普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
（天縱城廣場餐飲品牌）
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
（天縱城廣場餐飲品牌）
（天縱城廣場其它高端品牌）
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
（天縱城廣場餐飲品牌）
（天縱城廣場其它高端品牌）
（天縱城環球影院）
天縱城廣場除了有中百倉儲、必勝客、星巴克、海底撈及天縱城環球影城等品牌外，還有蘋果、小米及華為等線下實體店入駐，這樣的品牌陣仗，都快趕上萬達商業了，所以“誤認”不奇怪。
另外，天縱城廣場工作日的人流量也讓老歡大吃一驚，老歡是週四踩盤，順便逛了下該商業體，發現人氣超我預期，起初還以為是哪個網紅店開張。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
（天縱城廣場餐飲品牌）
（天縱城廣場其它高端品牌）
（天縱城環球影院）
天縱城廣場除了有中百倉儲、必勝客、星巴克、海底撈及天縱城環球影城等品牌外，還有蘋果、小米及華為等線下實體店入駐，這樣的品牌陣仗，都快趕上萬達商業了，所以“誤認”不奇怪。
另外，天縱城廣場工作日的人流量也讓老歡大吃一驚，老歡是週四踩盤，順便逛了下該商業體，發現人氣超我預期，起初還以為是哪個網紅店開張。
（天縱城廣場內部）
有了地理、商業優勢，實地踩完盤後心裡大致有了個普；剩下的就是算賬了，性價比源頭就是房價！
用毛坯首付買精裝？真省假省？
天縱御府138平精裝大戶型，首付卻只要33萬即可。如此低的首付款卻可以入手一套大戶型，這又是什麼新玩法嗎？答案就是該戶型精裝是零首付，購房者只用出三成毛坯價首付即可。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
（天縱城廣場餐飲品牌）
（天縱城廣場其它高端品牌）
（天縱城環球影院）
天縱城廣場除了有中百倉儲、必勝客、星巴克、海底撈及天縱城環球影城等品牌外，還有蘋果、小米及華為等線下實體店入駐，這樣的品牌陣仗，都快趕上萬達商業了，所以“誤認”不奇怪。
另外，天縱城廣場工作日的人流量也讓老歡大吃一驚，老歡是週四踩盤，順便逛了下該商業體，發現人氣超我預期，起初還以為是哪個網紅店開張。
（天縱城廣場內部）
有了地理、商業優勢，實地踩完盤後心裡大致有了個普；剩下的就是算賬了，性價比源頭就是房價！
用毛坯首付買精裝？真省假省？
天縱御府138平精裝大戶型，首付卻只要33萬即可。如此低的首付款卻可以入手一套大戶型，這又是什麼新玩法嗎？答案就是該戶型精裝是零首付，購房者只用出三成毛坯價首付即可。
（售樓部宣傳）
天縱御府因為精裝零首付，138平戶型首付只用33萬。那麼，我們根據這個首付來算下，武漢有哪些區域可以買？
若你是單身或投資，想買個90平小戶型能住即可，首付33萬，均價不能超過13000元/平。目前，這個價格只能買到臨近四環區域，如吳家山新城、黃陂宋家崗、橫店及盤龍城。
這些區域距離中心區較遠，即使你能接受這個距離，也需要能找到90平的小戶型，這種機率太小，購房者可選的樓盤並不多。
若你是已結婚或三代同堂家庭，至少需要買120平左右的戶型，首付33萬，均價不能超過10000元/平，這個價格只能選四環外的漢南、新洲及蔡甸區域。
通過上面的對比發現，除開天縱御府因精裝零首付外，首付33萬就只能買臨近四環或四環外的樓盤，天縱御府臨三環的區域優勢明顯。
除開首付，戶型內部結構還有優勢嗎？這將是未來業主生活舒適度關鍵所在。
138平南北雙陽臺 擁有小區最佳觀景視野
天縱御府項目由四棟31-32層高層組成，目前主推138平四房戶型，該戶型分佈在3號樓2單元4號房和4號樓1單元1號房
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
（天縱城廣場餐飲品牌）
（天縱城廣場其它高端品牌）
（天縱城環球影院）
天縱城廣場除了有中百倉儲、必勝客、星巴克、海底撈及天縱城環球影城等品牌外，還有蘋果、小米及華為等線下實體店入駐，這樣的品牌陣仗，都快趕上萬達商業了，所以“誤認”不奇怪。
另外，天縱城廣場工作日的人流量也讓老歡大吃一驚，老歡是週四踩盤，順便逛了下該商業體，發現人氣超我預期，起初還以為是哪個網紅店開張。
（天縱城廣場內部）
有了地理、商業優勢，實地踩完盤後心裡大致有了個普；剩下的就是算賬了，性價比源頭就是房價！
用毛坯首付買精裝？真省假省？
天縱御府138平精裝大戶型，首付卻只要33萬即可。如此低的首付款卻可以入手一套大戶型，這又是什麼新玩法嗎？答案就是該戶型精裝是零首付，購房者只用出三成毛坯價首付即可。
（售樓部宣傳）
天縱御府因為精裝零首付，138平戶型首付只用33萬。那麼，我們根據這個首付來算下，武漢有哪些區域可以買？
若你是單身或投資，想買個90平小戶型能住即可，首付33萬，均價不能超過13000元/平。目前，這個價格只能買到臨近四環區域，如吳家山新城、黃陂宋家崗、橫店及盤龍城。
這些區域距離中心區較遠，即使你能接受這個距離，也需要能找到90平的小戶型，這種機率太小，購房者可選的樓盤並不多。
若你是已結婚或三代同堂家庭，至少需要買120平左右的戶型，首付33萬，均價不能超過10000元/平，這個價格只能選四環外的漢南、新洲及蔡甸區域。
通過上面的對比發現，除開天縱御府因精裝零首付外，首付33萬就只能買臨近四環或四環外的樓盤，天縱御府臨三環的區域優勢明顯。
除開首付，戶型內部結構還有優勢嗎？這將是未來業主生活舒適度關鍵所在。
138平南北雙陽臺 擁有小區最佳觀景視野
天縱御府項目由四棟31-32層高層組成，目前主推138平四房戶型，該戶型分佈在3號樓2單元4號房和4號樓1單元1號房
（項目樓棟分佈圖）
在樓棟佈局上，138平大戶型遠離主幹道巨龍大道及岱黃高速，噪音影響較小。同時該戶型都是邊戶，朝小區內部，擁有最佳的小區內部園林觀景視野，佔據了小區最有利的位置。
在小區園林景觀上，天縱御府打造的是現代中式風格，在小區中心佈置有中心花園、陽光草坪，在宅間小路設置了步行汀步。同時，小區內種植了桂花、香樟、玉蘭、合歡等植物，通過空間變化及植物的搭配，創造層次豐富的景觀空間。
有利的位置必須和好的戶型結構配合起來，才能充分發揮其觀景優勢，138平戶型南向就有觀景陽臺。
普通人在購房過程中，誰能撬動他們最敏感的神經？——當然只有房價。
後臺粉絲經常問老歡的一個問題，為什麼這個房子能賣的這麼貴？潛臺詞就是說，這個樓盤價格超出了我心裡的預期。於是，今天老歡想聊下“定價模式”的話題。
大多數開發商在前期蓄客期，對外都會釋放一個預估價格，來試探購房者心裡價位，甚至有的會抬高預估價格，到時候的成交價會讓你感覺撿了個大便宜，滿滿套路！
那麼，購房者心裡價位又是如何形成的？是如何判定這個樓盤價格貴不貴呢？
現在老歡就來揭祕購房者心裡的定價模式，有兩個考察標準：一是環線價值、二是半徑5公里內樓盤對比價格。
我們就先來咵下，購房者定價體系中的第一個標準：環線價值。
城市資源逐漸“離心向外” 到底“哪一環”性價比最高？
從武漢近十年的環線擴張版圖，可以發現一個城市發展的向外環衍生的軌跡。武漢目前四環已形成，“五環時代”還遠嗎？人們的生活重心已從城市中心逐漸推向外圍。
（武漢環線地圖）
內環，從來就跟性價比無關。
二環呢？當然賣的是地段，地緣性客戶居多，房價也已經是配套兌現後的價格；
四環呢？其實打心底武漢人是不認的，一來環線通勤不完整，二來資源確實覆蓋有限；真正的“不鏽鋼需”才會考慮；
所以，老歡把三環外列為重點關注對象，什麼原因呢？慢慢咵！
目前，三環外是開發商密集拿地區域，能看出是未來的主戰場；再就是綜合考慮離中心區的距離，交通網絡通達性及商業規模會顯得價值稀缺。
大漢口最鼎鼎有名的常青花園片就是位於三環外，該片區憑藉其名校、交通及商業優勢，關注度並不低於中心區域。可見，環線價值下的三環外成長空間的確不小，房價自然跟漲！
房價窪地≈溢價區域 大漢口哪裡值得買？
從“環線定價”看房價，目前武漢內環起步價3萬3，二環起步價2萬2。這些中心區域不僅房價貴，戶型也是越來越大，沒有個三百萬左右根本拿不下來。這樣高昂的房價，開頭就說了談不上性價比。
再來說說剛需天地，洪山白沙洲、漢陽四新目前房價都還挺便宜的，但是這些區域只有武昌和漢陽人才會選，你一漢口人基本不會往那邊瞧。作為武漢三鎮的大哥漢口，其地位一直排在武昌及漢陽前面，老漢口人買房基本只會在大漢口區域選。
那麼，大漢口範圍內哪些區域值得買？未來溢價高呢？——盤龍城算一個。
原因很簡單，價格有優勢；剩下的就是撿漏了，無非考慮值不值的問題了。
有人說盤龍城那麼大，怎麼選？一聽就覺得離市中心遠！老歡雙手同意！我是老漢口人，所以選址很重要，市民之家將作為重要的“軸點”參考指標。
盤龍城交通發展迅速 可與三環區域任意切換
後湖市民之家是三環的成熟中心片，盤龍城是三環外的發展新城片，兩個本來沒有聯繫的片區靠著一座劉店立交聯繫起來，一站路的買賣。
從劉店立交出發，直線距離5公里向東。車行約13分鐘可到後湖片；向北走岱黃高速，車行約15分鐘即可達到武漢繞城高速；向西走巨龍大道，進入盤龍城內部區域；向東走漢口北大道，可銜接解放大道達到堤角。
可以說，劉店立交是大漢口的交通樞紐點，基於此，老歡考察的正是周邊的幾個項目，有天縱御府、龍辰麗灣和漢口北卓爾生活城三個樓盤，其中目前只有天縱御府有房源在售，主推138平精裝房，均價約11000元/平。
同時，以天縱御府樓盤為代表的劉店立交區域，半個小時生活圈已形成，解決了我最大的“選址”問題。5分鐘可到天縱城廣場、13分鐘可到達後湖市民之家、17分鐘可達到黃陂奧特萊斯、21分鐘可到達後湖永旺、30分鐘可到達武廣商圈。
（天縱御府到市民之家距離）
（天縱御府到永旺距離）
可見，劉店立交具有四通八達的交通網，同時作為聯接岱黃高速和漢口北大道的一個關鍵交通節點，承載著進出漢口、前川、盤龍城、漢口北巨大的交通流量。正是因為其交通樞紐位置，黃陂區花了6億元近四年時間，對劉店立交進行改造。
（劉店立交效果圖）
劉店立交的改造竣工，不僅徹底打通了進出武漢交通節點，讓岱黃高速路真正成為武漢北大門的快速通道，三環和四環距離大大縮短。
在以天縱御府為代表的劉店立交半個小時生活圈內，13分鐘即可到達三環區域，配套是可以共享的。因此，購房者用環線價值來定價的理論在這裡算是“撿漏”。
接下來，我們繼續咵下購房者定價體系中的第二個標準：半徑5公里內區域價格，意思是說購房者會對該樓盤周邊半徑5公里內房價進行對比，來判斷這個樓盤值不值得買？
一站路距離房價相差7000元/平 未來溢價空間哪個大
剛上文提到盤龍城劉店立交區域，是以天縱御府房價為代表，精裝均價約11000元/平。如果以這個樓盤為中心，半徑5公里內包含區域有後湖片、堤角片以及盤龍城片。
（半徑5公里內區域房價）
內部區域房價對比：天縱御府往東3.8公里是盤龍城內部區域，房價約11000-12800元/平。距離三環更近的天縱御府項目，房價反而更有優勢。
外部區域房價對比：天縱御府半徑5公里內還有後湖片及堤角片，其中距離最近的是後湖片，直線距離約4.3公里。
從天縱御府乘公交248路去後湖市民之家，也就是公交一站路距離。目前後湖房價約18000-22500元/平，一站之隔兩個片區房價卻至少相差7000元/平。
兩個片區價格差距較大，也就是說，若買一套120平左右的房子，總價則相差84萬，首套首付相差約26萬。
通過對比半徑5公里範圍內區域發現，天縱御府房價窪地優勢明顯。那麼，如果把這個價格放到整個武漢房價地圖，在同環線位置中，是否還具有優勢呢？
（同環線價格對比）
很明顯，在臨近三環區域，天縱御府精裝11000元/平的價格，仍然是房價窪地。就大漢口而言，離天縱御府項目最近的是常青片和金銀潭片，房價高於天縱御府2400-4800元/平左右。
買房不僅要買現在的價格，更重要的是未來的溢價能力，而房價窪地則擁有最大的溢價可能性。若想在短時間內實現溢價，靠的是項目本身的“硬實力”。
在老歡看來，天縱御府是有溢價資本的，除了離三環後湖近外，項目周邊商業配套讓老歡感到非常“驚訝”，怎麼個驚訝法，往下看！
盤龍城也有萬達廣場？一眼望去全是人
在老歡看來，武漢商業可以分為三種：市級商業、區域商業、社區商業。所謂市級商業是能輻射整個武漢市的消費群體，如武廣、楚河漢街等；區域商業是能帶動該片區的發展，達到引流目的，如萬達、永旺、奧特萊斯等；社區商業則僅僅是服務於周邊居民，如新唐萬科廣場等。
老歡給過一個樓盤溢價算法：區域位置溢價7%、公園溢價3%，商業溢價5%-10%、交通溢價8%，學區溢價8%。可見，一個好的商業對片區樓盤的溢價能力是不可忽視的！
天縱城廣場距離天縱御府的直線距離約436米，這個商業可產生接近10%的溢價，為什麼這麼說？
（天縱御府到商業的直線距離）
在走進天縱城廣場商業之前，老歡並不報以太大期待，認為這可能就是一個能滿足周邊居民的社區商業，不會有什麼響亮的大品牌商業。但是，結果卻出乎我的意料，這個商業甚至讓我產生了誤認：盤龍城也有萬達？
先看圖，隨手拍了幾張商場裡面已入駐品牌店！
（天縱城廣場餐飲品牌）
（天縱城廣場其它高端品牌）
（天縱城環球影院）
天縱城廣場除了有中百倉儲、必勝客、星巴克、海底撈及天縱城環球影城等品牌外，還有蘋果、小米及華為等線下實體店入駐，這樣的品牌陣仗，都快趕上萬達商業了，所以“誤認”不奇怪。
另外，天縱城廣場工作日的人流量也讓老歡大吃一驚，老歡是週四踩盤，順便逛了下該商業體，發現人氣超我預期，起初還以為是哪個網紅店開張。
（天縱城廣場內部）
有了地理、商業優勢，實地踩完盤後心裡大致有了個普；剩下的就是算賬了，性價比源頭就是房價！
用毛坯首付買精裝？真省假省？
天縱御府138平精裝大戶型，首付卻只要33萬即可。如此低的首付款卻可以入手一套大戶型，這又是什麼新玩法嗎？答案就是該戶型精裝是零首付，購房者只用出三成毛坯價首付即可。
（售樓部宣傳）
天縱御府因為精裝零首付，138平戶型首付只用33萬。那麼，我們根據這個首付來算下，武漢有哪些區域可以買？
若你是單身或投資，想買個90平小戶型能住即可，首付33萬，均價不能超過13000元/平。目前，這個價格只能買到臨近四環區域，如吳家山新城、黃陂宋家崗、橫店及盤龍城。
這些區域距離中心區較遠，即使你能接受這個距離，也需要能找到90平的小戶型，這種機率太小，購房者可選的樓盤並不多。
若你是已結婚或三代同堂家庭，至少需要買120平左右的戶型，首付33萬，均價不能超過10000元/平，這個價格只能選四環外的漢南、新洲及蔡甸區域。
通過上面的對比發現，除開天縱御府因精裝零首付外，首付33萬就只能買臨近四環或四環外的樓盤，天縱御府臨三環的區域優勢明顯。
除開首付，戶型內部結構還有優勢嗎？這將是未來業主生活舒適度關鍵所在。
138平南北雙陽臺 擁有小區最佳觀景視野
天縱御府項目由四棟31-32層高層組成，目前主推138平四房戶型，該戶型分佈在3號樓2單元4號房和4號樓1單元1號房
（項目樓棟分佈圖）
在樓棟佈局上，138平大戶型遠離主幹道巨龍大道及岱黃高速，噪音影響較小。同時該戶型都是邊戶，朝小區內部，擁有最佳的小區內部園林觀景視野，佔據了小區最有利的位置。
在小區園林景觀上，天縱御府打造的是現代中式風格，在小區中心佈置有中心花園、陽光草坪，在宅間小路設置了步行汀步。同時，小區內種植了桂花、香樟、玉蘭、合歡等植物，通過空間變化及植物的搭配，創造層次豐富的景觀空間。
有利的位置必須和好的戶型結構配合起來，才能充分發揮其觀景優勢，138平戶型南向就有觀景陽臺。
戶型分析：
1、該戶型是138平的四房結構，可以容納三代同堂及二胎家庭。相比小戶型面積，首 付33萬購房可以一步到位，免去後期置換大房的麻煩。若主臥帶有衣帽間，生活舒適度將更高。
2、廚房和客廳都有陽臺，南北通透的戶型。由於該戶型是邊戶，客廳陽臺可以觀賞小區園林景觀。
3、客廳和餐廳形成視覺錯開，將餐廳進食區和客廳休息區分隔開來，隱私度好。
綜合點評：
總的來說，天縱御府項目臨劉店立交，自駕優勢比較明顯。不過在軌道交通上略有不足，離項目最近地鐵2號線巨龍大道站，需要換乘到達。
另外，天縱御府在半徑5公里內房價對比、離中心區市民之家距離、商業配套及首付比例方面都是有優勢的。
第一、雖出身三環外，但公交一站路即可到達後湖片，可共享後湖配套。但是價格卻是參照三環外的價格，精裝11000元/平，性價比較高。
第二、商業配套是亮點，雖說天縱城廣場是開發商自己打造的商業體，但並不侷限於社區商業，後期運營招商再往高端發展，不少大品牌都已入駐，其商業影響力可覆蓋盤龍城整個片區。
第三、精裝可以零首付，這在整個武漢市都是比較少見的，首付減少，購房門檻降低。首付33萬，就可以入手一套138平的精裝大戶型，吸引力還是比較大的。