我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案
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提問：房姐好 十分感謝你的回答 想問下1萬左右 今年除了花山還有什麼地方適合投資的
回答：黃家湖的愛家名校華城，盤龍城1萬左右的地鐵盤
提問：房姐，請賜教 哪些辦法可以讓房子儘快租出去？
回答：除了增加掛牌量、降低租金、承諾經紀人好處以外，沒有其別的方法。租房是消費，如果租客不喜歡或者附近沒有租賃需求，很難出租的。
提問：房姐，如何選貸款中介呢？
回答：武漢的貸款中介，個個都給你吹的天花亂墜，如果不試單，等於買彩票。最簡單的方法是信得過的朋友介紹，如果沒有就只有多花時間考察，做多手準備了
提問：房姐，你對二七濱江商務區怎麼看，會不會跟CBD一樣掛了，本人自住兼考慮學區與升值，看了中信泰富的140平，明年9月交房，麻煩定評下戶型，價格大概32000-34000毛坯，月底開，可以上車嗎？不會長時間站崗吧！
回答：如果是自住，是不錯的選擇，二七屬於重點打造的濱江商務區，本來江景也是稀缺資源，肯定優於CBD
但是從投資角度來說3萬以上的盤，性價比不高，需要放大水才能拉動。
目前二七性價比最高的就是中信了，自住不用考慮太多，喜歡就買吧
提問：房姐好，座標北京，工商銀行抵押消費貸100萬己放款，準備取現後到重慶全款買房，諮詢取現方法：1、自己直接在工商銀行櫃檯取現後存入自己其他銀行卡，然後用其他銀行刷卡付款？2、轉賬給好朋友其他銀行(建設銀行和中國銀行)帳戶，讓同學取現給我，我再存入自己其他銀行，然後用其他銀行刷卡付款？哪種方法可以？還有取現一般什麼理由？謝謝
回答：1.可以。
2.可以。
更安全的方式是取現100萬，存入99萬到第三方賬戶，再轉給你他行卡。
取現理由裝修，經營貸理由發工資。
提問：去年在北京燕郊買了一個37平的loft，11樓朝南，單價2萬，首付50%，距離地鐵口800米（明年才開通），帶公立幼兒園和小學。名下有老家一套房，無貸款。請問這個公寓是否佔用首房首貸，因馬上要去深圳發展，請問燕郊這個房子怎麼處理較好，賣掉還是出租，周邊租金大概1300。
回答：公寓不佔房票，等燕郊放水了再出手，先租出去。
提問：1.目前有一套房子，8年前買的一手新房，有購房發票和購房合同，沒有辦房產證，少量貸款在還貸（15w），如果想抵押貸款，抵押，需要先辦房產證麼？還是用購房合同和發票，就能夠抵押？ 2.最近計劃提前還貸，入第二套，請問提前還貸需要辦理房產證才能提前還？還是馬上就能提前還？ 3.如果第一套已經提前還貸，買第二套，父親62歲，子女36歲，用老人票接力貸，是不是最多30年商貸？第二套（父親房票這套）首付應該3成吧？利率按首套的利率算，還是二套利率算？ 4.在第一套自己房票全款還清，第二套父親房票接力貸的前提下，我們自己再買房（第三套），用我們自己的房票買，算二套首貸？還是二套二貸？ 辛苦房姐
回答：1.需要房產證，銀行不見證不放款的。
2.產證和貸款沒有關係，可以提前還貸。
3.接力貸一般銀行最多能貸到80歲，首付3成，首套利率
4.二套都按二套的利率算
提問：房姐可以給我們普及一點貸款知識嗎？什麼情況應該選擇等額本息和等額本金呢？還有貸款上浮利率合同籤成30％是不是就不可能下調了？
回答：任何時候都要選等額本息
你可以自己找一家利率低的銀行，只要銀行同意給你批款，就可以找開發商更換銀行。
下調看對應的銀行有沒有政策窗口
提問：房姐好，之前問題好像失敗了。
1.買房之前消費貸抵押貸，是否會影響按揭；
2.行用卡輸出多少，長期接龍不被查，不降額；
3.房貸和消費貸是在一個銀行好，還是分開好；
回答：消費貸剩餘尾款不多，流水能覆蓋不影響，一般是需要先還上的。
空當接龍要多核才行，現在風控越來越嚴，每次刷卡額度最多不要超過80%，詳見知識星球文章《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
分開
提問：房姐，您好，在重慶投資選擇哪個區有投資價值，目前重慶有點往西和南區發展了，北區的房價這兩年漲得太多。目前考慮西永和巴南，大渡口釣魚嘴附近。請房姐給個投資建議，謝謝！
回答：北邊太熱，嚴重溢價
我倉位集中在南岸區南坪附近，板塊漲幅輪動原理，差距不會太大。
巴南和大渡口太遠了，重慶只能看2江4岸的真內環地鐵沿線盤，我之前有發過重慶投資地鐵，在星球裡搜一搜
提問：房姐，裝修部分的貸款必須找開發商指定銀行嗎，6.3的利率感覺有點高
回答：你先把裝修部分全款付了，然後再申請一筆信用貸。目前信用貸有些利率很低的產品，比如建行快貸，如果資質好的話，可以申請30萬，利息4.3%，3年，後息後本
提問：美女房姐，我有一套漢陽興華的房子現在適合出售嗎 是裝修了出售還是毛坯出售 現在也沒漲了，以後漲幅空間還大不大？
回答：現在賣不合適，如果不急用錢，先持有
3年內賣就控制
3-5年後賣就簡裝出租
提問：房姐好！中介說福星不交茶水的話，需要5成首付的，這樣我預算就不夠了。7個茶水平攤到單價上是500一個平方，現在福星倒掛多少？自己搶能有多大概率能搶到？
回答：福星你交上資料了嗎？如果能交上資料，就直接等搖號，排號靠前的利率挺大。
茶水不建議給
提問：美麗房姐：您好，請問接力貸是得父母jlh且一方戶口遷到武漢來（都是農村名下沒有房子的），是嗎？房子二次抵押貸款利率範圍大概多少啊？非常感謝
回答：1. 最好是離婚都遷過來，多2張房票，如果不離婚就只有一張sfsd房票。
2. 目前二抵的產品並不好，建議在資產負債率低於30%的情況下，直接截斷再抵押。
一般情況下，二抵利率控制在7%-10%
提問：房姐，現有一套全款房，原本想抵押貸款再買一套，中介給的方案是：做析產JLH，以我老婆名義做假按揭貸款30年，不用過戶，可貸出總房價70%，貸出的錢直接打到我的卡上；中介費是貸款額度的2.5%，但只要銀行按揭審核過了就要結清中介費用。麻煩解答如下3個問題：1.假按揭貸款方案是否可行？風險大不？ 2. 2.5%中介費高嗎？ 3.這樣操作對我以後買房有影響嗎？ 問題有點多，麻煩了。
回答：有3種方式：
1.轉按揭，一般全款房在半年內是可以操作的，但是每個銀行的政策不一樣，不確定你辦貸款的銀行是否有這個窗口，可以去諮詢一下。
2.對敲，也就是中介說的方法。首先你們離婚，你老婆去名，然後讓你老婆買你的房子，這樣就可以貸款7成了。全款房不用析產，可以直接去名。對敲裡面有一條很關鍵，夫妻之間不能進行。所以必須要先離婚。
詳見知識星球文章《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》關鍵是，對敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中間商賺差價，正常辦貸款就行
3.全款抵押，這個就不用再多說了。
提問：房姐，感謝回答，請問一下自住的話，漢陽區，首付80，想要比較安靜，小區環境好點的改善型樓盤，有沒有推薦，謝謝！目前看了招商1872和金地，南國明珠，感覺金地有點舊，招商1872新證單價多少入手不虧啊？
回答：直接等招商公園的新盤吧，二手價格高了
提問：我想問問武漢對於剛需盤和改善盤大概怎麼定義的，都有哪些特徵
回答：價格和麵積
2萬以上+140平以上是純改善盤
提問：房姐你好 北京南六環中軸線中海雲熙怎樣 有投資價值嗎
回答：沒有價值，屬於規劃炒作下的，一手遠郊三無溢價盤。
追問：房姐，北京計劃300萬左右（包括貸款），哪些區域有潛力，比如回龍觀 常營 宋家莊 新宮 西紅門，這些怎麼樣，或者更好的建議指導。謝謝
回答：如果怕出錯，可以遵循大概方向：
1.便宜的，人口密集的，比如宋家莊
2.特別便宜的，有地鐵承接產業中心的，比如天通苑回龍觀3萬不到的
300萬的，這幾個基本都不匹配，除了宋家莊老破小，但不如東三環的老破小。
提問：房姐你好，我家在關山大道軟件園對面有住宅兩套。目前想拿100萬左右再買一套，因為沒有房票，只能選擇非限購區域。目前的幾個選擇，住宅類:長江新城清能正榮府，江夏五里界，葛店南站中海錦城國際，聯投水鄉小鎮。公寓類：二橋那邊的融僑城公寓，光谷H+酒店式公寓。 主要以投資為主，請問房姐該如何選擇？ 另外房產稅頻頻提及，是否持幣觀望更好？請指教，謝謝！
回答：1.子彈100，優先買不限購區，不知道你的老人票用了沒有，如果老人名下無房無貸，可以用老人的首房首貸購買，然後做接力貸，你來還款。只要老人年紀不超過65歲都可以做。或者是找代持，用其他人的名義購買。
2.如果以上情況都行不通，找不到房票的情況下，不限購區優先關注漢口北和蔡甸的地鐵沿線盤，漢口北有長江新城利好，又沿江，所以比其他幾個不限購地區發展的更好。
漢口北關注聯投漢口郡，清能正榮府，目前聯投的單價最低，住宅加裝修才9千多，洋房毛坯8800，價位最低。
蔡甸關注中國核建錦城，中建錦繡龍城，還有中法。中建錦繡龍城目前首付只要2成，作為投資是很棒的選擇。
3.公寓產品不建議購買，因為公寓的漲幅小，且後期交易稅費高達20%，很難找到接盤俠。如果把住宅購房資格全部用完了，只能買公寓的話，就看看低於周邊住宅價格50%的公寓產品。
房產稅影響範圍太大，中國憲法規定不能稅上稅，所以5年內基本不會下來。我重慶的房子每年都交房產稅，但是不影響房價上漲。不用擔心。
追問：好的，謝謝房姐。老人不是武漢戶口，確定沒有房票。緊靠關谷的葛店優勢不明顯嗎？
回答：你戶口是武漢的，老人可以投靠落戶。葛店畢竟不是武漢，自住可以買，投資賭性太大，目前葛店的價格也是利好出盡的價格。光谷東已經持續站崗2年了，買葛店沒有很好的退出機制，後期恐怕很難出手。武漢現階段投資以確定性收益為住，不賭博，只買一二手價格倒掛，能看到收益的盤。
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