'維修基金使用條件及物業維修基金使用範圍'

房屋維修基金比例繳納如何？根據建設部和財政部165號令《住宅專項維修資金管理辦法》[2] 的規定：1、商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公佈每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。2、出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金： （一）業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。 （二）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。使用條件什麼情況下可以使用房屋維修基金？房屋維修基金，用於房屋保修期滿後房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等；公共部位是指戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫、公益性文體設施和其他共用設施設備等。維修基金由房管局代管，申請過程較為複雜。房屋維修金的啟用2007年的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金適用於承重牆、屋頂、樓梯間以及電梯等等。然而，《辦法》規定，若要支出維修基金，需遵循"雙2/3特別多數原則"，即佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金的使用最終都要得到房產行政部門或相應管理部門的備案與審核同意才能成行。業主要先後到相關的房管局、房屋安全鑑定部門、審計局、專戶銀行等多個部門辦理房屋安全專業鑑定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位進行維修施工、申請專戶銀行劃撥款項等九大事項。應用範圍建設部的管理辦法規定：維修基金閒置時，除可用於購買國債或者用於法律法規規定的其他範圍外，嚴禁挪作他用。令據國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。資金管理單位房屋維修基金由誰管理？按照建設部、財政部聯合出臺165號令《住宅專項維修資金管理辦法》[2]規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下由房地產行政主管機關來代管，業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。案例已經繳納過房屋維修基金費用的二手房，如何處理?舉例說明：2005年，王女士通過某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，總價35萬。該套房屋整體房屋狀況良好且地處繁華位置、交通便利，王女士看後十分滿意。在與該業主簽署《房屋買賣合同》中發現一條關於房屋公共維修基金由誰來繳納的條款，其中王女士所購的這套二手房原業主所繳納的房屋公共維修基金為6000元。那麼，對於這筆費用王女士應不應該支付給業主呢？“我愛我家”專家認為，當買賣雙方簽署協議時遇到房屋維修基金是否應由買家支付時，通常的解決辦法是經由買賣雙方協商最終達成共識。一般會有四種處理方法：（1）房屋業主將房屋維修基金無償順延給客戶。就王女士這個案例來說，如果房屋業主將這筆6000元的房屋維修基金費用無償順延給王女士，那麼王女士所購的這套房屋便不用繳納此項費用。（2）買賣雙方經過協商客戶與業主共同承擔這筆費用，即客戶支付原業主所繳納房屋維修基金費用的50%。根據王女士的這個案例，如果買賣雙方平攤，則王女士應支付業主3000元的房屋維修基金費用。（3）買賣雙方經過協商按一定比例支付房屋維修基金費用。比例公式為（房屋產權年限－原業主所購房屋與出售房屋的時間差）/房屋產權年限。如果按比例支付，則王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70*6000即5580元的房屋維修基金。（注：一般房屋產權年限為70年。）（4）房屋業主不同意將房屋維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔這筆費用，那麼購房者如購買該套房屋則需承擔原業主當初購房時所交納的這筆房屋維修基金費用。根據王女士的這個案例，如果業主不同意將這筆費用順延給王女士，那麼，王女士則需將6000元的房屋維修基金費用全部支付給業主。部分未繳納過房屋維修基金公房，該如何處理？（1）已購公房的房屋性質較為特殊，它是機關、企事業單位為了解決本單位職工住房問題以成本價出售給職工的福利性房屋，由於是職工按成本價所購買的房屋，因此對於房屋維修基金也就未曾繳納過。那麼，如果購房者購買這樣的房屋根據國家規定，購房者需按房屋成交價的2%重新補交這筆款項，方能合法生效。（2）另外一部分在98年以前建成並於當年交過契稅的商品房，如果未繳納過房屋維修基金費用，其再次交易時購房者也需按房屋成交價的2%重新補交這筆款項。

物業維修基金使用範圍

　　第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用範圍
　　（一）房屋本體：
　　拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等），恢復承載能力。
　　整體修繕戶外牆面、頂棚、踢腳線、外簷、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。
　　玻璃幕牆整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板牆面參照執行）
　　戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。
　　（二）公建配套：
　　1 、道路（路幅寬 7 米以下）：路面破損50% 以上，整體修復路面、路沿。
　　2 、綠地：經驗收投入使用一年後，原有綠地率下降 30% 的，進行補栽、補植。
　　3 、公益性設施（休閒椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、遊樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年後，設施自然損壞需修換的。
　　、小區圍牆及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。
　　第二部分 共用設備維修基金使用範圍
　　（一）垂直電梯
　　1 、機房部分：
　　1 ）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。
　　2 ）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。
　　3 ）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。
　　4 ）選層器：整體更換。
　　5 ）終端保護裝置：更換上、下極限槓桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。
　　2 、井道部分：
　　1 ）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。
　　2 ）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。
　　3 ）導軌：更換變形損壞部件。
　　4 ）導靴：整體更換。
　　5 ）曳引鋼絲繩：全部更換。
　　6 ）對重：更換導靴。
　　7 ）緩衝器：更換緩衝彈簧或活塞。
　　3 、廳站部分：
　　1 ）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。
　　2 ）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。
　　（二）中央空調
　　1 、空調壓縮機部份：
　　1 ）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。
　　2 ）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。
　　3 ）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。
　　2 、中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。
　　3 、冷凝器：更換閥門、管道。
　　4 、蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。
　　5 、膨脹閥：更換。
　　6 、控制系統：更換主控板。
　　7 、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。
　　8 、風機盤管：更換風機、盤管。
　　9 、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。
　　10 、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換髮生器、吸收器、引射器、 U 型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。
　　11 、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。
　　（三）鍋爐
　　1 、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐牆、爐膽、煙管。
　　2 、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。
　　3 、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。
　　4 、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。
　　5 、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。
　　（四）電氣系統
　　1 、強電：
　　1 ）高壓櫃：更換各類櫃體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。
　　2 ）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、櫃體、溫度指示儀、絕緣油
　　，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。
　　3 ）低壓電器：電動機整機更換（ 5kw 以上），轉子、定子繞組修換（ 10kw 以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類櫃體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（ 100A 以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。
　　2 、弱電：
　　1 ）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。
　　2 ）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響佈線。
　　3 ）電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。
　　4 ）火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。
　　5 ）安保監控：修換對講主機、更換對講控制線路、更換電視監控控制檯、監視器（多畫面），小區周邊防範的遠紅外探頭（ 5 米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。
　　6 ）綜合佈線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。
　　（五）消防設備：
　　1 、 整體更換防火捲簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。
　　2 、消防給水：修換消防泵，更換泵接合器，整體更換消火栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、閥門。
　　（六）給排水：
　　生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。
　　2 、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。
　　（七）質量要求：
　　設備在修復後必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的 90% 以上，正常運轉能耗不得高於原產品標準的 110% 。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試。