作者|曹蓓編輯|王畢強

十二年一個輪迴。

2007年那個隻身來到北京的小鎮青年，如今已經從容而自然地融入這個城市，以50萬-100萬元的年薪，在30多歲的年紀。

“在北京，這算是比較高的收入。”徐源（化名）語氣平和，但很容易讓人讀出其對工作狀態的滿意，“房產經紀”對於他來講，意義已經遠遠超過了一個“職業”。

他只有並不怎麼拿得出手的學歷和家庭背景，是這個城市的樓市給了他跨越階層的機會。

“5%的中介靠自己在北京買了房，一半在別處成了房主”

徐源所在的地產中介，是一家很大的頭部公司，今年是他在這個公司工作的第十個年頭。現在的他，是北京某門店的店長，手下帶著二十多個人。

每天的工作，除了聯繫客戶、帶客戶看房以外，還會安排培訓新人、管理店員。

“我剛入行的時候，沒人帶，沒有資源，天天打電話，有時候要給同事買東西、請人吃飯，求人家帶著去看房，見客戶。”很幸運，第一個月，他就簽了兩單，對於一個新手來講，並不常見。

2007年那年，北京純商品住宅均價破萬，如果看房價走勢圖，會發現在2007年上升的坡度很急。

他清楚地記得，第一個月的工資，到手兩千多。“要付房租、吃飯，還有各種花費，不算高，但能活下來。”

第一次掙到“大錢”，是在2009年7月，“一個月掙了兩萬多，那時覺得真的是很多很多的錢。”在現在的他看來，這個收入顯得微不足道，因為他在2013年3月，突破了月收入10萬元大關，“那個月掙了11萬多，2016年就更多了。”

就這樣，徐源的收入隨著北京房價一路走高。

只有一次例外，2017年年初，是北京房價漲得最快的一波，原本像這種“豐年”，正是佣金水漲船高，房產經紀腰包鼓鼓的時候，徐源卻沒掙到什麼錢。“我覺得價格太高了，就勸找我買房的客戶再等等，先別買，有的人聽了，有的也執意買了。那時候從我手裡買的房子，到現在基本都虧損10%-15%。”

其間，樓市經歷了幾輪調控。“最難的時候是2011年，當時北京出臺了‘京十五條’，外地人購房須提供5年納稅證明，對多次購房、不符合條件的非本地戶籍居民購房，由限貸升級為限售，那可以說是限購政策的開端。”徐源回憶。

就在那兩年，北京的中介門店出現了最大的關店潮，10家店中有七八家關店，是北京中介市場變化最大的一年。

很多人離開了這行，徐源沒有。

“做房產經紀這一行，首先性格要陽光，敢於和人打交道，其次就是要能吃苦，收入多少全憑自己。那種出門要打車、打傘防晒的人，做不了。”一般來講，第一年普通新人平均年收入都在5萬元，最難熬。只要能撐過一年，第二年基本上都是10萬元，第三年20萬元。

當然，也有例外的情況，而且不在少數。徐源介紹，在這行裡，50萬-100萬元年收入的大有人在，一個店裡差不多平均有兩三個房產經紀能拿到這個收入，佔10%左右。

所以，大部分在北京做房產經紀很多年的人，都買了房，有的在自己家鄉所在的省會城市，也有的在熱點二線城市，當然，也有的在北京。“這部分人很少，大概佔5%吧。”他說。

他自己也是不止一套房的房主。

2014年和2016年，他分別在西安買了兩套房，2018年1月，又入手了山東德州的房子。

“基本都翻倍了。”他說，“山東的（收益）少一些，5000（一平方米）買的，現在是7500（一平方米）。”

“金融業的買家最痛快，老人買房最費勁”

算了算，從剛開始入行到現在，徐源簽單的客戶，有120個。

坦白講，如果是來自金融行業的客戶來買房，徐源心裡是大致有底的。

“銀行、保險或者證券行業的人，他們對政策、資金環境、行情都瞭解得很多，對規則也很清楚，所以只看房子合不合心意就行。”按照徐源的經驗，只要房源合適，這種客戶的簽約速度很快，中間並不需要額外花費很多精力。

但是老人就不同。

尤其是子女給老人買房的情況，即便是房源很好，子女很滿意，家裡的老人也會反覆出現問題，“有的時候跟好幾個月，最後也沒買成。”這種情況並不少見，徐源開玩笑地說，也算是一個房產經紀的必修課。

外人普遍把他們稱作“中介”，徐源並不用這個詞，他把自己稱為“房產經紀”。他認為，這是一個很正式的職業。

“2009年、2010年是房產經紀行業最亂的時候，中介費是可以打折的，單子是可以搶的，不到最後一刻，誰也不知道這單落在哪家店、誰手裡。”他回憶起那時候的“暗戰”，店與店之間，經紀人與經紀人之間，互相提防。各個店面會裝好幾個屏蔽器，只要走進去，房產經紀、客戶、房主的手機信號，統統被屏蔽，無法接打，用徐源的話來說，就跟特工一樣。

晚上籤約時，電閘被拉，電線被剪斷；交完定金，房主被其他中介介紹的更高價買家“截和”⋯⋯翻開2010年的新聞，會發現隨處是徐源說的中介“暗戰”，直到2014年，情況才真正好轉。

在幾番監管的整治後，現在的中介行業，在徐源看來，越來越正規，這是他所盼望的，也是他堅持強調自己是持證房產經紀的原因。

從徐源內心來說，他希望被人認同，“以前房產經紀這一行的口碑不太好，人們提起房產中介，口氣聽起來都不太讓人舒服，這怨不得別人，亂才會這樣。”

逐漸的，一些細微的變化，讓他相信一切在往好的方向發展。

“我入行的時候，還都是盲打模式，就是不停地給人打電話，問人家買不買房，就像現在很多人口中的騷擾電話一樣。但實際上，現在這種盲打在我們店很少了，因為成功率很低。我們的業務中，更多是周邊小區的到店諮詢，其中老客戶介紹的人和回頭客的比例，已經佔到30%，以前是很少的。”他認為這是一種信任，不僅僅是對某個房產經紀，而是對這個行業。

市場開始變得正規和透明，“以前只要雙方同意，拿著身份證就可以馬上過戶，現在必須要一步步走。”

當然違規依然存在，“以前是在購房資格上違規操作比較多，現在基本上是金融槓桿方面的違規，比如大家都知道的首付貸，現在還有。”徐源笑了笑，“哪個行業也不是完全乾淨，慢慢來吧。”

從他們自身來講，很多年前從業人員的年限差不多在23個月，現在已經延長到50個月，流動開始變得緩慢，這也是積極的信號，他認為。

“房價重回三年前，回暖還要靠明年”

徐源的電腦中，這一區域的每家店人均帶看（客戶看房）、單量、業績等指標都可以看到，“現在基本是兩天一個帶看，是橫盤的狀態了。”

二手房最能反映樓市，所以從這個角度來講，沒有人比房產經紀更瞭解某個區域的樓市溫差。

“2016年9月到2017年3月，北京的二手房（價格）上漲了50%，我們這個區域的很多樓盤，從5萬基本都到了7萬，個別（樓盤）到了8萬。”轉折從2017年3月開始，到2017年8月份，整個地區二手房房價降幅達到15%-20%，直到今年3月的樓市“小陽春”。

那段時間確實是這兩年來最好的時期，價格比2018年年底和2019年年初整體高了5%，但正如大家所知，繼2018年9月北京市管公積金政策收緊後，北京房貸政策中唯一“認房不認貸”的國管公積金隨後在4月份收緊，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，且最多貸60萬元。

“小陽春”被當頭澆了一盆涼水。

“現在的房價水平，已經重新回到2016年的7月。”徐源說。相比今年3月有帶看權限的房產經紀每人每天帶看一個客戶，到現在兩天一個帶看，市場冷暖立現。

有中介機構統計數據顯示，7月機構的帶看量環比下滑6.10%，市場熱度依舊不高。另據該機構統計，7月北京二手住宅經紀機構的實時交易量環比6月增長6.86%，同比去年7月下降20.71%。交易均價為56835元/平方米，環比6月小幅下跌0.57%，基本一致，同比去年7月下跌3.90%。

“按照目前的情況，中央政治局會議提出‘不將房地產作為短期刺激經濟的手段’後，體現了政府調控的決心，房地產調控暫時不會放鬆。從市場來看，目前北京樓市每月新房、二手房的成交量還在2萬套徘徊，市場並沒有完全冷卻。”徐源用篤定而平穩的語氣，說出他對市場的判斷，像是對北京樓市的運轉了然於胸。

“如果北京的新房和二手房每月成交量在6000套-10000套波動，希望政策能稍稍放鬆，期待會先從取消認房認貸開始。”政策出現鬆動的信號，往往是從金融機構開始，這點徐源的體會最深。他說，房產經紀是離銀行最近的人，打交道最多，從利率的變化，就可以看出風向。“我們有專門的人去對接，金融口的鬆緊，我們會第一時間得到通知。銀行已經開始收緊放款、批貸的速度了。”

根據他的判斷，如果從現在開始沒有進一步的政策，在明年的11月份，如果經濟開始進一步出現下行時，地產調控政策可能會開始慢慢退出。樂觀估計，今年年底或者明年，整體房價還會再上漲，“我們覺得目前是政策的最後時。”

如果不被打斷，徐源能從國內國際、政策、經濟、市場等多個方面展開，分析樓市的變化。沒有人給他做定期培訓，也沒有人教他相關的經濟學知識，而他，一個學歷並不出眾的人，憑藉在這一行摸爬滾打的12年，已經看起來對樓市的整個運作非常熟悉。不管這是否令人難以置信，那些聽了他的話買了房的人，大多並沒有後悔自己的選擇。

*本文由樹木計劃作者【鳳凰WEEKLY】創作，獨家發佈在今日頭條，未經授權，不得轉載。