文/蔡穎
2019年地產行業進入深度調整期，在複雜多變的環境以及嚴峻的挑戰下，雅居樂交出了一份不錯的半年成績單。
8月21日，雅居樂發佈2019半年報。其中，合同銷售額、營業額、毛利、淨利潤等多項業績核心指標均保持著不錯的增長勢頭。
財報顯示，雅居樂2019年上半年銷售規模創新高，物業發展業務累計完成預售金額為人民幣582億元。今年年初，首進千億元的雅居樂確立了2019年完成1130億元的目標，今年上半年已達成52%，按照目前雅居樂的發展速度，完成既定目標毫無懸念。
對於上半年取得的成績，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示滿意。“今年上半年的業績算是不錯了。”雖然預測下半年的經濟和市場環境具有挑戰性，但在他看來，雅居樂能夠如期完成1130億元的銷售額。
在地產主業之外，雅居樂的多元化佈局也卓有成效。財報顯示，今年上半年，雅居樂共投資約90億元，新增30個非地產項目。多元化業務營業額為24.29億元億元，同比上升47%，多業務收入佔比自去年同期的6.8%上升到9%。
地產主業的穩定增長、多元業務進入回報期，進入千億之後的雅居樂正邁入業績增長新週期。
土儲優勢明顯
在規模穩步上升的時候，雅居樂的盈利能力亦在持續增強。截至今年上半年，雅居樂營業額為人民幣271.14億元，較去年同期增長12%。淨利潤為58.94億元，同比大增37.7%，淨利潤率為21.7%，同比上升4個百分點。股東應占利潤為50.77億元，較去年同期上升35.1%。
土地儲備是房地產企業可持續發展最主要的助推劑，在當前宏觀調控加碼，市場壓力逐漸增加的背景下，開發商對於拿地區域的選擇至關重要。融創中國董事長孫宏斌也曾對外表示，企業拿對地了，怎麼操作都能賺錢。
今年上半年，雅居樂在土地投資市場表現積極，在國內多個城市群及海外新增28個優質項目，新增項目預計總建築面積達692萬平方米，對應樓面地價約為每平方米4200元。截至2019年6月30日，雅居樂土地儲備遍佈72個城市，預計總建築面積為3927萬平方米，其中北海、昆明、清遠、石家莊、襄陽及柬埔寨金邊為新開拓市場。新增土儲為今明兩年業績增長奠定了基礎。
目前，雅居樂在戰略上也更趨成熟，深耕城市群珠三角和長三角城市群；積極拓展包括大京津冀、中西部和南部沿海後發潛力的重點城市群；重點關注省會城市，今年上半年，雅居樂分別在北京、天津、石家莊、鄭州、成都、重慶、昆明等核心城市獲得了優質的土地儲備。
這些城市往往擁有強大的經濟產業基礎，是人口密集的區域中心，這也為房地產發展提供了強大支撐。
值得注意的是，雅居樂始終聚焦於具有高產出高回報的區域和城市，以深耕粵港澳大灣區為主。截至今年上半年，雅居樂在粵港澳大灣區的土地儲備達915萬平方米，土地儲備佔比約23.3%。
事實證明，聚焦核心城市群的策略正逐漸奏效，在今年上半年的銷售額中，華南地區的銷售貢獻達 34%，其中粵港澳大灣區佔比28%。
隨著國家對推進粵港澳大灣區建設發佈了具體的實施意見及行動計劃，未來雅居樂也將受益於該區域巨大的未來發展潛力。
對於下半年的投資計劃，陳卓林表示，具體視下半年的現金流情況：“下半年買地我想也是幾十億到一百億。有好的項目就投，相信下半年是有機會收購合併的。”
作為深耕粵港澳大灣區的房企，雅居樂在城市更新業務方面也取得突破性進展。
公司高度聚焦粵港澳大灣區及均衡佈局華北華中地區，截至2019年6月30日已簽訂10個合作協議及6個框架協議， 鎖定300萬平方米土地儲備，總貨值超過1000億元人民幣。未來，隨著雅居樂舊改項目陸續進入市場，這部分價值會真正顯現出來。
除此之外，雅居樂還全力拓展產城融合項目，打造產業新IP-“樂活天地”。截至2019年6月30日。產業小鎮完成9省13市的佈局，簽訂14個投資協議，已獲取380萬平方米土地儲備，土地金額60億元，可售貨值達人民幣390 億元。
在今年房地產行業融資趨緊的背景下，雅居樂整體財務指標也都得到改善。財報顯示，今年上半年，雅居樂資產負債率為74.5%，較去年底下跌1.6個百分點，處於行業較低水平。
雅居樂的現金流安全意識亦在不斷提升，截至報告期末，一年內到期的短期債務總計361億元，現金及銀行存款約415.88億元，足以覆蓋短期債務；此外，雅居樂尚未使用的授信額度達858億元。充裕的現金流既能增強抗風險能力又能為其進一步擴張提供彈藥。
憑藉著良好的經營表現，雅居樂獲得機構普遍認可，多家投行紛紛上調公司股票目標價。高盛最新研報將目標價上調7％至每股14.7港元，並重申“買入”評級，同時上調今年基本每股盈利(EPS)預測22%，上調2020年及2021年EPS預測各6%。
此外，匯豐也宣佈上調對其評級，由“持有”升至“買入”，將目標價上調10.6%，由10.4港元升至11.5港元。而招銀國際更將目標價從15.93港元上調至16.05港元，並維持“買入”評級。
多元業務進入盈利期
地產主業維持強勁增長的同時，多元業務的發展也顯示出雅居樂正逐步摸索出新的增長點。
從2016年開始，雅居樂就啟動多元化進程。發展至今，雅居樂已形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理等八大產業集團並行的格局。
公司管理層對多元化業務的發展目標是到2022年或2023年佔一半營業額，令人欣喜的是，目前公司多元化業務已順利進入盈利期。
其中物業管理、物業投資及環保業務收入提升明顯，分別較去年同期增長63.9%、4.9%及68.9%。
作為雅居樂多元化、輕資產運營的排頭兵，物業服務板塊業績保持高速增長。
上半年，雅生活集團營業額為22.41億元，較去年同期增長59.4%。毛利及淨利潤分別為8.29億元及5.68億元，分別較去年同期增長62.6%及69.3%。毛利率及淨利潤率分別為37%及25.4%，分別較去年同期上升0.7個百分點及1.5個百分點。股東應占利潤為人民幣5.41億元，同比增長62.9%。
在規模賽道上，雅生活也一路疾馳。截至2019年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別為2.112億平方米及3.246億平方米。其中，來自雅居樂和綠地控股的合約面積分別為7320萬平方米及3410萬平方米，較2018年12月31日分別增長4%及55%，來自第三方項目兼含收併購貢獻的合約面積則達2.173億平方米，較2018年12月31日增長58.1%。
作為雅居樂的又一個創新引擎，環保業務表現同樣出色。上半年，環保業務的營業額及經營利潤分別為4.74億元及2.25億元，較去年同期增長68.9%及93.6%。截至2019年6月30日，雅居樂環保業務已獲取52個項目。
在建設業務方面，公司已形成工程總承包、園林景觀、裝飾家居三大產業，上半年建設業務經營範圍覆蓋23個省及直轄市，承接逾300個工程項目。
與此同時，雅居樂房管業務持續穩健發展，項目覆蓋安徽、重慶、廣東、江蘇、江西及浙江等六個省市，並已進駐粵港澳大灣區、長三角、成渝等重點城市群，位於廣東省揭陽市及浙江省青田市的在售項目持續加推，銷售成績符合預期。
雅居樂商業業務旗下小區商業項目的租金收入上升，廣州雅居樂中心與上海雅居樂國際廣場的出租率均為100%。
由此可見，雅居樂的多元業務是以房地產產業鏈上下游領域為主，呈現出與主業協同的趨勢，其未來轉型還將進一步加速。
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