澳聯儲昨日宣佈將利率下調25個基點，這是澳聯儲連續2個月的降息，官方利率已削減歷史最低記錄至1%。在上個月央行減息25個基點後，聯邦銀行和國民銀行緊跟，宣佈給房貸客戶減息0.25%。這已經是最低記錄了。
連續兩次降息，對房地產市場解讀為利好，經過過去一年澳洲房地產市場的低迷期，終於開始反彈回暖，這讓很多投資者接收到了信號，開始摩拳擦掌準備入市。但在這裡提醒準備投資的購房者：“在沒有區分區域和趨勢之前就匆忙入市，未必賺到錢！不信，下面以事實為證。
在全澳洲107個大行政區域中，過去10年房價增幅最大的前6名有多少是國內投資者知道的呢？過去也好，未來也罷，讀不懂市場，看不到趨勢，賺不到錢不要埋怨市場，和責怪別人，缺乏學習和投資思維的中國式購房，都將被市場埋沒。
一、巴拉瑞德Ballarat
巴拉瑞特市（Ballarat）位於墨爾本以西112公里處，是繼墨爾本和基隆之後的維州第三大城市，又是澳洲最知名的淘金古城，目前人口持續上漲。巴拉瑞特正在大力發展當地的IT產業，而且是墨爾本鐵路系統所需新火車的生產基地。全維省排名第四的Ballarat Clarendon College就坐落在Ballarat。另外，巴拉瑞特市區內還有澳大利亞三所最古老的教學機構之一巴拉瑞特大學（現稱澳大利亞聯邦大學）。Ballarat吸引了大量來自墨爾本的本地買家，主要原因是這兩個地區的房價懸殊巨大，墨爾本目前的中位數房價為81.5萬澳元，而Ballarat的房價僅為墨爾本的一半，中位數房價為41. 4萬澳元。此外，墨爾本距離Ballarat的車程也僅需1個小時15分鐘。就是這樣一個城市，成為過去十年範圍內澳洲增長排名第一的行政區域。
二、吉隆Geelong
Geelong位於墨爾本西南方約90公里，人口約20萬，是維州僅次於墨爾本的第二大城市，也是澳洲及海外買家最喜歡購房的地區之一。從拍賣市場的趨勢來看，投資者非常看好這裡。數據顯示，在過去的12個月裡，Geelong資本增長率接近5%，房價中位數為42.2萬澳元。有報道認為，這是由於房地產投資者正試圖從Geelong強勁的人口增長和零售消費的增加中獲得回報。因此，預計將有更多的亞洲和機構資金流向維州的Geelong地區。除了本土投資者看中吉朗發展潛力外，不少亞洲投資者目光也從悉尼墨爾本轉向這裡。2016年，Geelong Pakington Strand購物中心以3200萬澳元的價格被中國投資者拿下。代理商Wizel說道：“我們看到越來越多的亞洲開發商在吉朗發展項目，這是一個好兆頭。”他表示，人口持續增長讓投資者相信，投資吉朗將有強勢回報。根據數據顯示，目前吉朗人口每年增長3.2%，預計到2036年，居民人口達到32.7萬，Bellarine半島人口預計將在同期增長63％。零售商Ellis Davies表示，“相比墨爾本，吉朗有更多可負擔住房，新的就業機會和新的生活方式，這些都是促進人口增長的重要因素。
三、霍巴特 Hobart
一項針對澳洲統計局(ABS)房價指數所進行的分析顯示，在2002年至2017年間，澳洲房價增長最為強勁的市場是塔州的霍巴特。該市在15年間的房價漲幅達到220%，超過漲幅為208%的墨爾本。
2017年，當悉尼和墨爾本房價調轉向下跌幅8%的時候，霍巴特的住房價值卻上漲了12.3％。但相對於內地大城市來說，霍巴特的房價仍然較低，霍巴特目前的中位房價為424,251澳元，比悉尼低54％，比墨爾本低49％。
與此同時，霍巴特在萊坊最新的全球住宅城市榜上排名第八，僅次於香港和阿姆斯特丹，房價年漲13.8％，領先於墨爾本和悉尼。霍巴特房市發展強勁，說明該市的房價可負擔性是吸引買家的主要因素。
四、新州 Nambucca Heads
從新州北海岸臨海城市Coffs Harbour（科夫斯港）往南開車約30分鐘即可到達Nambucca Heads。房產分析師John Lindeman表示，在海岸城鎮中，要找到低於40萬元的房價是很難的，Nambucca Heads可是少數中的少數了。他認為，這個城鎮的房屋需求應該會持續攀升，因為來此觀光的遊客持續增加，此外，退休人士到Nambucca Heads買房的需求也高。
同時，政府正計劃在Newcastle到其邊界地區建設高速道路，宣稱將興建另一條Pacific Highway到這個地區，以縮短Nambucca Heads和Newcastle等城鎮之間的距離。大量建設工人進入，造成房價和房租持續上漲。
五、昆士蘭 Ipswich地區
如果布里斯本房價對你來說太貴了，你可以往西南邊45公里處的Ipswich走一遭，這裡是Pauline Hanson territory的心臟地區，有很多價格在40萬元左右的房產。隨著過去十年基礎建設的持續發展，它由偏僻小鎮快速轉變成布里斯班西南區域的發展中心，大學分校區，COSTCO大型商超落戶，火車新線路開通，各類政府院校的入駐，造成人口告訴增長，遠超布里斯班人口增長率。房價也是保持持續穩定增長中，完全沒有收到大環境市場的衝擊，雖然交易量在過去6個月縮減，但銀行估值和市場向上預期沒有變化。
這些區域的增幅並不是偶然的，它們都有一定相似的地方。而判定區域未來增幅潛力的強弱，我們可以用到“資本增值八大要素”判定。（打分制）
一、 市政規劃：新的鐵路、橋樑、政府規劃的大型項目和工程、衛星城等（20 分）
二、 就業機會：知識經濟區、新建購物中心、醫院、公司總部等 （20 分）
三、 房屋供給：供給長期短缺（20 分）
四、 人口因素：增長率、增長數量、收入分配等（20 分）
五、 交通設施：公路、鐵路、隧道、橋樑、碼頭等 （10 分）
六、 公共設施：購物中心、銀行、醫院、娛樂設施等 （10 分）
七、 名校名企：知名中小學、高校、跨國公司總部等（10 分）
八、 人文景觀：山、水、湖、島、公園、風景名勝等 （10 分）
在這八大關注因素中，市政規劃排在首位，是最重要的。因為任何一個區域有了政府這一強大後盾與支持，將會給這個區域注入新鮮血液，增加經濟能量，帶來更多發展機會。如新的鐵路、橋樑、新的經濟區和金融中心、政府新的大樓、大型項目和工程等。就業機會、房屋供給、人口因素、交通設施、公共設施、名校名企、人文景觀依次類推。但進行項目篩選時千萬不要本末倒置、丟西瓜撿芝麻：只看重水景、山景等而忽視了市政規劃等重要組成部分。
綜上，買房不是簡簡單單看見就買，需要審時度勢，一個區域的發展，從項目規劃到實施到建設到完工到區域成熟，是從不好到好，從完善到更完善的過程，而這個過程也是投資產品增值的過程，也是投資者等待的過程。