房小評 中國房評報道 今天
2016年，502億元；
2017年，963億元；
2018年，1466.1億元。
三年時間，中南建設（000961.SZ）的地產板塊完成了標準的規模三級跳，不知不覺，這匹黑馬已經穩定住了房企TOP20陣營的位置，成為中型房企突圍增長的代表。
在地產和建築雙主業的出色表現下，上市十週年之際，中南建設交出了一份漂亮的成績單，不僅從券商分析機構那裡得到“強推”“買入”等積極評價，也拉動股價走出了一波上揚節奏。
中南建設項目實景圖
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規模、收入、利潤 一個不能少
根據年報，2018年中南建設實現營業收入401.1億元，同比增長31%。與此同時，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤21.9億元，同比大幅增長了219%。
對於利潤增幅遠大於收入增長的原因，中南建設表示是得益於淨利潤率同比上升3.22個百分點至5.47%。
具體到房地產板塊來看，中南建設2018年實現合同銷售金額1466.1億元，同比上升52%，綜合毛利率20.23%，比去年同期上升4.37個百分點。建築板塊中，2018年中南建設新承接項目預計合同總金額366.5億元，比上年同期增長24%。
中南建設項目實景圖
此前，中南建設的戰略佈局重點在三四線城市進行大盤開發，因而利潤率過低一直是這家企業的軟肋。5年前，中南建設轉變策略貫徹小盤深耕，從做百萬方大盤項目轉而做十五萬方左右的高週轉項目，戰略佈局也從聚焦三四線城市調整為一二線城市及有質量的三四線城市。
由於房地產行業本身結算的滯後性，如今的利潤翻倍表現正是其過去二三年的戰略轉變帶來的利潤率提升的直觀反應。
2018年年報還顯示，中南建設已經銷售還未結算的預收賬款就高達1101.2億元，同比增長61%。這些預售資源的利潤水平比已經體現在年報中的部分更高，保證了未來一段時間利潤的兌現。
如今中南建設的淨利潤率相比於行業平均水平仍然有進步空間，但受其戰略調整的持續深遠，後續的收入和利潤增長應該會有不錯的上漲前景。
三級跳只是中南建設規模道路的開始。為了保證未來持續的增長，2018年，中南建設新增項目1595萬平方米，是全年銷售面積的1.4倍，新進入重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、貴陽、常德等城市。
不僅儲備了充足的土地，而且從土地佈局中不難看出，中南建設正在進一步鞏固長三角和粵港澳大灣區以及人口密集的核心城市的資源，加大一二線城市佈局，不斷在主流市場、區域深耕。
目前，一、二線城市銷售金額佔中南建設總銷售金額的比例已經達到48%。
在這樣的土地儲備之下，未來中南建設的規模增長可能會繼續進行“四級跳”，“五級跳”。
中南建設項目實景圖
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控負債、增現金、降風險
對於所有處於高增長中的房企，我們都不免打一個問號：跑這麼快，安全嗎？
這個問題，如果只簡單地看負債率的話，那麼2018年底中南建設的總負債率為91.69%，同比微漲了一些，負債水平在行業內不算低。
但是剔除掉預收賬款這個因素，中南建設真正的有息負債在期末僅為579.4億元，對於一家千億級規模的房企來說，這樣的負債額度在行業內絕對屬於低水平。
從企業內部來看，中南建設全年的經營性現金流入超過970億元，是有息負債的1.7倍。具體分析中南建設的債務結構，可以看出中南建設的短期借款和一年內到期的非流動負債180.1億元，僅佔有息負債的31.09%。
截至期末，由於銷售回款情況良好，中南建設持有的貨幣資金已經超過200億元，覆蓋一年內到期的債務並無壓力。
也就是說，相對於中南建設本身的經營水平和償債能力來說，其負債情況屬於低水平。
如果剔除預收賬款，考慮真正的有息負債，那麼中南建設2018年末剔除預收賬款後的資產負債率為44.97%，同比下降了6.16個百分點。
相比於負債，現金流的安全是去年所有房企緊抓狠抓的指標，保現金、保回款甚至成為不少企業的工作核心。
去年中南建設經營活動產生的現金流量淨額實現轉正，達到194.3億元。從這個角度來說，中南建設的經營安全性是有保障的。
在有效控制風險的同時，中南建設也積極通過開拓融資渠道的方式進一步保障資金鍊安全。
報告期內，中南建設一共獲得銀行授信額度1182.53億元，其中已使用授信額度為348.6億元，剩餘授信額度為833.93億元。同時，中南建設還靈活使用債券、資管、信託及ABS等渠道進行融資。
未來，中南建設還將積極開拓海外債、尾款ABN、保理ABS等項目拓寬融資渠道，進一步支撐中南建設後續進行“N級跳”。