作者：樓嵐
自2016年房地產調控政策實施以來，全國的房價從最高點已經調整了20%左右，那麼對於那些已經買房的人又怎麼看待這件事呢？
房價深調後，剛需的人還好說，但是對於炒房的人來說，房價每調整一次，就如同割他的肉一般痛苦。他們被套後的唯一想法肯定是在考慮，用什麼來支撐天價的房貸。
房價若繼續上漲還好說，可是現在房價調整幅度已經非常深了，如果繼續下跌，比如某人購買了一套價值500萬的房子，其中首付150萬，貸款350萬，如果房價繼續下跌到50%，其剩餘價值只剩250萬的時候，銀行該如何處置這套跌破抵押值的房子呢？
首先，房貸合同上有明確的條款，標明如果當抵押物價格下降的時候，銀行是有權利要求補充其他有價值的抵押物。那麼當房子的價格下跌多少的時候銀行才會通知你補充抵押呢，這個合同上並沒有註明。
在這裡可能大家都有一個誤區，就是很多人認為，只要我能按時還月供，銀行就不可能沒收房子，可是事實真的是這樣嗎？
在說明問題之前我們要明白一件事，銀行要的不是你的房子，而是你欠的貸款和利息。在你貸款的時候，銀行給你的是真金白銀的350萬現金，和你形成的借貸關係是非常清晰的。
所以，在正常情況下，只要你按時還錢，銀行是不會找你麻煩的，因為沒收房子後再拍賣也是需要走法院起訴程序的，成本大也很麻煩，銀行更希望貸款人按合同約定還完剩餘的房貸。
但是，這一切都是建立在房價不會大幅下跌的基礎上，因為你首付的款剩餘價值還在。可如果房價大幅下跌並觸發了貸款警戒線的話，那你的房子就有危險了。
還是剛才說的例子，如果房價下跌超過30%，這套房子的剩餘價值就只剩不到350萬了，首付款跌沒了，而且已經危及到銀行的本金了。如果此時這套房子被拍賣，說不定只能賣330萬甚至更低，因為若想快速成交，就必須主動降價來尋求買主。
這個時候，銀行為了自保，他會催你補充質押。什麼是補充抵押？假設房價腰斬，剩餘價值只剩250萬，而你貸了350萬，銀行會要求你補充100萬差額給銀行，只有這樣，銀行才會認為是安全的，不會傷及自己的本金。如果房價
那如果我沒錢怎麼辦？按照銀行貸款協議規定，如果沒有現金，還可以抵押其他有價值的資產，比如其他的房產、地皮、汽車、名貴古董字畫等一切銀行認可的資產都可以，反正無論如何你都要補齊這100萬的差額，讓銀行的貸款金額回到警戒線以上。
但如果你拿不出這麼多錢，也拿不出來其他有價值的東西做為補充質押的話，銀行就會沒收房子去拍賣。關鍵問題是銀行不可能花費大量的時間等待房子的理論價值只有250萬的買主，他會為了及時兌現而刻意壓低房價，如果拍賣能以240萬成交已經實屬不易了。
而對於房主來說，除了本身應還的350萬貸款外，還倒欠銀行10萬，最終的結果就是上老賴黑名單，其名下的所有資產都可能被銀行查封，直到還清欠款為止。
所以說，補充抵押貸款的意義是在於保護銀行本金的安全性的。
很多人都會有這種想法：我會每月按時還貸款，銀行是沒有理由沒收我的房子。但是實際上，如果貸款350萬，而房子價值也在350萬附近的時候，絕大部分人還會履行還款約定的，但是如果價格下跌的太多，若跌到250萬甚至更低的時候，大部分的人就會選擇毀約這種消極的處理方式。
所以千萬不要高估人性，銀行也絕對不會把自己的生死寄託在貸款人守信之上，這不叫市場經濟，這叫江湖義氣，如果讓銀行與貸款人之間的損失抉擇一下的話，銀行是絕對不會承擔這個風險的。
所以只要房價出現暴跌，斷供潮就會隨之而來，而想讓銀行背鍋的也大有人在。這就是為什麼當房價剛剛跌破貸款警戒線的時候，銀行就會立刻讓你補充抵押貸款，而且銀行還會提出讓你再多繳一點錢做為安全墊，只有這樣才能最大限度的保護自己的本金安全。
當然，房價的暴跌並不是獨立因素導致的，漲的多了，調整一下也屬正常現象。如果房價跌的很嚴重，那一定是經濟不景氣等綜合因素造成的，所以伴隨而來的就是經濟全面下滑和失業潮的爆發，而真到那時，你又能拿什麼還月供呢？
當年日本就是這樣，房產泡沫被刺破後，大面積的失業潮也隨之爆發。失業造成了很多人無法償還高額的房貸，出於無奈，房子只得被銀行強制沒收。在這些人當中，按照原來的工資，還能勉強還得起房貸的，可惜在經濟危機時很多人都無法逃避，所以說一旦失業，就會立刻斷供。
房奴們可以給自己做一個壓力測試，假設明天失業了，剩下的錢還能還多久的月供呢？哪怕只有10%的人無法通過這個壓力測試，帶來的結果就是第一批的斷供會讓銀行壓低價格強制拍賣他們的房子，而更低的房價又帶來更多的人違約斷供，然後是雪崩似的恐慌式拋壓。
當然，我說的這種情況發生的概率會很小，因為背後一直有政府在調控，現在都知道為什麼政府不敢讓房價暴跌了吧。前段時間有的地方出臺的購房落戶政策，以及高層一直在提的“房子是用來住的”堅決態度，目的是為了給高房價帶來一些換手，讓這些剛需的人群鎖定價格，避免出現因大量拋售造成的房價下跌。
之前我也曾對房地產的未來說了一些自己的觀點，我認為政府不會任由房價繼續瘋長的，具體原因就是怕第一波下跌帶來槓桿崩潰。當然，暴跌也絕對不會發生的，未來的走勢基本就是橫盤陰跌，時間大概是5年左右，因為只有這麼長的時間才能勉強消化掉2015年的那波泡沫。
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