'120萬的房子3年後大概“值多少錢”？看完分析讓炒房客“清醒”'

近兩年可以說是房價這麼多年來波動最大的了，畢竟很多城市的房價在這兩年確實漲了很多，房價翻番的城市不少。成都三環周圍的房價在2008年大概3、4千一平，過了五年到2013年大概6、7千一平，到了2017年8、9千一平，結果這兩年直接漲到了15000元一平以上，部分熱門區域則達到了20000元一平。經過各種調控政策，現在的房價較2018年上半年的房價下跌了不少，但是和前幾年相比仍然很高，現在因為調控的影響，房價暫時是穩定的，沒有大幅上漲和大幅下跌。

現在很多購房者是比較糾結的，害怕不買還漲，害怕買了又下跌。那麼現在到底該不該買房呢？我們先來做個計算，假如現在買套120萬的房，3年後大概能值多少錢，看看炒房客們現在買房還能不能像以前一樣賺取“暴利”。

社科院在前段時間房地產藍皮書中預測今年全國住宅銷售價格上漲7.6%，重點城市還可能超越這個預期。上漲7.6%到底是多還是少？在前幾年來看7.6%還是較低的，因為之前房價相對要便宜不少，幾千元的房價上漲7.6%只有幾百塊，相信大部分人都是能夠承受的。如果按照一線城市計算，那就不少了，畢竟一個平方就是幾萬元。我們就暫且按照社科院的這個上漲基數來做個計算。

如果從現在開始，房價在未來三年裡，每年上漲7.6%，按照複利計算三年上漲24.58%，120萬的房產價值為149.49萬，升值29.49萬。這樣看來升值還是不少的。

因為現在買房的大多為剛需，所以貸款的佔大多數，我們就按照貸款80萬，首付40萬做個計算，看看這三年房貸需要多少利息。按照利率上浮10%，貸款30年計算，前三年大概所需要交的利息為12.6萬左右。如果40萬不買房，存銀行定期，按照小型商業銀行的存款利率4%計算，3年的存款利息為48000元。

從上面對比發現，買房升值了29.49萬，減去利息12.6萬，還剩16.86萬，再減去存款的利息，還剩大概12萬。當然，這其中沒有算不買房的租金。如果買房後自住，裝修一般需要花10來萬，基本上和升值剩餘的12萬抵扣，還能賺一點就是買房後不用再交房租。

其實按照上面房價的漲幅比較可以看出，買房和不買房其實差距並不大，但是需要注意的是如果漲幅超越了這個預期，那麼買房還是要划算些。相信炒房客看了以上的分析後能“清醒”一點了，現在買房賺取暴利的時代已經過去了。現在一二線城市仍然看漲，因為城市進程仍在繼續、土地財政仍未發生改變，只要土地價格高，房價就很難降，而且一二線城市的人口仍在增長，有大量的人口支撐，房價下跌的可能性暫時較小，以後空置率持續升高後則說不好。

三四線及更小的收縮型城市房價可能出現下跌，社科院在前段時間預測三四線城市房價下跌，主要因為經歷了一波上漲後，後續購買需求不足。我的個人看法則是很多三四線城市的房價是因為棚改貨幣化上漲，此次週期棚改在2020年結束，今年的棚改量較去年下降了很多，而且近期國務院提出了新舊改，這個政策對於三四線的購買需求打擊很大，如果開發商的拿地熱情下降，土地價格就可能下降，房價自然就降下來了。

如果是剛需購房者，又在一二線或者房價上漲的重點城市，那麼拿錢買房是很好的選擇，如果是三四線及更小的收縮型城市，等一等也無妨。以上都是個人觀點，不作為購房者是否買房的參考，要不要買房還是看個人的情況。你們認為房價是上漲還是下跌呢？120萬的房產3年後大概能值多少錢？歡迎大家評論。