三四線存貨高企資產負債率超90%
上市十週年的中南建設邁入發展新階段，業績快速增長的同時，債臺高築、存貨高企，擔保融資項目虧損嚴重等隱患也顯現出來。
“中南建設的資金鍊風險一觸即發，特別是受當前三四線項目的拖累。”一位業內人士向長江商報記者表示。
三大財務指標皆創該公司歷史最高紀錄的同時，中南建設負債總額達2161億，同比增加572億，增幅達36%，資產負債率91.69%。
同天，公司公告為西南中南嘉豐等12家城市項目公司提供114.77億元的融資擔保。截至當日，公司及控股子公司實際對外擔保總額已達563.63億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股權權益的323.96%。
長江商報記者梳理髮現，中南建設頻繁為子公司進行融資擔保。截至目前，公司先後發佈21次融資擔保公告，合計為旗下近80家城市項目公司提供融資擔保，融資擔保金額接近600億，其中超過一半城市項目公司位於三四線城市。在這些項目公司中，有不少是新註冊的公司，或者尚處於虧損狀態。
對此，長江商報記者聯繫到中南建設方面，截止到發稿前沒有得到回覆。
營收淨利創新高
中南建設是一家以房地產開發和建築施工為主營業務的企業，1988年起家於江蘇省，2016年將總部遷至上海並由此開啟高速擴張進程。
三年前，銷售額還只有229億的規模的中南建設，如今已經完成了從百億到千億銷售規模的進階;2016年，公司經營開始大幅改觀，銷售金額從2015年的225億元上升到2016年的502億元、2017年的963億元，2018年已突破1500億元，早已經成為一個全國性房企。
4月23日，中南建設發佈了2018年財報。數據顯示，該公司去年實現總營收401億，同比31.28%;歸屬淨利潤21.9億，同比增219%;扣非淨利潤16.4億，同比增739.29%。三大財務指標皆創該公司歷史最高紀錄。
2018年實現房地產合同銷售面積1144.4萬平方米，銷售金額1466.1億元，同比上升52%。平均銷售價格12810元/平方米。而該成績目前排名中國房地產企業排行榜17位。中南建設已經連續進入該榜單top20。
中南建設地產板塊飛速發展。長江商報記者梳理髮現，2015年——2018年地產板塊的銷售額分別是229億、502億、963億、1466億。每年的增長率是119%、91.8%、52%，4年累計實現增長540%。利潤分別是3.15億、4.4億、6.03億、21.9億。每年的增長率是39%、37%、263%，4年累計實現增長590%。
利潤方面，截至去年底，該公司毛利率為19.56%，較前兩年上升超3個百分點;淨利率為5.77%，同比上升4個百分點。與此同時，中南建設整體淨資產收益率飆升至13.25%，同比上升超8個百分點。
土儲方面，2018年，中南建設新增項目111個，規劃建築面積合計1595萬平米，同時其房地產業務首次開進重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市。截止2018年底，該公司共有303個項目，在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平米，未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。不過，在未來合計可竣工的4325萬平米項目中，三四線城市面積佔比超60%，一二線城市不足40%。
易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，業績數據創新高，得益於較好的城市佈局，這兩年中南建設持續進入三四線城市，投資力度大，本身也具備較好的發展機會，這些城市房價上漲快，同時具有較好的發展態勢，這容易創造較好的營收等業績。
資產負債率超90%
加速擴張的同時，債務壓力也越來越大。截至去年底，中南建設負債總額達2161億，同比增加572億，增幅達36%，資產負債率達到91.69%，創歷史新高。同時，其資產總額達2357億，同比增長33%。而在其資產中，存貨資產佔比高達56%，這直接導致該公司速凍比率僅為0.44，短期債務壓力較為明顯。
對於債務壓力，中南建設認為，去年負債率小幅上升，很大程度上是房地產行業對負債的歸併口徑有關。由於相當一部分未結轉的收入也被計入負債中，細分來看，中南建設有息負債數量其實並不大。
財報顯示，截止2018年底，中南建設持有的貨幣資金為204.2億元，相對2017年末增加43%。現金能夠覆蓋短期負債，並且有幾十億的結餘。在流動性上，經營活動產生的現金流量淨額實現轉正，達到194.3億元。公司全年經營性現金流入971.45億元，是全部有息負債的1.7倍。此外，到2018年末，其預收賬款達到1101.2億元，同比增長61%。預收賬款的增加意味著週轉能力和運營效率進一步提升，產品在市場上的影響力不斷增加。
值得注意的是，截止2018年末，中南建設存貨1350億，佔總資產56%。嚴躍進認為，負債數據過大，而三四線城市後續市場降溫，這都會給企業帶來很多壓力，比如各類融資方面可能受到各阻礙。從存貨數據看，也說明需要積極消化庫存。當前市場有所降溫，對於企業來說，確實需要加快資金回籠和確保資金穩健。
為子公司融資擔保564億
除了自身債務外，中南建設常用的融資手段就是為項目公司擔保。今年以來，中南建設依舊頻繁為子公司進行融資擔保。
4月8日，中南建設發佈公告稱，公司控股股東中南城市建設投資有限公司於4月3日質押24885000股公司股份給財富證券有限責任公司，佔其所持股份比例的1.23%，質押日期截至2020年3月28日，本次質押用途是公司融資需要。
3月份以來，中南控股接連發布擔保公告，先是在13號對西安中南嘉豐置業有限公司等37家子公司融資提供額度合計不超過1,390,420萬元的擔保。接著又在4月4日為泰安城投等8家公司融資提供不超過76.96億元擔保，而這8家子公司內，有超過一半的子公司資產負債率超過85%。
對此，中南建設解釋稱，子公司項目開發正常，償債能力強。但從會計數據來看，在中南建設旗下的30多家子公司中有27家最新報表是虧損的，虧損額度從幾十萬元到近億元不等。此外，還有25家子公司的資產負債率在80%以上，更有11家達到或超過100%。
截至4月23日，公司及控股子公司實際對外擔保總額已達563.63億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股權權益的323.96%。
同時，為了保證融資順利，中南建設不得不將相關土地和股權質押出去。據悉，目前已有約10家子公司及孫公司的股權被質押，質押比例從49%到100%不等，還包括4家子公司持有的地塊使用權。
嚴躍進向長江商報記者表示，這說明企業正進入擴張的階段，但是資金面方面的壓力是有所增大的。而擔保力度大，也容易引起各類質疑。(長江商報 記者 江楚雅 上海報道)
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