一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
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“環境真好！”
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世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
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中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
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還真是無法反駁。
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在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
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全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
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停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
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停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
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第二名：其他限競房
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停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
二層是雙臥雙衛設計，滿足二孩家庭共同成長空間，每個孩子都有自己房間。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
二層是雙臥雙衛設計，滿足二孩家庭共同成長空間，每個孩子都有自己房間。
三層設計成主人的套房，非常寬敞，極致尺度，大臥室配衣帽間和一個大浴室，還有一個私享露臺。這樣的設計，既保證了私密性，也保證了舒適感。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
二層是雙臥雙衛設計，滿足二孩家庭共同成長空間，每個孩子都有自己房間。
三層設計成主人的套房，非常寬敞，極致尺度，大臥室配衣帽間和一個大浴室，還有一個私享露臺。這樣的設計，既保證了私密性，也保證了舒適感。
地下一層，是一個下沉式的庭院花園，花園面積約為40平米，而且因為上層是挑空的，採光非常棒。這一層設計為家人共享的歡愉空間，廚房、餐廳和會客廳都在B1層。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
二層是雙臥雙衛設計，滿足二孩家庭共同成長空間，每個孩子都有自己房間。
三層設計成主人的套房，非常寬敞，極致尺度，大臥室配衣帽間和一個大浴室，還有一個私享露臺。這樣的設計，既保證了私密性，也保證了舒適感。
地下一層，是一個下沉式的庭院花園，花園面積約為40平米，而且因為上層是挑空的，採光非常棒。這一層設計為家人共享的歡愉空間，廚房、餐廳和會客廳都在B1層。
地下二層，拓展不少空間，可自由設置娛樂休閒空間，比如做個家庭影院；同時可以設置一個保姆間和家政間；另外還有雙車位。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
二層是雙臥雙衛設計，滿足二孩家庭共同成長空間，每個孩子都有自己房間。
三層設計成主人的套房，非常寬敞，極致尺度，大臥室配衣帽間和一個大浴室，還有一個私享露臺。這樣的設計，既保證了私密性，也保證了舒適感。
地下一層，是一個下沉式的庭院花園，花園面積約為40平米，而且因為上層是挑空的，採光非常棒。這一層設計為家人共享的歡愉空間，廚房、餐廳和會客廳都在B1層。
地下二層，拓展不少空間，可自由設置娛樂休閒空間，比如做個家庭影院；同時可以設置一個保姆間和家政間；另外還有雙車位。
從B1層到地上三層，每層都有花園或者露臺，露臺配有1.2米高的玻璃欄杆，這才是別墅應有的感覺。
雖然是限競房，但是項目並沒有像很多限競房一樣降低規格，合院以石材+鋁板為主，大門為法國木紋石，園林中有藝術科技主題跑道和多個互動裝置，小區內會有整個小區共有的800平米運動主題會所。總的來說，社區的品質是相當不錯的。
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
二層是雙臥雙衛設計，滿足二孩家庭共同成長空間，每個孩子都有自己房間。
三層設計成主人的套房，非常寬敞，極致尺度，大臥室配衣帽間和一個大浴室，還有一個私享露臺。這樣的設計，既保證了私密性，也保證了舒適感。
地下一層，是一個下沉式的庭院花園，花園面積約為40平米，而且因為上層是挑空的，採光非常棒。這一層設計為家人共享的歡愉空間，廚房、餐廳和會客廳都在B1層。
地下二層，拓展不少空間，可自由設置娛樂休閒空間，比如做個家庭影院；同時可以設置一個保姆間和家政間；另外還有雙車位。
從B1層到地上三層，每層都有花園或者露臺，露臺配有1.2米高的玻璃欄杆，這才是別墅應有的感覺。
雖然是限競房，但是項目並沒有像很多限競房一樣降低規格，合院以石材+鋁板為主，大門為法國木紋石，園林中有藝術科技主題跑道和多個互動裝置，小區內會有整個小區共有的800平米運動主題會所。總的來說，社區的品質是相當不錯的。
另外，別墅入駐以後，其實最重要的一個因素就是物業！中央別墅區有不少老別墅區，其實規劃條件不錯，房子當初建的也挺好，但是物業不行，一進去雜草叢生，路面破敗，汽車亂停，完全沒有別墅區的品質。中海望京府當然是中海自己的物業，中海物業一直口碑不錯，而且這次中海望京府採用了中海物業北京公司頂級服務體系-TOP玖系物業，這其實是一個容易被忽視但是很重要的優勢。
04
中海望京府的合院，總價格區間是1690萬～1950萬，摺合均價4.97萬/平米～5.73萬/平米。合院的均價，低於中海望京府洋房的均價，也遠低於周邊的別墅區，性價比較高。
我們上鍊家APP上掃描了一圈周邊的別墅和高檔住宅的價格：
- 觀唐別墅，2005年別墅，鏈家上最新價格是9.8萬/平米；
- 香江別墅，1997年別墅，鏈家上最新價格是12.9萬/平米；
- 長島瀾橋，2004年別墅，鏈家上最新價格是7.2萬/平米；
- 望京金茂府，2014年高品質小區，鏈家上最新價格是11.5萬/平米；
- 臻園，2014年高品質小區，鏈家上最新價格是9.5萬/平米；
一個月前，前“高鐵一姐”丁書苗旗下的英才會所股份有限公司（英才會所）100%股權被公開拍賣。這個英才會所，起源於原鐵道部部長劉志軍的一句話。
2008年，躊躇滿志的劉志軍來到了朝陽區馬泉營，站在香江花園和長島瀾橋兩個別墅區之間的一個湖邊，面對一湖春水和滿目青翠，劉志軍感嘆：
“環境真好！”
旁邊的丁書苗心領神會，回去就立刻成立了英才會所有限公司，號稱要在這裡打造一個世界頂級私人俱樂部。
世事難料，隨著劉志軍的倒臺，“高鐵一姐”的很多小目標都成泡影，北京少了一個世界頂級私人俱樂部。這個地塊幾經折騰，違建被拆除，未來將建成一個6萬平米的濱水綠地公園。
劉志軍到過馬泉營的11年後，這個環境優美的臨湖綠地西北側幾百米處，出了一個現象級的“日光”別墅新盤 - 中海望京府。
01
前幾天跟圈內友人聊天，談及今年限競房產品的排名，這位朋友說，排名很簡單嘛：
第一名：中海望京府
第二名：其他限競房
...
停頓了2秒，然後他又加了一句：不接受反駁。
還真是無法反駁。
在我們的系列評級文章中，已經做了近30個新盤的評級，到目前為止，中海望京府得分最高（詳見《中海望京府評級》一文）。
在限競房中海望京府出來之前，最好的限競房產品是日光盤瀛海府，也是中海地產開發的。瀛海府主打的是88平米小三居剛需產品，中海望京府則是罕見的低密度中高端改善產品，雖然定位不同，相同的是兩個樓盤都戶型設計優秀，性價比極高。
中海望京府的139平米四居平層產品，毫無疑問是今年北京樓市的最佳產品。
全明格局，四面寬朝陽，面寬到達13.7米；極致薄透，進深10米，黃金比例，採光和通風都很完美。
139平米做成四居，房間卻一點不侷促，主臥夠寬敞，套房設計，帶一個巨大的衛生間，甚至有些奢侈。
能夠做到這樣，是因為中海望京府93%的超高得房率！使得139平米的戶型，套內空間甚至比其他樓盤的160平米戶型還要大。
如果不考慮個人需求和通勤距離，單從產品層面來看，預算在1000萬左右，中海望京府的平層洋房是今年北京新房最好的選擇。
如果預算再升高一些，達到1700-2000萬區間，其實中海望京府還有一個更好的選擇，就是合院。
02
2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版。
在北京，自2006年以後，所有住宅供地容積率都在1.0以上。獨棟別墅容積率通常為0.3以下，在售的獨棟別墅只能是老項目，屈指可數的獨棟別墅項目要麼遠離城區，要麼飆到天價。
按照現有1.0以上的容積率規劃，合院就是最好的別墅產品了。
一個優質的別墅需要什麼元素呢？
別墅區有兩種素質最重要：位置、資源。
就位置而言，離市區和商圈越近越好，越便利越好，可以成為第一居所的別墅最為稀缺。如果別墅遠離城區，離城索居，寄情山水，卻無法面對日常的生活和工作，那隻能作為第二居所或者度假房，其價值跟城市別墅就不可同日而語了。
北京近3年出讓的1.5以下容積率用地，中海望京府是離市區最近的。北京的很多別墅為人詬病在於配套不完善，中海望京府位於原中央別墅區城區板塊範圍，已經很成熟，東西兩側就是兩個老別墅小區觀塘別墅和香江花園，南側則是長島瀾橋別墅區。而且中海望京府距離望京商圈非常近，僅僅3公里，地鐵2站地，中海望京府不僅是距離環線最近的新別墅項目，而且也是距離成熟商圈最近的。
就資源而言，優質別墅項目必須要佔有不可複製自然資源、城市資源和人文資源。
自然資源代表了項目所依託的獨特生態環境；城市資源意味著項目可作第一居所，離塵不離城，出則繁華，入則靜謐；人文資源要求項目所在的區域要有歷史淵源，具備深厚的人文底蘊。
中海望京府所擁有的資源恰好具備這三種資源。馬泉營別墅區原本就是低密度住宅區，望京府南側已經規劃了6萬平米的濱水綠地公園，西北側還有何裡溼地公園；繁華的第二CBD望京商圈在其南側3公里，而規劃中的中關村朝陽園北區就在其東側1公里；周邊還有17所國際學校：樂成國際學校將落地中關村朝陽園北區，哈羅學校、蒙臺梭利等等都在2公里範圍內；另外周邊也是著名的藝術聚集區，擁有紅磚美術館這樣的網紅美術館。甚至為了與周邊的藝術館保持一致的風格，中海望京府的外牆建築設計風格很像紅磚美術館。
需要特別提一下項目東側的中關村朝陽園北區，這是朝陽區目前最大最完整的一塊產業園區土地，規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。從零開始規劃，一張藍圖繪到底，其先天條件遠好於望京商務區當時的條件。
根據中關村朝陽園北區發展計劃，現在中關村產業園是萬億級別規模，根據規模和定位預估，產業驅動下北區未來將成為5000億規模的園區。阿里巴巴已經確定投資69億元，在朝陽園北區建設新總部，領軍企業的提前入駐，基本已經確保了朝陽園北區規劃的成功。
中關村朝陽園北區規劃圖
位置和資源都是不可再生的，中海望京府的價值在於 - 這是一個真正的城市別墅。
03
位置和資源之外，優質的別墅項目就要看產品了，能不能保證私密性，密度是否舒適，戶型設計是否合理，就很重要了。優質別墅必須低密度，私密性好。
中海望京府整個地塊的容積率是1.16，包含了養老院及幼兒園，如果單看住宅部分（含會所），容積率約為0.9，如果僅看51套合院產品部分，容積率僅為0.5，整個社區，最高只有4層。所以，中海望京府的合院是非常低密的別墅產品。
在低密度的基礎上，中海望京府的合院贈送了相當多的面積，進一步提高了性價比。340平米的建面，實得面積高達450平米。
合院採用東西向聯排佈局，圍合式私密合院，保證了業主的私享空間，緊鄰戶互不干擾。
合院樓間距17米，1.7倍南北樓間距，9米麵寬，面寬進深比約1:1，270度採光，保證了每層的採光和舒適性。
合院戶型設計上，首層是社交橫廳，配有超大橫窗，同時設計了一個溫馨的老人套房，老人不用上下樓，起居方便舒適。老人房的外面就是一個小花園，老人都喜歡種些花花草草，這個設計可謂貼心。
二層是雙臥雙衛設計，滿足二孩家庭共同成長空間，每個孩子都有自己房間。
三層設計成主人的套房，非常寬敞，極致尺度，大臥室配衣帽間和一個大浴室，還有一個私享露臺。這樣的設計，既保證了私密性，也保證了舒適感。
地下一層，是一個下沉式的庭院花園，花園面積約為40平米，而且因為上層是挑空的，採光非常棒。這一層設計為家人共享的歡愉空間，廚房、餐廳和會客廳都在B1層。
地下二層，拓展不少空間，可自由設置娛樂休閒空間，比如做個家庭影院；同時可以設置一個保姆間和家政間；另外還有雙車位。
從B1層到地上三層，每層都有花園或者露臺，露臺配有1.2米高的玻璃欄杆，這才是別墅應有的感覺。
雖然是限競房，但是項目並沒有像很多限競房一樣降低規格，合院以石材+鋁板為主，大門為法國木紋石，園林中有藝術科技主題跑道和多個互動裝置，小區內會有整個小區共有的800平米運動主題會所。總的來說，社區的品質是相當不錯的。
另外，別墅入駐以後，其實最重要的一個因素就是物業！中央別墅區有不少老別墅區，其實規劃條件不錯，房子當初建的也挺好，但是物業不行，一進去雜草叢生，路面破敗，汽車亂停，完全沒有別墅區的品質。中海望京府當然是中海自己的物業，中海物業一直口碑不錯，而且這次中海望京府採用了中海物業北京公司頂級服務體系-TOP玖系物業，這其實是一個容易被忽視但是很重要的優勢。
04
中海望京府的合院，總價格區間是1690萬～1950萬，摺合均價4.97萬/平米～5.73萬/平米。合院的均價，低於中海望京府洋房的均價，也遠低於周邊的別墅區，性價比較高。
我們上鍊家APP上掃描了一圈周邊的別墅和高檔住宅的價格：
- 觀唐別墅，2005年別墅，鏈家上最新價格是9.8萬/平米；
- 香江別墅，1997年別墅，鏈家上最新價格是12.9萬/平米；
- 長島瀾橋，2004年別墅，鏈家上最新價格是7.2萬/平米；
- 望京金茂府，2014年高品質小區，鏈家上最新價格是11.5萬/平米；
- 臻園，2014年高品質小區，鏈家上最新價格是9.5萬/平米；
無論是單價還是總價，中海望京府的合院都是區域內最便宜的別墅產品。
不同於一些高容積率大盤，比如臻園的容積率高達3.0，中海望京府是超低密度的別墅區，又距離成熟商圈如此之近，這樣大隱隱於市的限競房品種，很大可能不再會有了。而往北3公里的孫河，土地拍賣的樓面價已經拍到了6.95萬/平米，已經超過中海望京府合院的均價不少。
與望京商圈的二手房相比，望京一套大西洋新城的兩居，可以平價換一套中海望京府的大四居；而一套東湖灣的三居，可以平價換一套中海望京府的合院別墅，性價比如何，一目瞭然。實際上，中海望京府的不少購買人群就是在望京工作的互聯網新貴、高知人士。
中海望京府的一期已經“日光”，二期預期於9月開盤，合院產品僅僅有51套，合院甚至可能比平層洋房產品更搶手，畢竟合院的數量遠少於平層產品的138套。這樣的優質位置，這樣的規劃條件，這樣優秀的產品，加上這樣的限價，真可以說是不可複製、錯過既無的城市別墅。我們預測，等到二期開盤時，中海望京府的洋房、合院還是會“日光”。
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