Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
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“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
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“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
鐘樓輸了嗎？
雖然鐘樓周邊大商場式微或撤退，但從數據上看，鐘樓商圈依然是商業服務最集中的區域，而88個地鐵站商業活力top15中，有5個環繞鐘樓商圈，而未來鐘樓-永寧門-大差市-和平門將成為西安最核心的商業圈矩陣，主要服務旅遊、休閒、餐飲型消費。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
鐘樓輸了嗎？
雖然鐘樓周邊大商場式微或撤退，但從數據上看，鐘樓商圈依然是商業服務最集中的區域，而88個地鐵站商業活力top15中，有5個環繞鐘樓商圈，而未來鐘樓-永寧門-大差市-和平門將成為西安最核心的商業圈矩陣，主要服務旅遊、休閒、餐飲型消費。
而商業聚集度最低的區域，主要集中在3號線、4號線終點站，航天新城和滻灞保稅區附近。
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
鐘樓輸了嗎？
雖然鐘樓周邊大商場式微或撤退，但從數據上看，鐘樓商圈依然是商業服務最集中的區域，而88個地鐵站商業活力top15中，有5個環繞鐘樓商圈，而未來鐘樓-永寧門-大差市-和平門將成為西安最核心的商業圈矩陣，主要服務旅遊、休閒、餐飲型消費。
而商業聚集度最低的區域，主要集中在3號線、4號線終點站，航天新城和滻灞保稅區附近。
而目前開通的四條地鐵中
也各有各的商業性格
西安地鐵二號線：
西安商業生命軸心，每一站都很好花錢
行政中心-鳳城五路-北大街-鐘樓-永寧門-小寨
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
鐘樓輸了嗎？
雖然鐘樓周邊大商場式微或撤退，但從數據上看，鐘樓商圈依然是商業服務最集中的區域，而88個地鐵站商業活力top15中，有5個環繞鐘樓商圈，而未來鐘樓-永寧門-大差市-和平門將成為西安最核心的商業圈矩陣，主要服務旅遊、休閒、餐飲型消費。
而商業聚集度最低的區域，主要集中在3號線、4號線終點站，航天新城和滻灞保稅區附近。
而目前開通的四條地鐵中
也各有各的商業性格
西安地鐵二號線：
西安商業生命軸心，每一站都很好花錢
行政中心-鳳城五路-北大街-鐘樓-永寧門-小寨
西安地鐵一號線：
商業分佈主要集中在東二環-玉祥門站點
玉祥門-北大街-通化門
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
鐘樓輸了嗎？
雖然鐘樓周邊大商場式微或撤退，但從數據上看，鐘樓商圈依然是商業服務最集中的區域，而88個地鐵站商業活力top15中，有5個環繞鐘樓商圈，而未來鐘樓-永寧門-大差市-和平門將成為西安最核心的商業圈矩陣，主要服務旅遊、休閒、餐飲型消費。
而商業聚集度最低的區域，主要集中在3號線、4號線終點站，航天新城和滻灞保稅區附近。
而目前開通的四條地鐵中
也各有各的商業性格
西安地鐵二號線：
西安商業生命軸心，每一站都很好花錢
行政中心-鳳城五路-北大街-鐘樓-永寧門-小寨
西安地鐵一號線：
商業分佈主要集中在東二環-玉祥門站點
玉祥門-北大街-通化門
西安地鐵3號線：
聯通滻灞和高新 商業分佈呈“駝峰式分佈”
東二環購物集中
“小寨-吉祥村-科技路-延平門”構建新的商業帶
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
鐘樓輸了嗎？
雖然鐘樓周邊大商場式微或撤退，但從數據上看，鐘樓商圈依然是商業服務最集中的區域，而88個地鐵站商業活力top15中，有5個環繞鐘樓商圈，而未來鐘樓-永寧門-大差市-和平門將成為西安最核心的商業圈矩陣，主要服務旅遊、休閒、餐飲型消費。
而商業聚集度最低的區域，主要集中在3號線、4號線終點站，航天新城和滻灞保稅區附近。
而目前開通的四條地鐵中
也各有各的商業性格
西安地鐵二號線：
西安商業生命軸心，每一站都很好花錢
行政中心-鳳城五路-北大街-鐘樓-永寧門-小寨
西安地鐵一號線：
商業分佈主要集中在東二環-玉祥門站點
玉祥門-北大街-通化門
西安地鐵3號線：
聯通滻灞和高新 商業分佈呈“駝峰式分佈”
東二環購物集中
“小寨-吉祥村-科技路-延平門”構建新的商業帶
西安地鐵四號線：
作為第二條南北向地鐵
商業帶主要集中在雁塔路南北方向
火車站-五路口-大差市-李家村-大雁塔
Abstract|研報概要
地鐵是城市的商業血管，每一條地鐵都有自己的“性格”，沿途的商業和居民也各有自己的特點。通過城市中星羅密佈的地鐵站點，我們觀察自己身處的城市，不同類型、規模、業態的商業設施，如何圍繞地鐵站展開，形成多樣化的城市商業網絡？
作為西經智庫【城·數City Data】系列重點專題研報之一，我們以“地鐵3公里”即地鐵站點的中心位置為座標計算地鐵周邊的輻射圈，通過採集範圍內多源數據，來分析每個站點周邊功能傾向、業態發展和人群活躍情況，預測地鐵商業帶來西安的改變和機會。
First|地鐵上的西安
為什麼選擇地鐵？
地鐵不僅是城市中最重要的交通脈絡，也構建了城市商業的骨架。地鐵站集中了大量人流量，也以為聚攏資源，形成城市的商業節點，各種類型、規模、業態的商業設施圍繞地鐵站而展開，構成城市商業網絡。
地鐵就像是城市的棋盤，我們的生活和工作都歸置於其中。
地鐵研報將成為西經智庫最重要、規模最大的研報系列之一，我們選取西安作為觀察對象，以全城目前開通的四條地鐵2、1、3、4號線的站點分別進行分析，並將對即將開通、正在建設、通過審批規劃的十餘條未來地鐵線路進行逐一分析。
1
“搬出鐘樓”：西安商業的去中心化
今年5月，朋友圈的一張照片，引起了西經君的注意。
MUJI在西安的首店（鐘樓開元）店，發佈一張告示“閉店特惠”，宣佈在6月結束開元店的運營，並推薦購物者到位於地鐵吉祥村站的MOMOPARK的店鋪購物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，開元是西安商場的龍頭大哥（沒有之一），曾連續十年跨入全國商業企業百強前列，排名一度超過上海徐家彙商城。
位於鐘樓兩側的開元和世紀金花，在2000年後是無數西安人的消費夢想，而開元幾乎是西安三代人共同的回憶。
雖然今天大家都在為鐘樓的落寞而唏噓不已，但西安商業的“去中心化”從2003年就開始籌謀。
為了疏解西安過度集中的商業格局，西安市政府一度出臺很多商圈建設方案，2004年，西安市商貿局曾制定2004年-2020年西安商業網點發展規劃，計劃在西安打造80多個商圈，激活全城商業生態。
16年前的西安商業，什麼樣？
2003年，西經君還在讀初中，印象中西安市有的商業街並不多，主要分佈於市中心區域，即城牆以內，其次是一環和二環之間，二環以外，只有電子城步行街一條。
2006年，西安啟動地鐵建設之前，西安商業主要存在這些問題：
商業網點佈局不合理
大型零售網點超六成（佔總數的60. 42%）集中在市中心地帶。
新興居民區網點欠缺
由商圈過度集中，商圈對網點的平均支撐力減弱，導致局部地區市場競爭加劇，使得不少大型零售網點經營困難。
網點環境、設施亟需改造
由於大型零售網點地處鬧市區，交通條件欠佳，停車場地不足，使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重製約。
交通擁堵過度擁堵。
許多與大型網點相連接道路的車流量已經超出理論通行能力。從而在一定程度上制約了網點經濟效益的增長。
以鐘樓為例，東西南北四條大街的交通量嚴重飽和，極大地影響了該路段的商業氛圍。
“搬出鐘樓”如冰凍三尺非一日之寒，
以上是西安城市商業格局變化的前因。
2
鐘樓商圈的潰敗 是從開元賣身開始的
單中心時代，鐘樓商圈是西安絕對的城市中心。
論商場數量、商業密集度和總銷售額。鐘樓商圈年銷售金額在80-100億左右，其中一半消費產生於三家商場。
其中，前三甲主要為：開元商城（年銷售額22億）、騾馬市民生興正元（年銷售額約6億），世紀金花鐘樓店（年銷售額約10億），佔鐘樓商圈40-50%左右。
2016年開始，形勢正在發生巨大的逆轉。2016年11月，西安地鐵三號線開通，小寨進入雙地鐵時代，小寨賽格崛起。
一個月後，開元計劃易主，正式宣告了鐘樓商圈的風光不再。
2016年12月，西安國際醫學發佈公告，宣佈擬向王府井集團股份有限公司轉讓所持開元商業100％股權。開元商業2015年總資產為20.71億元，營收33.79億元，淨利潤1.43億元。2016年上半年，開業商業淨利潤為9265萬元。但因為雙方無法對開元商業100%股權的最終交易價格達成一致意見，半年後計劃流產。2018年4月，開元商城以33.61億元被銀泰正式收購。
2018年，小寨賽格國際單一購物中心銷售額超過70億，幾乎抵得上鐘樓商圈全部的銷售額。
鐘樓商圈的全面潰敗，從連年不斷的改造工程開始埋下伏筆。
連續施工8年未改造完的東大街上，早已沒有六百年西北第一金街的模樣。
歷史上，西安城牆內東西南北四條大街就是西安主要的商業街區，從上世紀90年代開始輪番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街開始改造，2001年啟動西大街改造，2010年東大街才開始，直到2018年才勉強改造結束，但又進入新一輪“振興計劃”.....
現在看來，這幾條街道的改造，拓寬了道路，但疏散了人氣。
工期太長，挖挖改改一年又一年，也影響了地段的商業價值，以大差市商圈為例，商鋪價格就縮水近70%。
2016年6月，開業18年的東大街地標商場百盛宣佈閉店，掀開了鐘樓商圈閉店潮的一角。
3
條地鐵的西安 商業多點開花
雙地鐵加持，也沒有拯救鐘樓商圈。地鐵線穿城而過，正帶領消費加速走出城牆。
從2011年起逐步開通的四條地鐵，將西安的商業格局帶向了新場景、新體驗和新消費。
觀察最近西安發佈的商圈建設方案，不難發現，新的商業體從規劃之初就沿地鐵而建。
2018年7月，《西安市商圈建設三年行動方案(2018—2020年)》出臺：我市將力爭用3年時間，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈、高新路商圈、長樂路商圈、土門商圈、張家堡商圈、西部大道商圈、大明宮商圈等28個區域商圈為支撐，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
可以看出，鐘樓商圈的定位已經發生了改變，從過去的單一城市商業中心，承擔起更高的定位，輻射南門、大差市商圈，輻射西安
西經智庫發現，這些構建西安未來商業格局的綜合體，幾乎都以地鐵站為脈絡分佈其中。
對正處在高速城市化階段西安而言，在2015-2019年已開業的大型購物中心多達二十餘家。
其中，2019年開業的商場大都分佈在三環外、近年將開通的地鐵沿線附近。
截止至2019年第一季度，西安商業總存量已達到550萬平方米，百貨190.6萬平方米。還有大量籌備中的商場將入市，西安第二座宜家薈聚購物中心、小雁塔太古裡、高新蘇寧廣場、首創奧特萊斯、遠洋·漫古小鎮、立豐城市生活廣場.....預計2019~2022年，西安市場有望迎來300萬平方米體量的新增供應，總存量突破800萬，這意味著未來三年中，將有接近60%的商業存量產生於新開闢的發展區域。
可以預見的是，在未來三年中，即將開通、建設的地鐵6號線、5號線、9號線、13號線還將繼續拉大西安的商業網絡骨架。
4
四條地鐵88個站點 誰是商圈王者？
根據西經智庫數據顯示，雖然鐘樓商圈風光不再。但從商戶數量來看，鐘樓商圈並沒有輸。只是商圈開始向外分佈，過去在鐘樓商圈買買買消費力，現在在家門口就能被滿足，地鐵日益便捷，也讓跨區域消費更加活躍。
西安目前4條地鐵有88個地鐵站，西經智庫數據顯示，地鐵商業活力主要集中在鐘樓-小寨區域。
鐘樓輸了嗎？
雖然鐘樓周邊大商場式微或撤退，但從數據上看，鐘樓商圈依然是商業服務最集中的區域，而88個地鐵站商業活力top15中，有5個環繞鐘樓商圈，而未來鐘樓-永寧門-大差市-和平門將成為西安最核心的商業圈矩陣，主要服務旅遊、休閒、餐飲型消費。
而商業聚集度最低的區域，主要集中在3號線、4號線終點站，航天新城和滻灞保稅區附近。
而目前開通的四條地鐵中
也各有各的商業性格
西安地鐵二號線：
西安商業生命軸心，每一站都很好花錢
行政中心-鳳城五路-北大街-鐘樓-永寧門-小寨
西安地鐵一號線：
商業分佈主要集中在東二環-玉祥門站點
玉祥門-北大街-通化門
西安地鐵3號線：
聯通滻灞和高新 商業分佈呈“駝峰式分佈”
東二環購物集中
“小寨-吉祥村-科技路-延平門”構建新的商業帶
西安地鐵四號線：
作為第二條南北向地鐵
商業帶主要集中在雁塔路南北方向
火車站-五路口-大差市-李家村-大雁塔
5
地鐵“商業紅利”到底是什麼？
西安地鐵，雖然修地慢，但運營數據卻很優秀，無論是運營時長，還是承載力，在全國地鐵城市中均位於前10，西經智庫認為，未來西安地鐵串聯之下的西安商業格局，也前景可期。
地鐵“紅利”到底是什麼？
1.交通紅利：運載能力、準點
城市傳統公眾交通工具相比，地鐵交通具備以下優勢：
一是運載能力巨大，是地面公共汽車的 7~10 倍；
二是速度優勢明顯，地鐵運行速度是一般公共汽車的2~4 倍；
三是準時準點， 安全性高，低耗能、低汙染。
2.商業紅利：5-8倍的社會效益產出
地鐵交通使城市的商業形態更加豐富。
地鐵站點內的各類商場逐漸成為人們日常消費的潮流地，美食、購物、娛樂一應俱全。上至地面商業區，下至地下商場，這兩種商業模式構成了新的商業結構，而依託地鐵軌道的延伸和交界，這些圍繞地鐵而興起的商業結構通常相互輻射、有機串聯，形成更大的商業輻射區。
地鐵交通的建設主要依靠當地政府雄厚的財政投入。
一條地鐵的造價非常昂貴， 每公里的投入一般需 4.5 億 ~6 億元。
而相關研究顯示，政府對大運量的地鐵交通和城市軌道交通的投入可以帶來社會經濟效益 5~8 倍的產出。
以重慶市為例，其軌道交通的建設投資對城市 GDP 的直接貢獻為 2.63 倍， 即每投資 1 億元可新增2.63 億元 GDP ， 並提供 8466 個就業崗位，綜合貢獻率高達 6.2 倍。
中國第一條跨省市地鐵線路—— — 上海地鐵 11 號線北段延伸工程 （上海安亭站—江蘇崑山花橋站）開通試運營。該線路的通車使“崑山生活，上海工作”的生活模式成為可能。
“地鐵都市圈”的建立將縮小區域間差異，促進經濟都市圈的均衡發展，有效增強區域競爭力和輻射力，帶動都市圈整體GDP 增長。
三年內，西安將陸續開通5、6、13號線·······
西經君說：
鐘樓不會輸~
西安周邊未來可期