38億元、149億元和203.14億元，成本區間從4.1-13.5%不等。以今年上半年，中南建設發行19中南02債券公司債券，發行規模為11.8億元期限為四年，利率為7.8%。

瘋狂拿地背後是中南建設較高的負債。今年上半年中南建設的總負債總額達到2455.1億元，負債率91.2%，比2018年末下降0.5%。有息負債685.5億元，同比有所增長。報告期內，中南建設貨幣資金額249.45億元，受限貨幣資金84.57億元。而公司短期借款為128.09億元、應付票據為117.65億元，償債壓力並不小。

高頻率人事變動

2019年上半年，中南置地的人事變動也頗為高頻。

僅在集團層面，就有兩位新人加入，分別負責集團的營銷和市場工作，此外，集團營銷副總裁甘玫等人離職。據奇點君不完全統計，今年上半年公司人事變動達到11起。這意味著，中南置地的管理團隊再一次被打亂。

外界將中南置地近幾年的成功歸結為三點，其中一點為“去家族化”。從父親手中接過董事長職務後，陳昱含大規模引進職業經理人，並將董事長職務授予明星職業經理人陳凱，這在民營企業中十分少見。

陳昱含/圖片源自網絡

在一番引入人才，公司業績從2016年的502億元，增長至2018年的1520億元。業績提升後，中南置地並沒有延續該人事陣容，而是重新調整人事安排。

今年3月公司，新任命15位名譽董事，各自負責1-3個區域不等。而在離職名單中的，2016年新引進的人才甘玫則出現在離職名單中。此外，2017年入職的公司二號人物魯貴卿，也在今年7月傳出離職消息，雖沒對外公佈，但在最新一期的股權激勵計劃名單中，並沒有他的名字。

行業研究員認為：人才和企業匹配度、實際控制人對人才態度是人事變動關注的重點。據經濟觀察報消息稱，目前中南置地已經完全由陳昱含獨立掌控，今年以來，陳凱在中南置地已經不再從事具體業務。而“新管家”對高層工作內容的調整，則不可避免的引起人員流動。

在人員調整過程中，中南建設推出最新的股權激勵計劃，公司擬向486名核心員工授予1.12億股股票期權，期權有效期為4年，前一年為等待期，後三年每隔一年設定一個行權期。

中南建設2019年股權激勵計劃設定的行權價格為8.49元/股，即這些核心員工在一年以後可以按照每股8.49元的價格購買中南建設的股票。進入今年8月，中南建設的股價已經在8元以下徘徊。

股權激勵計劃要求：公司2019年相對2017年度淨利潤增長率不低於560%，2020年相對2017年度淨利潤增長率不低於1060%，2021年相對2017年度淨利潤增長率不低於1408%。

按中南建設2017年年報公佈的當年不考慮投資性物業採用公允價值計量模式影響的6.03億元的淨利潤計算，中南建設要在2019年完成首個階段性目標，就要在年底完成超過39.8億元的淨利潤，即下半年要淨利潤要超26.7億元。而中南建設毛利率低的問題一直為業內所熟知。

奇點商業資本論原創

轉載請聯繫並註明來源