4 月 19 日，2019 中國城市更新（西安）峰會暨西安青年企業家經濟論壇在賽瑞喜來登酒店召開。峰會圍繞城市更新的‘融投管退’產業鏈解讀，地產、金融、資管、空間全方位融合，古城城市更新基因的實地探訪，項目洽談會力促落地合作等方面，力邀城市更新鏈條上的各路大咖齊聚西安，探討城市更新議題。
在論壇上，宏府集團總裁楊振針對存量時代的房企發展方向、區域型房企的發展路徑、城市更新的成功經驗等問題對風馬牛地產學院進行了解答，同時也分享了一些關於商業和房地產特訓營的觀點和體會。
打造新的空間故事是開發商轉型‘看家本事’
風馬牛：在存量時代，房企主要應在哪些方向發力？如何從地產開發進化到不動產管理？
楊振：首先是從經營端口：新技術、新經濟、新場景，打造新的空間故事，這是開發商轉型或者是城市更新操盤手的看家本事、獨門祕籍。比如西安大悅城(7.080, 0.47, 7.11%)打造的悟空雕塑，形成了一個大 IP，一個大的網紅，引申出很多空間故事。這是考驗城市更新者對空間營造的能力。
其次是在項目獲取方面也考驗開發商的能力跟水平。一是要靠金融支持，你要先拿下它，再去改造、運營，再通過金融工具的方式退出。所以需要緊密地跟資本去配合，這是考驗開發商的品牌信用跟打造能力；二是在城市發展當中，在一些好地段的物業涉及到很多產權分割、產權分散的問題，這種分散造成了經營不能集中，就會給未來的運營帶來很大的麻煩。但是這一點要依靠政府的公允性。
西安大悅城裡的‘悟空’形象
風馬牛：您覺得在現在這種情況下，國內房企轉型的痛點和難點在哪裡？
A：每個房企量級不一樣。比如說萬科、恆大、碧桂園這種量級的企業已經上三千億的規模了，他們有他們的一些戰略思考。
西安本土的企業在西安城市發展當中也積攢了很多的品牌優勢和資源。但是 2015 年後，由於一些原因，在城市建設當中，許多企業都遇到了困難和問題，特別是一些城改項目推進緩慢，使本地房企深陷其中。有些進入西安的知名房企在投資、建設、營銷中也出現了問題，導致人們對城市價值兌現、企業家精神的保護鼓勵出現了疑惑，城市發展近乎停滯。
在 2018 年年底，政府大力提倡改善營商環境，進行行政效能革命，出臺了一系列有力措施，人們開始反思解決之前的老問題，開始追趕超越的衝鋒。我認為 2019 年是西安城市活力再現的階段，為後續西安市獲得更高的國際地位、建立國際化大都市奠定基礎。‘國家中心城市’，‘一帶一路’必然給西安帶來重大歷史機遇，我們一定要牢牢抓住。
舊城改造是獲取項目和持續發展的一條路徑
風馬牛：西安在城市改造方面相比其他強二線城市有什麼特點嗎？
楊振：一是文化方面，這是無可替代的。
西安從唐朝的時候就非常富足，唐詩大概 70% 跟西安有關係，當時能供應全球最美好的生活方式。怎麼能把這些傳統的東西提煉以及運用現代科學的手段和新的技術展現出來，讓更多的人進行體驗。這是西安在文化上應該做的。
在教育方面，西安也是在全國僅次於北京和上海以外，211、985 大學集中度最高的，當前的科研優勢也很強。所以產、學、研相結合也是西安市的優勢，怎樣打破制度的藩籬，最後能讓學校好的產業技術導入到市場，導入到企業，這個也是西安應該做的。
另外一個優勢就是在醫療領域，西安的醫療優勢也非常強，一些高端的診療技術、康復、養老養生方面，西安都是可以大有作為的。
風馬牛：為什麼宏府集團從一開始就將主要的戰略部署放在城市更新項目上？
楊振：我們從 90 年代初開始做房地產，在這之前我父親在做建築，正好西安市開始低窪改造，是順應這個城市的近30年來發展的一個歷史吧。
當然這裡也有個問題就是，民營企業很難從政府那裡得到劃撥土地，土地一般都劃撥給國有企業。所以做舊城改造就成了我們獲取項目和持續發展摸索出的一條路徑和方法，而且這麼多年從區級政府、市級政府到省級政府，對我們企業都很信任，這也加強我們做城市更新的努力和堅持。
REITs 是房地產轉型邁不過去的坎
風馬牛：在宏府集團的眾多城改項目中，我看到了一個特別有趣的項目‘倍格硅巷創業生態基地’，為什麼選擇在西安的老城區去做一個眾創空間？
楊振：從 70 年代開始，美國就進行了經濟轉型、科技創新，從 90 年代快速發展，到 2000 年互聯網泡沫破滅，經濟危機後美國的‘三硅’（硅谷、硅巷、硅灘）模式給整個經濟發展帶來了新的一個高峰。2015 年我們瞭解這個模式以後就開始深入調研，我當時擔任西安青年企業家協會的會長，也就想給這個協會的會員做一個平臺出來，讓大家在經濟發展和自己的企業轉型當中探索出一條路。
宏府大廈交通非常便利，是西安市地鐵一號線、二號線的交匯處。做聯合辦公的時候，我們對它周邊的交通優勢、區位優勢進行深入的調研，與自身形成了小配套，覺得這是可行的。
我們又找到了很好的團隊——倍格生態，在北京做運營的團隊，這個團隊也非常的優秀。目前管理兩年時間，倍格硅巷成為西安目前聯合辦公的標杆企業，它的運營、收益和服務應該在這行業內都是目前西安市最好的。
工位數量急劇增加，比我們預期的還要多，我們大概做 2600 個工位，目前已經能成為亞洲單體最大的眾創公園、聯合辦公的服務體。
風馬牛：您為什麼會選擇新加坡房地產特訓營去學習呢？學習中您覺得收穫最大的方面是什麼？
楊振：馮侖是中國地產界的領軍人物和領路人，是我們地產界的思想家。
我 2018 年跟馮侖先生去新加坡，一是因為新加坡是我原來上學的地方，對那裡本身就很熱愛，也很熟悉，每兩年去一趟。二是看到這個課程宣傳以後，感覺跟我當時工作的思路非常相吻合。
我們大量的存量資產，正面臨中國經濟的轉型和發展，REITs（房地產信託投資基金）是邁不過去的一個坎。
全球最發達的 REITs 在美國，美國能把大量沉澱資產拿出來變成金融資產，拿到錢的企業再進行各類的投資，來驅動美國全球經濟的發展。除了美國以外，全球最好的 REITs 市場是新加坡，新加坡的金融市場是面向國際化的。當時我們在新加坡的重點課程就是去新加坡國立大學的房地產學院學習 REITs。
另外跟馮總進行了很私密的溝通跟交流，對我們企業發展的方向和一些規劃，他也給了我很多指導意見。
通過這種私學和留學，跟行業內頂級的領袖貼身去請教，去溝通，對自己和企業的發展是一個捷徑。畢竟馮總沉澱了 30 年的市場經濟智慧，他對有些問題的看法，一下就能到達這個事物本質的核心，你就不至於再走彎路。
馮總為人也很好，很開放，他能給你導入的資源，就會無私地導入給你。我們去臺灣的時候，他幫我介紹了誠品書店的董事長，第二代接班人吳旻潔女士，我們也有了很好的溝通，我們下一步想把誠品引進到西安來。
7 月 28日-8 月 2 日，風馬牛地產學院將再次走進‘亞洲房地產智庫’之稱的新加坡國立大學城市與地產研究院，深度學習新加坡房地產開發領域的‘地產+’創新經驗、公共政策與社區治理、工業園區地產經驗、房地產投資信託基金融資經驗，再圍繞中國市場深度探索國內房企的未來掘金之旅。
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