2019年已經過去了8個月，這2天又到了盤點和預測的時候，網籤數據現在意義不大，對於2019年來說，今天和明天分別從項目和企業來點評一下過去的8個月市場。
今天先聊聊《2019年104個限競房投資“攻略”》！
重磅！北京歷史97個“限競房”投資購買評級︱張大偉
在6月份寫過一篇針對當時市場上比較關注的熱點限競房項目分析，當時只有30多個項目。而現在看，入市的項目越來越多。這種情況下，有必要更新一下數據：
首先：北京限競房成交如何？
截止日期，北京限價房合計土地成交了98宗限競房地塊，已經掛牌的還有5宗，疊加部分項目的拆分，北京已經明確的限競房項目合計有104個，從已經出讓的限競房住宅地塊中，合計住宅面積為900萬平米。
2016年四季度至今商品住宅用地中各類型地塊成交面積佔比
2019年已經過去了8個月，這2天又到了盤點和預測的時候，網籤數據現在意義不大，對於2019年來說，今天和明天分別從項目和企業來點評一下過去的8個月市場。
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重磅！北京歷史97個“限競房”投資購買評級︱張大偉
在6月份寫過一篇針對當時市場上比較關注的熱點限競房項目分析，當時只有30多個項目。而現在看，入市的項目越來越多。這種情況下，有必要更新一下數據：
首先：北京限競房成交如何？
截止日期，北京限價房合計土地成交了98宗限競房地塊，已經掛牌的還有5宗，疊加部分項目的拆分，北京已經明確的限競房項目合計有104個，從已經出讓的限競房住宅地塊中，合計住宅面積為900萬平米。
2016年四季度至今商品住宅用地中各類型地塊成交面積佔比
2019年已經過去了8個月，這2天又到了盤點和預測的時候，網籤數據現在意義不大，對於2019年來說，今天和明天分別從項目和企業來點評一下過去的8個月市場。
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重磅！北京歷史97個“限競房”投資購買評級︱張大偉
在6月份寫過一篇針對當時市場上比較關注的熱點限競房項目分析，當時只有30多個項目。而現在看，入市的項目越來越多。這種情況下，有必要更新一下數據：
首先：北京限競房成交如何？
截止日期，北京限價房合計土地成交了98宗限競房地塊，已經掛牌的還有5宗，疊加部分項目的拆分，北京已經明確的限競房項目合計有104個，從已經出讓的限競房住宅地塊中，合計住宅面積為900萬平米。
2016年四季度至今商品住宅用地中各類型地塊成交面積佔比
限競房的數據主要看供應數據和簽約數據，因為實際簽約很難掌握，只能看看網籤。
2019年已經過去了8個月，這2天又到了盤點和預測的時候，網籤數據現在意義不大，對於2019年來說，今天和明天分別從項目和企業來點評一下過去的8個月市場。
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重磅！北京歷史97個“限競房”投資購買評級︱張大偉
在6月份寫過一篇針對當時市場上比較關注的熱點限競房項目分析，當時只有30多個項目。而現在看，入市的項目越來越多。這種情況下，有必要更新一下數據：
首先：北京限競房成交如何？
截止日期，北京限價房合計土地成交了98宗限競房地塊，已經掛牌的還有5宗，疊加部分項目的拆分，北京已經明確的限競房項目合計有104個，從已經出讓的限競房住宅地塊中，合計住宅面積為900萬平米。
2016年四季度至今商品住宅用地中各類型地塊成交面積佔比
限競房的數據主要看供應數據和簽約數據，因為實際簽約很難掌握，只能看看網籤。
其次：北京限競房區域“評分”！
地段為王：限競房住宅地塊中，供應現在看，除了西城外基本都有分佈，但是供應量最大的依然的大興、豐臺、順義。
2019年已經過去了8個月，這2天又到了盤點和預測的時候，網籤數據現在意義不大，對於2019年來說，今天和明天分別從項目和企業來點評一下過去的8個月市場。
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重磅！北京歷史97個“限競房”投資購買評級︱張大偉
在6月份寫過一篇針對當時市場上比較關注的熱點限競房項目分析，當時只有30多個項目。而現在看，入市的項目越來越多。這種情況下，有必要更新一下數據：
首先：北京限競房成交如何？
截止日期，北京限價房合計土地成交了98宗限競房地塊，已經掛牌的還有5宗，疊加部分項目的拆分，北京已經明確的限競房項目合計有104個，從已經出讓的限競房住宅地塊中，合計住宅面積為900萬平米。
2016年四季度至今商品住宅用地中各類型地塊成交面積佔比
限競房的數據主要看供應數據和簽約數據，因為實際簽約很難掌握，只能看看網籤。
其次：北京限競房區域“評分”！
地段為王：限競房住宅地塊中，供應現在看，除了西城外基本都有分佈，但是供應量最大的依然的大興、豐臺、順義。
2019年已經過去了8個月，這2天又到了盤點和預測的時候，網籤數據現在意義不大，對於2019年來說，今天和明天分別從項目和企業來點評一下過去的8個月市場。
今天先聊聊《2019年104個限競房投資“攻略”》！
重磅！北京歷史97個“限競房”投資購買評級︱張大偉
在6月份寫過一篇針對當時市場上比較關注的熱點限競房項目分析，當時只有30多個項目。而現在看，入市的項目越來越多。這種情況下，有必要更新一下數據：
首先：北京限競房成交如何？
截止日期，北京限價房合計土地成交了98宗限競房地塊，已經掛牌的還有5宗，疊加部分項目的拆分，北京已經明確的限競房項目合計有104個，從已經出讓的限競房住宅地塊中，合計住宅面積為900萬平米。
2016年四季度至今商品住宅用地中各類型地塊成交面積佔比
限競房的數據主要看供應數據和簽約數據，因為實際簽約很難掌握，只能看看網籤。
其次：北京限競房區域“評分”！
地段為王：限競房住宅地塊中，供應現在看，除了西城外基本都有分佈，但是供應量最大的依然的大興、豐臺、順義。
買房肯定是區域為王，而對於限競房來說，最有價值的肯定就是地鐵房，有地鐵的物業，代表了通勤的便利。
第三：項目細分！
從項目本身看，決定價值的很簡單，地段、戶型、價格、品質。按照區域看，上圖詳細的說清楚了，區域價值。戶型因為大部分項目都有多個數據，所以很難梳理，但從戶型看，簡單的說，肯定的面寬越大越優質。因為限競房大部分項目都有不同程度的讓利，所以從價格看，也有部分三星的項目，接近四星。
2019年已經過去了8個月，這2天又到了盤點和預測的時候，網籤數據現在意義不大，對於2019年來說，今天和明天分別從項目和企業來點評一下過去的8個月市場。
今天先聊聊《2019年104個限競房投資“攻略”》！
重磅！北京歷史97個“限競房”投資購買評級︱張大偉
在6月份寫過一篇針對當時市場上比較關注的熱點限競房項目分析，當時只有30多個項目。而現在看，入市的項目越來越多。這種情況下，有必要更新一下數據：
首先：北京限競房成交如何？
截止日期，北京限價房合計土地成交了98宗限競房地塊，已經掛牌的還有5宗，疊加部分項目的拆分，北京已經明確的限競房項目合計有104個，從已經出讓的限競房住宅地塊中，合計住宅面積為900萬平米。
2016年四季度至今商品住宅用地中各類型地塊成交面積佔比
限競房的數據主要看供應數據和簽約數據，因為實際簽約很難掌握，只能看看網籤。
其次：北京限競房區域“評分”！
地段為王：限競房住宅地塊中，供應現在看，除了西城外基本都有分佈，但是供應量最大的依然的大興、豐臺、順義。
買房肯定是區域為王，而對於限競房來說，最有價值的肯定就是地鐵房，有地鐵的物業，代表了通勤的便利。
第三：項目細分！
從項目本身看，決定價值的很簡單，地段、戶型、價格、品質。按照區域看，上圖詳細的說清楚了，區域價值。戶型因為大部分項目都有多個數據，所以很難梳理，但從戶型看，簡單的說，肯定的面寬越大越優質。因為限競房大部分項目都有不同程度的讓利，所以從價格看，也有部分三星的項目，接近四星。
大部分熱點項目其實主流都看價格，價格高的基本都是優選：（上次寫的基本靠譜）
未來金茂府是目前90多個項目裡，唯一一個降維打擊的，地價與房價之間有差距，這個項目的品質不會有問題。另外這地塊說是北七家其實更靠後沙峪，未來科學城的概念+17號線的通達性。
永定府，這排名第二是因為位置與戶型都不錯，而且有一定的體量，但因為涉及到中軸線申遺等問題，估計什麼時候上市，上市的條件是什麼，都未知。
天恆學院裡，如果看位置，當然應該排名第一，但套數太少了，搶到可能性不大，另外戶型各種朝向，只有南北的少數幾十套完美，其他有東西，所以雖然依然買到就賺，但住起來可真不一定舒服。
中海望京府，全北京戶型第一！四面寬3衛生間的139戶型，完美，以後也不太可能再有。周圍別墅區，容積率1.16，靠近地鐵，更是望京輻射區，但總價稍高。中海在北京這2年的戶型吊打其他所有開發商。
華樾北京，這項目偉哥非常推薦，總價段更舒服，90平米的小三居、140多平米的大四居。靠近大望京阿里巴巴，地鐵盤。如果有購房資格，偉哥也非常想買。從單價看，很可能這是2019年北京能買到的最貴的也是最有價值的項目。
西山錦繡府,別的不說，看看西山一號院的二手房價格，最近聽說有上市的消息了。
橡樹瀾灣已經清盤了，五環內5萬多，戶型比周圍項目好，金融街融府，位置+戶型+價格，都不錯。萬科七橡墅，2萬多有地鐵，別的還想要什麼？
佑安府、西城天鑄、洺悅苑、國風長安，這4個，位置都非常好，佑安府在二環，西城天鑄在三環，可以說北京11個五環內項目的代表，但戶型整體看，都拉低了項目的評級，所以只能進入第二檔次。
禧悅學府位置不錯，戶型也相當好，在五環邊，當然，現在大部分購房者都膈應可能要建的寶山垃圾處理，但偉哥覺得，從距離看，影響不大。這個項目估計也快開盤了。
長安雲錦是石景山又一箇中海項目，性價比依然不錯。得房率高，但距離地鐵稍微有點距離。
白盆窯的中鐵兩兄弟，現在看，應該是五環內最後可以買到的90平米住宅了，戶型也屬於五環內入市項目中，可圈可點的項目。
海淀溫泉三兄弟，那主要是看海淀區域+區域內的發展前景。整體看，目前依然處於等待發展階段。
和悅華錦這些項目本來是很好的，但是亦莊瘋了一樣的賣地，偉哥同情亦莊其他項目。
另外值得說的是，萬橡華府和悅府這2個兄弟，如果再加上昌平金茂悅，這幾個地鐵上蓋，對於碼農來說，2019年北京的北部區域產品力爆發。
包括即將入市的萬科望溪、已經開盤的東望，地段、戶型都是可圈可點。
最好簡單的總結一下如何現在這些限競房項目：
1：品質為王！限競房都是期房，你只能蒙著頭買預期，5年限售其實就是8年後才能交易，小區入住5年後，口碑不好，你想換房將非常非常難！最近3年開發的商品房住宅小區，有過明顯質量問題的，你要謹慎，因為這家開發商的限競房肯定只會更差。
2：位置為王！五環內、靠地鐵，當然是首選，交通越差越沒價值！現在是白紙不要急，可怕的是未來也是白紙！
3：成本為王！一定要看:拿地溢價率！拿地溢價率高的，特別是超過30%的，出好質量的可能性就低很多，成本高了，讓你自己想，你是不是隻能快乾，偷工減料的幹。
4：均質為王！限競房嚴格來說，的確是產品主義的倒退，對於同區域來說，高低配的項目，肯定不如均質化社區。特別是限競房的合院or下躍超過2層，除非特別便宜，儘量還是謹慎考慮。地下一層一般還好，如果超過一層之下，除了做車庫之外，居住功能超過5年會出現很多問題。
5：物業為王！限競房8年後才能交易，物業不好的，等你再想賣，房子已經非常差。
過去幾年北京土地大量供應逐漸開始形成房源，增加的供應量最主要體現在限競房：
首先：當下整體市場處於平穩狀態中，不論是二手房還是新建住宅成交量平穩。
其次；北京市場過去2年土地供應高峰逐漸開始反應到住宅房源數量上，預計後續還將有大量上市。購房者開始全面觀望。
第三：限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現。
第四：限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。
第五；從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始在10月下半月新一輪價格戰。但對於明星項目，搶不到好戶型依然是常態！
過幾天單獨來一篇，《限競房的戶型大戰！》