最近經常有網友問，現在還能不能買房？
關於這個問題，在當下的樓市裡，有兩種典型的意見，一種就是認為要買，而且一定要買，只要有錢就該買房，沒錢的想盡辦法也要買房，背後的理由就是，當下的中國，沒有比房產投資更好的投資渠道，未來房價即便上漲幅度會放緩，但依然找不到一項投資渠道能比房產更好更穩，而更為重要的一點是，中國的城鎮化建設還在推進，未來還有幾億農民要進城，還會產生大量的購房需求，所以樓市還會有很長一段時間的快速發展，房價還會有較大幅度的上漲空間。
另一種就是認為不能買，理由也很明確，就是房價已經很高了，甚至已經超出了居民的購買能力，這一點大家其實也都能感受得到，而更為重要的是，當下中國的房地產已經進入存量房時代，庫存很多了，但未來人口會達到頂峰，老齡化時代來臨，住房需求減少，而且更為重要的是，房住不炒得以貫徹推行，各種政策的限制，使得炒房獲利空間越來越小，未來炒房的人會越來越少，房價就不可能大漲，甚至跑不贏通脹，在很多地方已經出現了下跌的跡象，而在當下房價達到歷史頂峰的時候，再買房顯然是不合適的。
上面兩個觀點，看起來似乎都很有道理，但是，對於普通老百姓來說，到底該不該買房呢？很多人心裡依然沒有底。
同話財經在之前的文章中，也曾經多次分析，一個人要不要買房，主要看三點，一是需求，二是形勢，三是能力。需求，很容易理解，就是你是不是真的需要買房，這種需求分兩種，一種是剛需，也就是大家理解的居住需求，需要買套房子結婚，或者家庭居住，這種必須買，毫無疑問，另一種需求就是投資需求，有的家庭有錢，但是又沒有太多投資知識，其他的投資也不敢去投，於是只好投資房產，這也是可以理解的。當然，從需求的角度看，那種投機性的需求，在當下房地產形勢下，的確是不適合大槓桿的投入了。
形勢，就是政策和未來的發展趨勢，關於這類的分析文章很多，專家的言論也很多，但是，我們認為主要看幾點，一是人口趨勢，二是經濟穩定發展的趨勢，三是貨幣增速，把這幾點看清楚，就明白，未來的樓市形勢是怎樣的，關於這一點，同話財經在此前的文章中，分析過影響未來房價的幾個因素，這裡就不贅述了。
最為重要的一點，就是購房能力了，當下樓市備受詬病，很多人因為買房受到了較大的影響，根本的問題，就出在購房能力上。其實，我們拋開房子，任何事情，超出了承受能力，都不會有太好的結果，而現實中，是大量家庭和個人，通過首付貸、高利貸，加大槓桿去買房，一個月工資在幾千塊錢，但還貸款卻需要一萬多，甚至好幾萬，這種情況下，生活能不受影響嗎？
過去人們之所以沒感覺，是因為房價在不斷上漲，虛幻的資產數字，掩蓋了高負債的壓力。
以上這三點，其實主要還是從購房者自身的認知和能力角度出發，如果向未來看，到底該不該買房呢？有一位網友提出了一個很直接的觀點，那就是，你可以判斷一下，你現在買的房子，未來值多少錢，假如，你現在花100萬買的房子，十年後還值多少錢？這樣一算，你就很容易得出到底該不該買房的結論了。
那麼，現在的100萬房產，十年後，會值多少錢呢？
對未來十年的房價，我們有一個基本的判斷，那就是房價依然還會螺旋式上升，雖然中間會有小波折，有間歇性的下跌（當然是局部），但總體趨勢來看，依然是上漲，但是，這裡一定要注意，區域選擇尤其重要，這一點，我們在此前的文章中多次分析，未來的樓市分化、地區分化，將會更加明顯，所以，我們今天所分析的房子對象，應該是三四線及以上城市，這裡的三四線應該屬於經濟發展穩定，人口沒有大幅度流出的地區，至少經濟發展水平和人口規模增速保持在平均線水平。
我們看一下，過去十年，全國新房平均漲幅大約為8.5%，未來十年的房價想保持過去十年的增速水平顯然不可能，但是，考慮到貨幣供應量的增加，保守估計，未來十年房價增速應該在6-7%之間的水平，如果從十年的時間來看，房價翻倍還是有可能的。
但是，我們要清楚的知道，在過去的十年時間裡，樓市暴漲，但同樣有人因為炒房而虧本，甚至跑路，最根本的問題在於，他們過度用槓桿，盲目投資，畢竟，隨著樓市的發展，閉著眼睛買房的時機，早就沒有了，因此，即便總體看，未來十年，房價會翻倍，但是，如果現在買房，還需要考量幾個問題：
一是資金成本的問題，假如用槓桿買房，十年的資金成本也應該計算到房屋成本當中，如果這樣算，你房屋升值就不到一倍，這一點，很多人在計算房屋投資收益的時候，容易忽略；
二是地區差異，選錯區域，有人曾經虧的很慘，未來可能會更難選擇；
三是房產類型的問題，比如商業房產，部分城市的寫字樓空置率接近50%，雖然價格很低，但如果去投資，同樣會很慘，還有公寓類房產，要慎重選擇，雖然價格便宜，但是未來空間也會更小。
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