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前兩天寫了一篇西安今年上半年開盤情況的文章，從這些高去化率的區域和產品我們看到了優質樓盤的共性是高性價比，也就是價值和價格高度匹配，甚至有很多都是價格撿漏盤。
很多粉絲就來問我，那如何區判斷一個樓盤價格是否合理呢？確實，判斷樓盤價值的因素很多，成本、地段、配套、產品等，像昨天新城控股董事長猥褻兒童的事件就屬於變量，股市上已經有所反映，品牌信譽自然也會受影響，反正我是不會買新城房子了。
對於普通購房者，最簡單的辦法就是對比區域均價，樓盤每多一個附加值才有高於均價的資本。
壹丨今年提早進入橫盤期
2018年下半年在624搖號細則和限價趨嚴的政策下，西安商品住宅的價格漲幅得到控制，比2018年上半年僅上漲6%，尤其是毛坯房僅上漲3%。
但是今年從1月開始房價又一路上漲，3月灃東灃水雲間項目推出毛坯洋房備案價高達18913元/平米，更令人驚訝的是前期房源全部售罄；4月綠城高新誠園、玫瑰園二期備案價破3萬/平米，碧桂園的洋房產品鳳凰城和閱江府也破了2萬/平；5月灃東的華宇東原閱境小高層價格竟達到18494元/平，儘管後期下調價格，但市場接受度還是一般；6月灃東的湖光山色突破全市洋房價格來到29798元/平米。雖然這些價格高企的樓盤是個案，但一會報道西安房價破2萬，一會又是破3萬，給購房者帶來房價大幅上漲的心理預期，也容易誤導判斷。
△月度備案均價走勢
從上圖可以看到6月整體均價達到14347元/平米，比1月上漲15%，這主要是因為裝修房價格的大幅上漲，而且2019年上半年裝修房已佔到市場份額的六成以上，導致2019年上半年均價比去年同期又漲了12%。而今年仍處於房地產調控收緊期，小陽春終歸是小陽春，市場難入夏！所以我們看到6月均價的回調，環比下降9.3%，比去年進入橫盤期早了一個月。
如今的房地產市場之所以難判斷就是因為一城一策下的短週期波動，上半年上漲，下半年可能會回調，但次年還會再想辦法拉起來，畢竟市場要的是“穩”並不是“降”！
貳丨西安上半年各區域均價
既然我們能預感下半年西安樓市會比較穩定，那選擇區域、樓盤就成了重點。但首先是克服人性！去年下半年價格平穩，市場房源供給充足，上車的機會大了很多，很多小夥伴卻猶豫了，問我要不要等降價，對於普通購房者總是習慣在短週期裡糾結，但其實房子即使要變現也是至少3年以後的事情，抗個通脹肯定是沒問題的，所以與其等那可能10%的回調，不如好好選區域和樓盤，避免選高位盤。
我們來看一下西安上半年各區域商品住宅的均價情況（已剔除別墅類和3萬+項目）：
△2019年上半年各區域均價
高新區、經開區和曲江新區價格上依然排名前三，但是我們知道真正屬於高新和經開的項目很少，像經開區只有龍湖景粼天序這一個樓盤在售，這種成熟區域只能對比周邊二手房價格，周邊萬科金域華府、保利拉菲公館的掛牌價已到2萬+，這也是為何龍湖景粼天序逢開盤即清盤的原因。而這也解釋了萬科翡翠國際登記比達到18:1的原因，低於區域均價而且品牌、地鐵、學校因素傍身。
價格最低的區域是涇河新城和港務區。涇河新城和主城區的價格幾乎有2000元/平的價差，完全不在一個梯隊，而上週東望冠寓開盤售價6400元/平比區域均價又低了2000元/平，自然就迎來了熱銷。反過來高於區域均價的樓盤就需要看到底有沒有附加值，否則慎入。
大家此時肯定也發現了一些價格接近的區域，比如城北、滻灞、灃東、城西基本均價在1.3萬/平，除了按需求選擇外，就要落到具體樓盤的研判上。比如碧桂園國湖裝修小高的備案價在1.9萬/平，現房和離學校近是它最大的優勢，即使加2000元/平溢價，這樣的價格也明顯虛高，能不能入手就在於它最終的開盤價了。
其實西安各區域的均價並沒有太明顯的梯度，除了涇河新城，從價格最低的港務區和最高新區均價差價僅7000元/平，而成都高新區和新都區價格已到2倍以上，房價絕對值更高；上海的浦東新區價格也超青浦和松江的兩倍，而這兩倍是每平4萬之差。西安區域價格集中度高說明各區域的發展還沒有拉開距離，未來某些產業集中、規劃配套更好區域一定是潛力區域，房價會跑得更快。
叄丨一張一弛間選擇高性價樓盤
上半年西安房價的上漲跟個案樓盤上調價格分不開關係，有同產品對比的113個備案樓盤中，有六成以上都上調了價格，20%的項目控制在“零漲幅”。而這主要是裝修房和西鹹價格上漲帶來的影響，僅灃東區域上調價格的樓盤就佔到八成以上。
主城區毛坯房的價格基本都控制在4%以內，星雨華府是漲幅最高的樓盤，上漲9%，但今年備案價距上次價格公示有一年時間，而且調完後的絕對值在9140元/平，性價比依然很高。
但精裝價格的控制就不那麼容易了，大華錦繡前程毛坯改精裝，價格上調20%，碧桂園鳳凰城洋房價格一次性上調6.5%，翼中心毛坯改精裝，上調39.5%。
西鹹新區雖然價格整體漲幅可控，但新項目入市價格卻屢屢刷新三觀，去年還在感嘆灃東灃水雲間1.8萬/平的單價，今年灃西的招商雍景灣已賣到1.7萬/平；去年還覺得中南上悅城的洋房有點貴，今年湖光山色的價格再次讓人震驚。但備案價歸備案價，市場接受度是另外一回事，後期出手的價格也是後話。若真是投資需求，就不要冒然衝進高位盤了。
今年西安GDP的增長目標是7.8%，一季度增速是8.6%；2018年西安人均可支配收入增長了9.2%。S姐認為每年房價漲幅控制在10%內就算比較合理，忽高忽低誰都受不了，但目前沒有完善的長效機制，只能在一張一弛中控制樓市，而我們要做的就是在盤整期選擇較高性價比的那個盤。
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