觀點地產網最近一段時間裡，兩大交易所和房企們都很忙。一個忙著問詢，一個忙著回覆。就像是大學生進行的畢業論文答辯一樣，被審閱的學生們或緊張、或從容，百態不一。
在收到問詢函的一眾同行中，金科算是回覆速度較快的一家。5月29日晚，金科交出了自己共32頁，1.6萬字的回覆“答卷”。
總體來看，在金科發佈的2018年報中，不管是營收數據、債務變化還是現金流的情況，均呈現出一片向好態勢。外行看熱鬧，內行看門道。也正是在這一片上升數據中，深交所向金科提出了包括“淨利潤增幅為何遠超營業收入”等共11個問題。
見招拆招，金科在答覆中也是將企業進一步剖析在眾人面前，讓市場瞭解到了許多年報數據之外的信息。
不管是在提及財務資助資金來源時表示“無法區分資金來源”，還是關於“相關融資安排”的一筆帶過，又或是對於債務問題的詳細解釋。對於不同問題，金科的答覆也是長短不一，或詳細或精簡，答覆的背後無疑都是企業發展路徑的體現。
“大幅增利系因毛利率提高”
一般而言，企業淨利潤的增加往往是得益於其營業收入的增加。但如果淨利潤的增幅遠超於營業收入增幅，且主營業務並未發生變化時，就會顯得有些不同尋常。
數據顯示，金科2018年實現營業收入412.33億元，相比上期增加18.63%。但其實現歸屬於母公司淨利潤38.85億元，相比上期增加93.85%。
這也是金科引起深交所注意的首個因素。對此，金科回覆稱，其2018年度淨利潤增幅遠超營業收入的原因主要系公司2018年結轉收入對應的毛利率提高所致。據金科披露，其2018年的毛利率為28.57%，較去年同期21.32%上升了7.25個百分點。
有趣的是，深交所下一個對金科提出的問題，便正是關於毛利率。
關於毛利率增幅較大的原因，金科迴應稱，2018年營收對應的項目主要系2016年至2017年實現預售的項目。受到相關區域整體市場上揚影響，金科實現的預售收入整體較以前年度量價齊升。對應的土地成本較低加上成本管控水平的提升，才導致毛利率的大幅上漲。
能夠看到，不僅是淨利與毛利率，金科2018年的經營現金流量金額同樣大幅上升，為13.29億元。而上一期，這一數字還是-84.85億元。
金科的解釋是，系2018年新增土地速度較上一年有所放緩所致。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
據披露，金科2018年度購買商品、接受勞務支付的現金較2017年度僅增加126.39億。加上在售項目的面積、數量和金額均較2017年有大幅增長，綜合之下，經營活動產生的現金流量淨額為13.29億元。
巧合的是，深交所的“11問”中，就有一問是對金科2018年存貨大幅增加50%的詢問。彷彿是一環扣著一環，而金科也在用下一個問題去回答上一個問題。
關於存貨增加的解釋，金科採取了簡單羅列數據的方式。其表示，公司保持合理的拿地節奏，持續補充土地儲備。2018年新增土地110宗，計容建築面積2054萬平方米，年末在建項目188個，新開工面積約2700萬平方米，在建面積約3740萬平方米，致使年末存貨大幅增加。
“不存在短期償債風險”
債務問題向來是交易所頗為關注企業的重點所在。金科截至去年末，資產負債率為83.63%，據深交所給出的措辭是“處於同行業較高水平”。對此，金科表示，公司目前現金狀況良好，無短期償債壓力。
公告顯示，2018年年末金科的貨幣資金餘額為298.52億元，短期有息負債餘額為275.23億元，貨幣資金期末餘額能夠覆蓋公司短期有息負債。2018年年末，金科流動資產餘額為2133.41億元，其中存貨1608.35億元中的開發成本餘額為1295.84億元。
金科指出，根據預計的開發節奏和去化速度，其2019年將衝擊銷售規模1500億元。而參照2018年度88%的銷售回款率，預計2019年度銷售回款1320億元，能夠覆蓋一年內到期的金融負債。
為此，金科還披露了今年一季度的銷售情況和回款情況以作佐證。據悉，其今年一季度實現銷售299億元，同比增長約24%；月均銷售回款86億元，現金流動充裕。截止2019年3月31日，金科貨幣資金餘額為303億元。
從數據來看，金科的現金流仍是處於讓人頗為放心的狀態。不過，這不免讓人對於這種手握大筆貨幣資金卻不償還短期債務的行為有些不解，畢竟這樣做也就意味著需要承擔高昂的利息成本。
而根據金科的解釋，自己的這個舉動更多是在為了公司安全發展做考慮。其在回覆函中提到，房地產行業系資金密集型行業，為了保證經營發展，需保持合理的資金餘額。
金科還提到了自己的擔憂。其表示，最近幾年房地產行業外部環境不容樂觀，產業政策和金融政策變化較快，公司在謹慎考慮銷售回款和融資上賬的情況下，需保證充足的貨幣資金儲備，將貨幣資金餘額維持在穩定水平，以滿足日常支出和正常發展需要。
“財務資助來源自籌資金”
在2018年裡，金科頻頻出現向關聯公司提供財務資助，併為相關公司提供擔保的情況。這也讓深交所不僅對財務資助的具體資金來源和成本提出質疑。
對此，金科解釋稱，具體資金來源為自籌資金（不限於銷售回款、自有資金、融資，其中公司融資成本為4.28%-12.5%）。
不過，關於成本問題，金科並未給出具體答覆。其僅表示因自籌資金構成多樣，無法區分具體資金來源及資金成本。也因自籌資金來源多樣，無法準確核算其資金成本。
公告顯示，金科2018年年末其他應收款餘額為130.23億元，其中聯營、合營企業往來款餘額為71.1億元。截至2018年12月31日，金科最近兩年累計經股東大會審批通過的財務資助授權金額為309.66億，對外提供財務資助餘額為65.34億元。
金科指出，其對外提供的財務資助並未超過股東大會的授權金額，且公司不存在逾期未收回的借款。
關於159個房地產跟投項目，金科羅列出了部分重點項目的盈虧情況。能夠看到的是，在列出的30個跟投項目中，僅有5個在2018年是實現了盈利。而對於其餘仍在虧損中的項目，金科給出的解釋均為“項目未達結轉收入時點”。
在最後一問中，深交所要求金科結合房地產宏觀環境及上市公司經營情況，披露發展戰略和未來一年的經營計劃，包括但不限於計劃增加土地儲備情況、計劃開工情況、計劃銷售情況、相關融資安排。
對此，金科給出了較為簡單的回答。其表示，2019年計劃新開工面積約3000萬平方米，年末在建面積約5500萬平方米，新增可售貨值3200億元。關於銷售計劃、融資安排等，其表示，將會加大銷售力度，合理安排融資。
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