'“你媽微信上都答應退租了，我還用賠租金嗎？”'

01 案情簡介

承租方在沒有書面解除協議的情況下，提前退租，並且導致房屋空置5個多月。

這時你可能會說，承租方當然應該承擔違約賠償責任。

但是，承租方此時卻拿出一份微信聊天記錄。

原來是業主的母親在微信裡和中介公司的員工聊天，同意承租方有條件退租。

這是否視為租賃雙方對租賃合同解除事宜達成了一致意見，並且承租方不付任何賠償責任？

且看，深圳中院的一個案例怎麼判。

02 爭議焦點

案件焦點可以細分為三個：

一是出租方的母親能否代表出租方解約？二是微信聊天記錄能否作為證據？三是微信同意退租的前提下，承租方是否違約？

1､出租方的母親李某能否代表出租方與承租方解除租賃合同？

深圳中院認為，李某構成表見代理。

因為租賃合同的出租方代理人為其母親李某，聯繫方式上留的是她的手機號碼，租賃保證金也由她收取，承租方有理由相信李某有權簽訂合同、同時也有權解除合同。故李某的行為對出租方構成表見代理。

2､微信聊天記錄能否作為同意解除合同的證據？

承租方提供了中介公司工作人員與李某的微信聊天記錄，並申請中介員工出庭作證，表明李某同意承租方在交納2017年7月1日止的租金後雙方解除租賃合同。

故深圳中院認為，雙方租賃合同已於2017年7月1日協議解除。

3､微信同意退租的前提下，承租方是否違約承租方是否承擔違約責任？

深圳中院認為，雖然出租方同意解除合同，但對於合同中約定的違約責任並未放棄。

李某隻是同意轉租成功的話可以退還押金。而雙方解除合同後，從8月1日起房屋一直空置，因此，在轉租不成功的情形下，中海達能公司仍然承擔違約責任。

根據雙方合同約定，承租方提前退租，出租方有權沒收租賃保證金，同時出租方在承租方沒有交納租金的情形下，沒有積極採取適當措施防止損失擴大，故其不得就擴大的損失要求賠償。

深圳中院認定，考慮給與出租方解除合同後兩個月的出租期限，故判令承租方應當予以支付2017年7月至9月的租金、物業管理費及維修基金。

——案號：（2018）粵03民終16236 號

03 裁判規則

1､即使沒有授權委託書，承租方有理由相信出租方的代理人有代理權，則出租方代理人的行為對出租方有約束力。

2､微信聊天中的承諾視為書面承諾，具有法律效力。

3､對違約後果未明確放棄情況下，同意解除合同不視為免除違約責任。

04 律師建議

1､合同代理人簽字，應及時取得授權委託書或讓權利人補簽字追認，以免影響合同履行。

2､微信中不輕易承諾，達成一致意見應及時簽署書面協議，以免微信記錄以偏概全。