“偌大的空地上，百餘輛工程機械緊張作業，挖掘機、推土機的轟鳴聲震耳欲聾、重型卡車來回穿梭蕩起滾滾煙塵”，這是前海自貿區建設的一角。近日，深圳市委書記王偉中表示，深圳將舉全市之力推進前海開發建設和前海蛇口自貿片區的建設，堅持依託香港服務內地面向世界的戰略定位。
前海受到各方關注之際，2013年和2014年間拿地的房企也紛紛趁機推出項目。據不完全統計，今年將有8個項目入市，包括數個高端公寓。值得注意的是，今年前海計劃出讓28塊土地，出讓面積合計達27萬平方米，這比前海2013至2016年三年土地出讓總面積的一半還要多，其中，三分之一的土地將特供港企。
高端居住新版塊
去年10月深圳限購政策的出臺，讓不少高端項目一直處於排隊申請預售證的狀態，深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規土委“）網站顯示，5月全市新增預售項目為7個。
去年11月底，中國房地產報記者曾走訪前海部分項目時，有項目負責人直言：“預售證較難獲取，何時入市都是未知數。只能先推售寫字樓項目，再推公寓項目。”經過半年的焦急等待，前海目前的在售項目仍然只有卓越前海壹號，而華潤前海中心、QFC前海金融中心等項目仍未拿到預售證。
QFC前海、華潤前海中心多個項目的銷售人員表示，由於需要等待預售證，項目入市時間待定。
卓越前海壹號相關負責人表示：“在限購的情況下，對於很多青睞投資房產的高端客戶來說，公寓是一個不錯的選擇，可以自住，也可以作為個人資產配置。”
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示：“公寓不限購不限貸，在住宅限購之後，部分高端公寓便應時而出，也成為很多投資客的目標。前海自貿區大部分是辦公樓，公寓成為少數的可居住的產品，因此受到市場熱捧。前海能否成為豪宅區還不能判斷，但已經成為高端居住區域。”
深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉也表示了相同看法：“住宅限購後，高端公寓成為了市場熱點。量價回調時，深圳1~5月豪宅銷售增長明顯增加。深圳目前缺少別墅，導致了高端公寓價格達到了普通住宅無法達到的高位。同時，前海過去出讓的商住用地，地價本身較高，加上前海的規劃，創造出了高價條件。”
前海前幾年的土地出讓價格確實不低。早在2013年，前海火熱的土地出讓就促使深圳當年土地出讓金增加了3倍，2014年光前海的土地出讓金就高達229億元，佔全市土地出讓金的四成，2016年前海土地樓面價首次突破3萬元/平方米。
量價齊升。今年前海計劃出讓28塊土地，出讓面積合計達27萬平方米，這比前海2013至2016年三年間出讓總面積的一半還要多。
土地出讓以產業為導向
前海目前處於大力開發階段，除了高端公寓扎堆入市外，未來寫字樓供應量也將出現高峰。高力國際數據顯示，目前僅有兩座甲級寫字樓落成，預計未來五年內前海將新增約190萬平方米的可租賃寫字樓空間，且主要集中於2019至2021年交付。
高力國際深圳分公司副總經理袁嘉隆表示：“作為一個新區，前海預計中短期內的寫字樓空置率將維持在較高的水平。截至2017年3月底，前海註冊公司13.3萬家，居全國自貿區首位，隨著未來基建交通的完善、商務氛圍漸增以及政策的引導，例如明確規定前海註冊企業需於前海辦公的條件下，空置率有望迴歸健康水平。”
事實上，為了抑制前海樓市投機炒作行為，前海管理局於2016年5月出臺土地新規，對企業購地後的轉讓和銷售行為作出限制性規定。例如，若干成交中至少五成的可建建築面積須由買家自持，且十年內不得出售；部分可售物業中，開發商僅獲許將其物業出售或者租賃給在前海註冊的企業；其他項目中，開發商需返還一定比例的建築面積給前海管理局以作自用；甚至還存在著一些公寓物業，是僅在前海工作的個人才獲許購買。
為了在2020年實現1500億元產值，前海在土地出讓上加強了產業導向，禁止了拿地、開發、出售的單純開發獲利的房地產開發模式。前海管理局方面對此曾表示，前海土地將實現“整體開發，統一建設，統一管理”。
對於房企為何願意在有嚴苛條件的前海拿地，卓越集團相關負責人表示：“前海是特區中的特區，開發建設前海，是國家在深圳經濟特區成立30週年的歷史節點上所作出的一項重大戰略決策。前海吸引無數高端人才、全球知名企業，良好的區位優勢與突出的綜合交通優勢，為前海戰略地位的穩固與優勢作用的發揮提供了保障。”
QFC前海金融中心操盤房企恆裕集團的董事長龔海鵬表示：“公司一直以來對深圳未來的發展規劃和產業結構調整十分關注。現階段來看，金融改革是未來深圳乃至中國發展的關鍵點之一。前海作為國家級戰略中心，國家金融業對外開放試驗示範的窗口，是最先受益方。我們對前海充滿信心，未來仍會繼續投資。”
港企投資熱情高
一直以來，內地房企熱衷於在前海拿地。不過，深圳市前海管理局已經公開表示，今年至少三分之一土地將特供港企。深圳前海管理局副局長唐紹傑表示：“自2013年以來，前海對港企出讓土地面積達到33.5萬平方米，佔總出讓土地面積的72.02%，入駐前海的工程建設領域的香港企業及專業機構40餘家，這充分證明了香港企業對在前海發展的美好憧憬。”
但不可否認是，此前港企對於在前海拿地並非十分熱衷。真正意義上的“本土”港資企業嘉裡置業加入前海始於2015年。隨後，港企對前海明顯更為熱情。2014年前，港資在前海的註冊企業僅500家左右，但是2016年，這一數字上升至近4300家，2017年港企入駐前海的加速度還在加快。港資企業的聚集效應也帶動了大額香港資本在前海進行土地購置和投資。
從觀望到參與度提高，這背後是前海蛇口自貿片區經濟總量快速躍升。
高力國際估價及諮詢服務中國區高級總監賀志蓉表示：“港企態度轉變並不是突然的結果，而是前海逐步發展和完善帶來的累積效應，政策利好也是催化劑，前海對港企的優惠政策可以讓企業節省成本。從現有土地出讓限制條款來看，大部分以企業自持自用為主，對於原本在香港核心區域辦公的港企而言，在前海拿地擴展辦公空間，長期來看是成本的節約，同時也能享受持有期滿後不動產增值帶來的收益。”
不過港企以往在內地的開發模式並非是高週轉，在前海開發是否會有所不同，也引起了市場關注。
“港企所謂的‘慢週轉’更多體現在對資產配置的租售策略上。在前海拿地的港企，受到土地出讓的限制條件約束和管理局放眼長期發展的政策引導，預計絕大多數項目都是自持經營，甚至很大一部分將作為自用，所以港企不會簡單複製原本在香港的開發、經營和運營模式。”賀志蓉指出。