“萬通六君子”，在房地產剛進入市場化的那幾年，是地產界的傳奇。但就公司規模而言，一直是中小企業。除了萬通地產，再譬如，潘石屹的SOHO中國。

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這幾年，潘石屹除了在美國長住，回國之後主要做兩件事：

一是拍照，或者說攝影。他總是揹著幾部大相機，到處給人照相，以及風景器物。有段時間，公司員工排著隊去給他做模特。

老潘有很專業的照相機，甚至有接近專業的攝影棚。很多明星企業家去攝影棚當他的模特，相互唱和，面子總是要給的。比如，任志強辦公室就放了一幅很大的照片，潘石屹照的。

至於照相水平，見仁見智。問過專業的攝影師，回答是：不評價。有一位略帶刻薄的朋友說：可惜那麼好的照相機了。

二是推銷他的3Q模式。何謂3Q，攸克君到現在也沒整明白，只知道它是個共享辦公品牌，就是出租辦公室、辦公桌椅的。

根據SOHO中國2017年的年報，2017年底3Q有2.6萬個工位。潘石屹2018年3月20日在業績發佈會上的說法，計劃2018年增加到5萬個工位，接近翻番。能不能實現這個目標，只有等著看它的2018年報了。

潘石屹在業績會上說，3Q在財務和法律上都是獨立的，目的是分拆上市。

而到2018年6月3Q城市拓展會上，潘石屹直接講，3Q計劃於2019年上市。這速度快得有點出乎所有人意料。

官方說法，3Q的出租率有87%。但有知情人士稱，其出租情況並不好。但願老潘這次能如期實現自己的目標。

3月20日業績會上潘石屹還表示公司不再出售物業。雖然這樣的表態，他已經說了多次，沒過多久卻又賣了，不知道這位銷售大師哪次說的話是當真的。不過，SOHO中國確實已經沒幾個物業可賣的了。

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我們說潘石屹或者SOHO中國錯失樓市黃金時代，其實是不準確的。

至少現代城、SOHO現代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、望京SOHO以及它在北京上海的一系列SOHO，都是黃金時代的產物。

不管你怎麼看這些物業（SOHO），在老潘這裡，都屬於銷售物業。我們說，房地產的黃金時代，主要是指住宅的黃金時代，售價10年漲10倍，但寫字樓、商鋪就完全跟不上趟了，有的商鋪當年是3000萬買進，10年後或許只能賣2500萬。

對，哪怕是SOHO這樣的辦公產品，老潘大都出售了，而不是持有。賣價都不低。何止是價格不菲，可以說是透支，以至於10多年後，SOHO尚都、朝外SOHO、望京SOHO的一些寫字間和商鋪或者沒能租出去，租出去的回報率也極低。

但這裡也要說句公道話。北京CBD的一系列SOHO產品，能賣高價，固然與老潘令人歎為觀止的銷售技巧（如公開拍賣）有關，但買他房子的那些人，包括追隨他的大批煤老闆們，都不是傻子吧，建外SOHO的房子出租情況怎麼樣，SOHO尚都的房子出租情況怎麼樣，你一問就清楚了，你為何還要繼續追著買朝外SOHO、三里屯SOHO呢？

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多年前，老潘說過一句話，大意是，SOHO中國是北京CBD最大的開發商。這話沒錯，現代城、SOHO現代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO這些物業的規模加起來，在北京CBD區域確實沒有哪個開發商比得上。

但這批SOHO也是爭議巨大的建築。2011年1月17日夜裡9點多到18日凌晨兩點，演員宋丹丹連發4條微博，直接點名批評潘石屹開發的項目。“特想讓潘石屹‘關注’我，好有機會給他發個‘私信’問他個問題：長安街南邊那麼好的位置你蓋了那麼一大片難看極了的廉價樓（建外soho）把北京的景色毀得夠嗆你後悔嗎今天？求你了，不帶這樣的！”

潘石屹張欣將自己開發的建築稱為“創新”，而一些人士則將這些混泥土構築物形容為“建築垃圾”。我們且不去爭論，只想問：潘石屹是如何與中國房地產大趨勢愈行愈遠的？

其一，戰略問題。SOHO中國過早將商辦物業作為自己的主營發展方向。上面說了，住宅才是樓市黃金時代的主要產品，雖然SOHO中國的物業也是以銷售為主而非持有，但畢竟這類產品的市場容量有限。煤老闆們接續資金的衰竭，某種程度上是對SOHO中國的提醒。

事實上，如果SOHO中國堅持以持有為主，它既沒有那麼大的資金實力，產品能力（想想宋丹丹的話），也不可能獲得物業銷售那麼高的收益回報，千萬別拿恆基地產、香港置地這類物業持有型地產商來比較。幸好老潘後來沒能拿到更多的項目，否則2017年3月26日的北京商辦調控新政，對中弘股份的毀滅性打擊，同樣適用於它。

其二，策略問題。除了個別一兩個項目，SOHO中國沒有在公開市場拿到地。2009年6月30日，老潘也參加了廣渠路15號地的拍賣（後來還想攪局），但很快就歇手了。這塊地成就了金茂中國（方興地產），卻也是SOHO中國的轉折點。從此它獲取項目的方向，是收購而非公開市場拿地。

收購方式，優劣分明。但從房企發展路徑看，沒有哪個房企是單純從收購壯大的。別看孫宏斌這兩年的收購做得風生水起，但這是在他具備了一定規模、實力和口碑的前提下。以SOHO中國的實力和品牌，當年能夠收購到那麼多個項目已經接近極致了。

其三，路徑依賴。老潘的SOHO系列，產品品質和配套要求比住宅要低得多（你看看SOHO除了自身還有什麼配套設施），但售價卻要高於當時的住宅產品，而且賣得很好，毛利潤率也高得嚇人。這些房子，創業公司用來做辦公室是可以的，但各項設施、標準與甲級寫字樓的距離確實比較大。我們常說，由儉由奢易，由奢入儉難。輕輕鬆鬆賺慣了大錢，你要老潘捨棄這種商業模式轉做住宅，他不願意，也做不來。

其四，創始人過於謹慎。潘石屹是相當謹慎的人。很早以前，老潘就對高昂的地價嚇破了膽，這從他參與廣渠路15號地拍賣時早早就不敢舉牌可以看出來。有段時間，他連續發表了多次對地王和高價地不可持續的言論。事實上，老潘的這種保守到悲觀的看法，直接影響了SOHO中國從公開市場拿地。在公司內部，一度遭到“批判”。他自己也有過反思。但一次錯過，就會一再錯過，以至於再也不敢嘗試。SOHO中國就這樣失去了做大規模的機會。

2017年，SOHO中國營業收入僅為19.63億元。媒體報道說，這還不如TOP10一個項目的銷售額。由於2018年全年沒有可售物業，其全年營收和利潤會很（更）難看。2018房企排行榜？別費勁找了，前300名都沒有它。

作為曾經的風雲人物，潘石屹不知道有沒有想過退休的問題。

（下篇預告：錯失黃金時代之三：陽光100）