本文選自《中國經營網》，作者：許永紅 。
繼河源、泰州退地之後，深圳控股有限公司（00604,以下簡稱“深圳控股”）近期又接連出售了5家三四線城市項目公司。
掛牌僅一個多月，深圳控股於4月下旬掛牌出售的5個項目公司在近日完成交易，接盤方為恆大和碧桂園，預期稅後淨收益約30.93億港元，已接近2016年的全年淨利潤31.7億港元。
近4年來，深圳控股以退還或出售的方式，對成都、泰州、佛山、河源等相關項目進行了處理。而在未來，這場三四線市場的大撤退也許仍將繼續。在2017年3月召開的2016年業績發佈會上，深圳控股董事會主席呂華明確表態要堅持既定的策略“聚焦深圳，聚焦重點一二線城市”。
關於撤離三四線城市、佈局深圳等相關事宜，《中國經營報》記者致函採訪深圳控股方面，截至發稿並未獲得回覆。
項目出售獲利可觀
4月21日，深圳控股發佈公告稱，擬以公開掛牌方式出售5家間接全資附屬公司的全部股權及股東債權。公告顯示，以上5家公司位於江蘇泰州、佛山三水，為持有房地產發展項目的項目公司，總掛牌底價合計約56.5億元，未開發土地超百萬平方米。
僅時隔一個多月，深圳控股於5月25日宣佈佛山三水3家項目公司以及泰州市鵬基資產管理公司售予恆大廣東，總代價為54.25億元，預期稅後淨收益約29.12億港元。
次日，其又稱泰州市鵬翔置業有限公司被靖江市碧桂園房地產開發有限公司以3.61億元競得，相比掛牌價2.29億元溢價約58%，此項出售預期稅後淨收益約1.81億港元。
對於此番交易，深圳控股認為，出售有關資產是其一直重點推進對三四線城市項目的處置，而三四線城市房地產的回暖為集團三四線項目的退出創造了良好條件，出售事項符合公司處置三四線城市項目及優化土地儲備結構的發展策略。
據深圳控股2016年財報顯示，公司股東應占純利為31.7億港元，同比上升10.5%。深圳控股此次5個項目公司的出售收益相當可觀。
國泰君安分析師劉斐凡對本報記者表示，“深圳控股出售項目公司取得高收益，主要得益於項目所在房地產市場的回暖。”
選擇性撤離三四線城市
在一二線城市調控趨嚴、三四線城市逐漸回暖的形勢下，呂華在2016年業績發佈會上依然明確表態：“經過管理層研究決定，我們認為還是不變，堅持既定的聚焦深圳，聚焦重點一二線城市策略。”
在呂華看來，當下三四線城市的回暖主要受政策因素推動，人口、財富及經濟因素難以支撐區域持續回暖，政策因素淡化後，趨勢必然會走向一二線城市。不過，他也表示，在特大城市周邊的衛星城市，特別是軌道交通能夠到達的臨深片區、臨廣片區，未來發展前景良好，要積極爭取。
記者梳理深圳控股近年財報和相關公告發現，自2013年以來，其一直在加速處置低效土地項目。
2013年11月，深圳控股向當地政府退還佔地面積約58.5萬平方米的佛山三水雲東海項目。2014年，出售成都項目所擁有的70%股權和債權，以及退還佛山三水雲東海酒店用地。進入2016年，又將河源和泰州的未開發土地退還當地政府。2017年未過半，就已出售5個三四線城市項目公司。
在接受《中國經營報》記者採訪時，中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，前些年三四線市場庫存嚴峻，企業的資金壓力、債務風險和銷售前景都面臨很大的問題，但三四線市場並非都不好，“企業當時進入或許倉促，有部分市場也被當時的行業浪潮掩蓋了。資金沉澱，壓力較大，企業會選擇性地退出。”
有業內人士透露，出於管理和利潤的考慮，不少深圳開發商也和深圳控股一樣在剝離三四線城市項目。對於規模不大的開發商而言，佈局區域半徑過大，需要投入更多管理成本，而且三四線城市利潤較低，銷售週期長。
以深圳控股來看，在2016年，其深圳項目平均毛利率接近50%，而其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約31.8%，三線城市平均毛利率最低，僅約11%。
深圳可售貨值佔比超80%
近年來，深圳控股一直努力優化土地儲備結構，將資產和業務進一步向深圳等一線城市和重點二線城市集中。在這個過程中，2011年提出的“聚焦深圳”戰略執行得最為明確和堅決。
在大本營深圳，深圳控股獲取土地更具優勢，主要通過母公司深業集團的資產注入，同時拓展深圳城市更新項目以及與市屬國企開展合作。
2013年，深圳控股向母公司收購福田區科之谷項目，即後來的綜合體項目深業上城，項目佔地面積約12.12萬平方米，規劃計容建築面積約78.89萬平方米。另外，當年通過其他方式新增的三個項目也均位於深圳。
深圳控股接手科之谷項目之後，母公司深業集團向其注入資產的整合大戲也正式拉開了序幕。
2014年，深圳控股通過母公司將農科集團收入囊中，後者當時持有的權益建築面積共約38.48萬平方米，而核心資產深業中城的建築面積高達25.93萬平方米。時至2015年，又收購Fairwind Power Limited 95%股權，從而持有深圳深業東嶺項目，剔除回遷面積後，計容建築面積約25萬平方米。
2013年至2015年期間，僅上述三項資產注入就為深圳控股帶來了近130萬平方米的深圳土地儲備。
在2016年，深圳控股繼續加碼深圳市場，收購深國際前海首期住宅項目50%的股權，同時取得八卦嶺、新安片區、南頭古城等近10平方公里的片區改造統籌主體資格。深業集團也與深圳廣播電影電視集團簽訂戰略合作協議，就潛在項目的合作開發達成意向。
截至2016年底，深圳控股擁有規劃總建築面積近800萬平方米的土地儲備，其中位於深圳的土地儲備約270萬平方米，佔比達到了34%。
“全國化佈局之外，深圳控股一直深耕深圳。”宋丁認為，深圳土地這幾年價值大幅提升，深圳控股需要進一步鞏固深圳市場的影響力，如增加土地儲備或擴大投資規模，而這也是一些深圳房企的一貫做法。
需要注意的是，深圳控股2017年可售貨值約310億元，其中深圳貨值佔比超過80%，但其2017年合同銷售目標僅為191億元，與2016年持平。
深圳控股的業績保守態度和樓市調控不無關係，尤其2016年銷售業績佔比高達77%的深圳市場調控日漸趨嚴。深圳控股認為，在調控期間，政府可能採用的各項措施會給房產交易量和售價帶來不確定性。
對此，深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉向記者表示，深圳控股在深圳的土地儲備較為優質，“調控收緊，會影響上市公司的短期業績，但不會影響中期業績，因為土地儲備的價值會提升。”（編輯：姜禹）