金科回覆深交所11問：預計今年銷售回款覆蓋一年期債務

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金科回覆深交所11問：預計今年銷售回款覆蓋一年期債務

在收到深交所年報問詢函後的第9天，5月29日，金科股份做出回覆，比深交所要求回覆的時間晚了兩天。

針對深交所提出的淨利潤增幅原因、財務費用合理性、短期償債風險等11個連環問題，新晉千億房企金科股份的解釋能否過關？

上年結轉導致毛利率同比提高8.05%

金科股份2018年年報顯示，實現營業收入412.33億元，同比增加18.63%，實現歸屬於母公司淨利潤38.85億元，同比增加93.85%。從數據來看，淨利潤的增幅遠超營業收入增幅。

在主營業務範圍沒有發生變化的情況下，為何淨利潤出現大幅增長？金科股份的解釋是，因公司2018年結轉收入對應的毛利率提高所致。

一個問題引出另一個問題，在房地產行業整體承壓的大環境下，毛利率又為何增幅較大？據悉，2018年，金科股份2018年房地產業務毛利率較上期增長8.05%。

早在2018年年報中，金科股份將毛利率增幅較大的原因歸結為盈利能力進一步提升。

而此次金科股份的回覆是：2018年公司營業收入對應的房地產項目主要系2016年至2017年實現預售的房地產項目，2016年至2017年度主要受重慶、成都、無錫、蘇州、合肥、長沙區域整體市場上揚影響，公司實現的預售收入較以前年度量價齊升，同時對應的土地成本相對較低以及公司成本管控水平的提升，導致公司房地產業務毛利率上漲。

據金科股份稱，公司2017年房地產結轉收入的68%、2018年房地產結轉收入的78%來源於重慶、成都、無錫、蘇州、合肥、長沙6個城市，對比公司主要項目所在城市房地產市場整體銷售均價與公司兩年結轉收入銷售均價上漲的情況，以此說明2018年結轉收入高於行業平均水平。

貨幣資金餘額覆蓋短期有息負債

短期償債能力成為深交所問詢金科股份的關鍵點。據金科股份年報披露，截至2018年末，其資產負債率為83.63%，較上年降低2.16%，仍處於同行業較高水平。

雖然金科股份在年報中表示，貨幣資金期末餘額為298.52億元，能有效覆蓋短期有息負債餘額275.23億元，但深交所仍質疑其存在短期償債風險。

根據深交所披露，金科股份一年內到期的有息負債為600.90億元，同比增長54.46%，而貨幣資金期末餘額為298.52億元。這意味著按照現有的貨幣資金，金科股份償還短期負債有一定的壓力。

對此，金科股份在表示貨幣資金期末餘額完全覆蓋公司短期有息負債的同時解釋稱，2018年年末公司流動資產餘額為2133.41億元。按照公司預計的開發節奏以及去化速度，2019年衝擊銷售規模1500億元，參照2018年度88%的銷售回款率，預計2019年度銷售回款1320億元，完全能覆蓋一年內到期的金融負債。

金科股份進一步強調現金狀況良好，無短期償債壓力。其表示，2018年年末剩餘授信額度為991億元，尚可使用的授信額度敞口充裕。2019年一季度月均銷售回款86億元，現金流動充裕；截至2019年3月31日，貨幣資金餘額303億元。

存貨及預收賬款增加導致速動比率下降

傳統經驗認為，速動比率是反映企業短期償債能力的重要指標之一。一般來講，速動比率維持在1:1較為正常，短期償債能力有可靠的保證。

新京報房產新聞、新京報傳媒智庫聯合出品的2018年《50家上市房企ROE排行榜》顯示，金科股份速動比率僅為0.38。

金科股份2018年的速動比率、流動比率下降也引起深交所的問詢。

除此之外，金科股份的存貨週轉率也在下降。存貨週轉次數低於行業平均水平。根據東方財富網統計，金科2018年的存貨週轉次數為0.219，相比2017年的0.31明顯下降。

對於上述下降的指標，金科股份解釋稱，為了確保土地儲備充足，2018年新增土地投資700億元，使得公司2018年存貨期末餘額增至1608.35億元，增幅為50%；隨著公司銷售規模及回款金額的增加，致使預收賬款增加334.23億元，增幅為78%；存貨及預收賬款的增加，使得公司存貨週轉率、速動比率、流動比率有所下降。

為了改善上述指標，金科股份表示將以收定支，以收定投，同時提高有質量的銷售力度。

去年新增土地110宗，存貨大增與現金流變動相吻合

由速動比率下降，進一步引出存貨大幅增加的事實。

2018年，金科股份實現銷售金額1188億元，同比增長81%，首次突破千億規模。不過，金科股份2018年拿地支出也同樣呈現大幅增長。

值得關注的是，2018年，金科股份經營活動產生的現金流量淨額轉正，為13.29億元，較2017年的-84.86億元大幅增加115.66%。

金科股份曾在2018年年報中表述，經營活動產生的現金流量淨額增加，主要原因是回款增加所致，而經營活動中現金流的流出主要是新獲取土地及新開工項目增加所致。

為此，深交所要求金科詳細說明存貨大幅增加原因，存貨變動與相關現金流數據變動的匹配性。

金科股份表示，2018年，公司通過招拍掛、收併購、一二級市場聯動等方式新增土地110宗，年末在建項目188個，在建面積約3740萬平方米，致使年末存貨大幅增加。

據金科股份解釋稱，截至2018年12月31日，公司存貨賬面價值1608.35億元，較上年增加536.14億元，2017年年末存貨賬面價值較2016年年末增加356.94億元，兩個期間存貨變動幅度差異為179.20億元。2018年度購買商品、接受勞務支付的現金金額為670.63億元，而2017年這一數據為544.24億元，兩個期間現金流變動幅度為126.39億元，公司存貨變動與相關現金流量數據的變動相吻合。

而針對存貨借款利息資本化率情況變動原因及合理性的質疑，金科股份表示，2018年度用於借款利息的年化利率為7.32%，較2017年上升了0.28%。與同行業上市公司比較，公司年化利率及變化趨勢與其基本一致。

最後，金科股份在給深交所的回覆中表示，2019年，公司計劃衝擊銷售規模1500億元，新增可售貨值3200億元。為此，將保持合理發展節奏，加強銷售回款，合理安排融資，確保安全穩健。

新京報記者 袁秀麗 編輯 武新 校對 盧茜