時代週報記者：胡天祥
8月13日下午4時許，位於香港的香格里拉酒店會議廳座無虛席，這裡正在舉行越秀地產2019年中期業績會。
過去半年，越秀地產給投資者們遞交了一份亮眼的成績單。財報顯示，公司累計實現合同銷售金額約為369億元，同比上升31.9%；營業收入約為217.9億元，同比上升114.4%；毛利率約為30.0%，同比上升4.2個百分點；核心淨利潤約為18.3億元，同比上升63.2%。
更讓投資者欣喜的是，2019年上半年，越秀地產一改過往保守作風，分別於廣州、深圳、杭州、鄭州、青島、成都、江門等城市新增14幅土地，總建築面積約為374萬平方米。“就上半年在拿地節奏方面，我認為是給自己點贊，為每一個地塊未來合理的盈利打下基礎。”越秀地產董事長及執行董事林昭遠在業績會上稱。據悉，越秀地產已將2019年土地款支出及拍地保證金上的金額略微上調為179億元。
業績的穩健增長，也讓越秀地產獲得多家國際大行的“點贊”。花旗在日前發表研究報告指出，越秀致力通過持續優化獨特的土地儲備優勢，提高對資產轉移和開發的關注，以提高盈利能力。“與此同時，越秀於廣州估計擁有3500億元地鐵項目、城市再開發及潛在的進一步國企合作，均能夠豐富越秀地產的土地儲備。”花旗續稱。大和證券亦指出，越秀上半年收入按年升114%，核心盈利升63%。為此，調升公司2019―2021年收入預期為12%―19%，目標價由1.94港元升至2.05港元，評級由“跑贏大市”升至“買入”。
維持680億銷售目標
2019年上半年，越秀地產的各項財務指標均表現穩健。報告期內，越秀錄得合同銷售金額約369億元，同比上升31.9%，業績大幅提升創歷史新高。按照今年680億元合同銷售目標計算，越秀已完成全年目標的54.3%，優於TOP100房企46.2%的平均水平。
此外，越秀地產毛利潤率錄得30.0%，較2018年同期上升4.3個百分點。據億翰智庫研報顯示，越秀地產的銷售均價自2015年以來持續處於上升通道，2018年合同銷售均價為20900元/平方米，2019年上半年合同銷售均價達22500元/平方米，繼續同比增長10.8%。結算業績的毛利潤率也於2016年起開始回升，近3年來總體維持穩步上行的態勢。越秀地產實現淨利潤率為12.7%，較2018年上行1.2個百分點，盈利能力趨於穩定。
與此同時，越秀地產的淨負債率也始終維持在合理區間。報告期末，越秀地產淨負債率僅為63.6%，較2018年年末小幅上行2.4個百分點，遠低於2018年TOP100房企85.4%的平均水平。現金流方面，截至報告期末，越秀持有現金約315.8億元，較期初上升約16.3%。現金短債比3.95，長短期債務比7.14，較期初均有所下降，償債能力總體處於行業領先水平。
在整體融資環境收緊，調控政策加碼的市場情況下，越秀上半年仍以較低成本完成發行25億元公司債，其中3年期利率3.85%，3+2年期利率3.93%。“該公司上半年整體的融資成本為4.76%，同比下降6個基點，融資成本維持在較低水平。”克而瑞指出。
花旗預料，越秀地產2018年至2021年預測銷售年複合增長逾25%，而2019年度銷售可超標，按年增30%至750億元；2020年度目標銷售更可達800億―1000億元人民幣。另外，高達775億元未入賬銷售，可令2018―2021年預測盈利年複合增長達17%，同時亦提高股本回報率，預期為9―10%。
對此，林昭遠仍謹慎表示，考慮到外部市場的不確定性，公司2019年的銷售目標決定繼續維持680億元，可售資源1312億元。“我們要穩中求進，規模角度680億元是我們今年必須要完成的，下半年還是要優選投資，精準投資，拿到一些價值點更大的項目。資金角度希望在下半年建立前期債務成本比較高的項目，把利息成本進一步下降。”林昭遠表示。
大灣區土儲千萬平方米
業績實現穩健增長的同時，越秀地產還通過“軌交+物業”模式、國企合作、產業勾地、公開市場競拍及併購等方式多元化納儲，持續優化土儲結構。
2019年上半年，越秀地產抓住土地市場機會，以較低溢價率於廣州、深圳、杭州、鄭州、青島、成都、江門等城市新增14幅土地，總建築面積接近374萬平方米，權益建築面積275萬平方米。“按照建築面積計算，越秀地產上半年的投銷比（當年拿地建築面積/當年銷售面積）達到228%，投資相對偏積極。”億翰智庫表示。
值得一提的是，今年上半年，越秀地產首次進入深圳、成都、鄭州三個核心一二線城市，區域佈局更趨合理。5月17日，越秀以5.01億元競得鄭州新鄭南龍湖6號地塊；5月30日，越秀以樓面價3880元平方米競得成都青白江宗地；6月24日，越秀以59.08億元一舉拿下深圳寶安區鐵崗地塊。7月2日，越秀還以總價6.4億元成功競得【2019】長沙市038號商住用地，首次進入長沙。“越秀在大灣區目前已佈局6個城市，今年一直在積極參與東莞，惠州和珠海三個城市的土地投資，下半年都有機會進去。包括公司也一直在關注香港。”越秀地產管理層在業績會上透露，今年從投資角度看，公司還是執行穩健策略，堅決不拿高價地。
除了在公開市場競拍，越秀地產還通過與廣州地鐵合作、城市更新等方式，獲取優質土地。2019年上半年，越秀地產完成向控股股東越秀集團、廣州地鐵集團收購品秀星圖86%股權，首個“軌交+物業”項目成功收購，增加土地儲備約139萬平方米。據管理者在業績會上透露，目前品秀星圖項目已經落地，當前已實現21億元的銷售，今年要達到50億元銷售額。
與此同時，越秀地產還與越秀集團簽訂了兩份期權契約，獲取收購蘿崗項目和陳頭崗項目兩間新項目公司各自51%股權的權利。兩個項目總建築面積約為179萬平方米。據越秀地產投資者關係部總經理姜永進透露，公司有意於今年第四季度完成蘿崗和陳頭崗項目的收購。
舊改方面，今年7月24日，越秀地產與里仁洞村正式簽署舊改合作框架協議，總投資金額達210億元，改造面積約為172.25公頃。據悉，若能夠開發完畢，該項目可讓越秀在廣州新增150萬平方米可銷售面積。另據林昭遠在業績會上透露，關於舊村改造，公司在2017年已成立城市更新計劃小組，目前小組有接近50個人在推進對接。
截至今年6月30日，越秀地產在全國17個城市共佈局67個項目，總土地儲備達到約2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中1055萬平方米位於大灣區，佔比約為49.0%。“大灣區是我們的重點，未來佈局也將佔50%―60%。”管理層表示。
推出3.5級管控體系
佈局城市增多的同時，對越秀地產的運營管理體系也提出了更高要求。
“公司在2018年是按照2.5級（總部―區域―項目）體系實施企業管控，總部是一級、區域是一級，區域下的各個項目是半級。”林昭遠在業績會上透露，現在隨著城市的增多，我們新提出“3.5級”的概念，即總部―區域―城市―項目。
與此同時，越秀地產還提出要強化總部業務及職能條線管控；推進產品標準化體系和“快週轉”能力建設；加強項目的工程管理和成本控制，優化項目方案，不斷優化成本；深化招採改革，完善供應商庫和清單招標，加強對總包的管控。
據億翰智庫研報顯示，2019年上半年，越秀地產運營成本控制良好：銷售和管理費用合計約10.2億元，銷管費用率4.7%，較2018年下行1.7個百分點；財務費用6.3億元，財務費用率2.9%，較2018年明顯下行4.7個百分點。
完善管控體系的同時，越秀地產還提出要加快核心人才培養及引進，優化人才隊伍和結構。
據悉，目前越秀地產人才培養體系主要由四部分組成。其中蜂鳥出擊計劃是針對應屆畢業生悉心打造的培訓項目；海燕計劃主要針對財務、人力、營銷等各業務條線菁英；鴻鵠計劃主要培養項目總和區域總；鯤鵬計劃則主要是培養管理層。
林昭遠表示，2019年下半年，越秀地產將繼續以“深化管理提能力，經營驅動促發展”為工作主題，有信心完成年度銷售及經營目標。
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