自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
（▲圖片來源：深圳中原研究中心，數據截至2018年12月，圖中元/平為“元/平方米）
對此，深圳市住建局表示，由於城市市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，為了更準確地反映市場運行情況，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，將不再公佈彙總後的成交金額及均價信息。
儘管如此，還是有不少購房者發現，無論是新房還是二手房，深圳房價已悄然“橫盤”近30個月了，甚至不少2016年左右入手的炒房投資客表示，摺合時間成本和機會成本，在“不漲即是跌”的情況下，他們出現了程度不一的“虧損”。
折戟的投資客
深圳樓市經歷2015年瘋漲之後，在2016年遭遇兩次政策打壓，即“3·25”政策（社保“1年改3年”，有貸款記錄首付最低4成），以及重磅的“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
據初略統計，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，超過2成的樓盤也屬於少數。
以持有三年時間計算，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%，交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區大多數近兩年買入的樓盤並未能實現盈利。
以新盤為例，2016年，龍華某大盤在寶安體育館盛大開盤，均價在5.8萬元/平方米左右，儘管比2015年一期開盤高出了近1.2萬元/平方米，但3小時內，1046套房源依舊被搶購一空。
2019年7月，該大盤又一次開盤，幾個折扣算下來，現場開盤均價在5.8萬元/平方米，均價基本等同於2016年時的開盤價格。
目前，該盤一套建築面積在73.42平方米的三房兩廳二手房，鏈家掛盤價格在435萬元，摺合每平方米5.9萬元/平方米，負責該片區房源交易的中介聲稱，業主為原價急售，價格還可以讓步。
自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
（▲圖片來源：深圳中原研究中心，數據截至2018年12月，圖中元/平為“元/平方米）
對此，深圳市住建局表示，由於城市市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，為了更準確地反映市場運行情況，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，將不再公佈彙總後的成交金額及均價信息。
儘管如此，還是有不少購房者發現，無論是新房還是二手房，深圳房價已悄然“橫盤”近30個月了，甚至不少2016年左右入手的炒房投資客表示，摺合時間成本和機會成本，在“不漲即是跌”的情況下，他們出現了程度不一的“虧損”。
折戟的投資客
深圳樓市經歷2015年瘋漲之後，在2016年遭遇兩次政策打壓，即“3·25”政策（社保“1年改3年”，有貸款記錄首付最低4成），以及重磅的“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
據初略統計，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，超過2成的樓盤也屬於少數。
以持有三年時間計算，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%，交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區大多數近兩年買入的樓盤並未能實現盈利。
以新盤為例，2016年，龍華某大盤在寶安體育館盛大開盤，均價在5.8萬元/平方米左右，儘管比2015年一期開盤高出了近1.2萬元/平方米，但3小時內，1046套房源依舊被搶購一空。
2019年7月，該大盤又一次開盤，幾個折扣算下來，現場開盤均價在5.8萬元/平方米，均價基本等同於2016年時的開盤價格。
目前，該盤一套建築面積在73.42平方米的三房兩廳二手房，鏈家掛盤價格在435萬元，摺合每平方米5.9萬元/平方米，負責該片區房源交易的中介聲稱，業主為原價急售，價格還可以讓步。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
而同等戶型在2019年5月份，實際成交價格為419萬元，摺合每平方米5.7萬元/平方米，基本與2018年開盤同期價格無異。
自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
（▲圖片來源：深圳中原研究中心，數據截至2018年12月，圖中元/平為“元/平方米）
對此，深圳市住建局表示，由於城市市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，為了更準確地反映市場運行情況，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，將不再公佈彙總後的成交金額及均價信息。
儘管如此，還是有不少購房者發現，無論是新房還是二手房，深圳房價已悄然“橫盤”近30個月了，甚至不少2016年左右入手的炒房投資客表示，摺合時間成本和機會成本，在“不漲即是跌”的情況下，他們出現了程度不一的“虧損”。
折戟的投資客
深圳樓市經歷2015年瘋漲之後，在2016年遭遇兩次政策打壓，即“3·25”政策（社保“1年改3年”，有貸款記錄首付最低4成），以及重磅的“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
據初略統計，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，超過2成的樓盤也屬於少數。
以持有三年時間計算，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%，交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區大多數近兩年買入的樓盤並未能實現盈利。
以新盤為例，2016年，龍華某大盤在寶安體育館盛大開盤，均價在5.8萬元/平方米左右，儘管比2015年一期開盤高出了近1.2萬元/平方米，但3小時內，1046套房源依舊被搶購一空。
2019年7月，該大盤又一次開盤，幾個折扣算下來，現場開盤均價在5.8萬元/平方米，均價基本等同於2016年時的開盤價格。
目前，該盤一套建築面積在73.42平方米的三房兩廳二手房，鏈家掛盤價格在435萬元，摺合每平方米5.9萬元/平方米，負責該片區房源交易的中介聲稱，業主為原價急售，價格還可以讓步。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
而同等戶型在2019年5月份，實際成交價格為419萬元，摺合每平方米5.7萬元/平方米，基本與2018年開盤同期價格無異。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
無獨有偶，龍崗龍珠花園，2016年6月成交一套建築面積在60.4平方米2房1廳的二手房，當年成交價格為218萬元，而2019年5月份，同戶型的房子，成交價格依舊為218萬元，價格絲毫未有變化。
自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
（▲圖片來源：深圳中原研究中心，數據截至2018年12月，圖中元/平為“元/平方米）
對此，深圳市住建局表示，由於城市市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，為了更準確地反映市場運行情況，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，將不再公佈彙總後的成交金額及均價信息。
儘管如此，還是有不少購房者發現，無論是新房還是二手房，深圳房價已悄然“橫盤”近30個月了，甚至不少2016年左右入手的炒房投資客表示，摺合時間成本和機會成本，在“不漲即是跌”的情況下，他們出現了程度不一的“虧損”。
折戟的投資客
深圳樓市經歷2015年瘋漲之後，在2016年遭遇兩次政策打壓，即“3·25”政策（社保“1年改3年”，有貸款記錄首付最低4成），以及重磅的“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
據初略統計，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，超過2成的樓盤也屬於少數。
以持有三年時間計算，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%，交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區大多數近兩年買入的樓盤並未能實現盈利。
以新盤為例，2016年，龍華某大盤在寶安體育館盛大開盤，均價在5.8萬元/平方米左右，儘管比2015年一期開盤高出了近1.2萬元/平方米，但3小時內，1046套房源依舊被搶購一空。
2019年7月，該大盤又一次開盤，幾個折扣算下來，現場開盤均價在5.8萬元/平方米，均價基本等同於2016年時的開盤價格。
目前，該盤一套建築面積在73.42平方米的三房兩廳二手房，鏈家掛盤價格在435萬元，摺合每平方米5.9萬元/平方米，負責該片區房源交易的中介聲稱，業主為原價急售，價格還可以讓步。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
而同等戶型在2019年5月份，實際成交價格為419萬元，摺合每平方米5.7萬元/平方米，基本與2018年開盤同期價格無異。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
無獨有偶，龍崗龍珠花園，2016年6月成交一套建築面積在60.4平方米2房1廳的二手房，當年成交價格為218萬元，而2019年5月份，同戶型的房子，成交價格依舊為218萬元，價格絲毫未有變化。
自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
（▲圖片來源：深圳中原研究中心，數據截至2018年12月，圖中元/平為“元/平方米）
對此，深圳市住建局表示，由於城市市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，為了更準確地反映市場運行情況，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，將不再公佈彙總後的成交金額及均價信息。
儘管如此，還是有不少購房者發現，無論是新房還是二手房，深圳房價已悄然“橫盤”近30個月了，甚至不少2016年左右入手的炒房投資客表示，摺合時間成本和機會成本，在“不漲即是跌”的情況下，他們出現了程度不一的“虧損”。
折戟的投資客
深圳樓市經歷2015年瘋漲之後，在2016年遭遇兩次政策打壓，即“3·25”政策（社保“1年改3年”，有貸款記錄首付最低4成），以及重磅的“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
據初略統計，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，超過2成的樓盤也屬於少數。
以持有三年時間計算，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%，交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區大多數近兩年買入的樓盤並未能實現盈利。
以新盤為例，2016年，龍華某大盤在寶安體育館盛大開盤，均價在5.8萬元/平方米左右，儘管比2015年一期開盤高出了近1.2萬元/平方米，但3小時內，1046套房源依舊被搶購一空。
2019年7月，該大盤又一次開盤，幾個折扣算下來，現場開盤均價在5.8萬元/平方米，均價基本等同於2016年時的開盤價格。
目前，該盤一套建築面積在73.42平方米的三房兩廳二手房，鏈家掛盤價格在435萬元，摺合每平方米5.9萬元/平方米，負責該片區房源交易的中介聲稱，業主為原價急售，價格還可以讓步。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
而同等戶型在2019年5月份，實際成交價格為419萬元，摺合每平方米5.7萬元/平方米，基本與2018年開盤同期價格無異。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
無獨有偶，龍崗龍珠花園，2016年6月成交一套建築面積在60.4平方米2房1廳的二手房，當年成交價格為218萬元，而2019年5月份，同戶型的房子，成交價格依舊為218萬元，價格絲毫未有變化。
除了“僵持”的漲幅，還有部分樓盤漲幅也明顯跑輸大市。
龍崗的佳兆業可園二期，一套建築面積在69平方米的兩房兩廳房子，目前掛牌總價為335萬元，摺合單價為4.83萬元/平方米，2016年8月，其成交價格便已達4.9萬元/平方米。有業主甚至表示，450萬元買入的房子，供了兩年，貼了裝修費用，最後賣出價格為480萬元。
假定以一套成交總價為400萬元的房子來粗略計算，業主按揭貸款買房，首付3成為120萬元，貸款280萬元，供樓20年，月供為7000元/月，三年累計26萬元，支付利息1.1萬元，利息40萬元，累計投入現金190萬元，按照理財5個點來計算，機會成本損失30萬元，累計損失75萬元。如果為全款購房者，算上稅費5萬元，累計投入現金405萬元，按照理財5個點來計算，機會成本損失60萬元，累計損失65萬元。
“嚐到2015年深圳房價暴漲的甜頭後，有朋友一次性出手好幾套，但現在處境比較尷尬。”投資客劉天（化名）認為，現在樓市出現分化，漲幅差異大，2016年之後買入的樓盤漲幅都非常小，尤其是放盤量大毛坯多的樓盤，投資客扎堆，不降價很難賣得動。
購房者李想（化名）算了這樣一筆賬，總價500萬元的房子，350萬元貸款，基準利率30年月供1.8萬元，高槓杆（1成首付）貸款450萬元，基準利率30年月供2.3萬元，月供都很高了，如果漲幅不超過20%，鐵定是虧損的。
二手房價漲幅分化
根據深圳中原研究中心數據，今年上半年二手住宅成交均價為52543元/平方米，較去年同期上升4.2%。
南山依舊為均價最高的區域，均價達86343元/平方米，龍崗成為了上半年均價最低的區域，為39720元/平方米。
自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
（▲圖片來源：深圳中原研究中心，數據截至2018年12月，圖中元/平為“元/平方米）
對此，深圳市住建局表示，由於城市市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，為了更準確地反映市場運行情況，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，將不再公佈彙總後的成交金額及均價信息。
儘管如此，還是有不少購房者發現，無論是新房還是二手房，深圳房價已悄然“橫盤”近30個月了，甚至不少2016年左右入手的炒房投資客表示，摺合時間成本和機會成本，在“不漲即是跌”的情況下，他們出現了程度不一的“虧損”。
折戟的投資客
深圳樓市經歷2015年瘋漲之後，在2016年遭遇兩次政策打壓，即“3·25”政策（社保“1年改3年”，有貸款記錄首付最低4成），以及重磅的“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
據初略統計，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，超過2成的樓盤也屬於少數。
以持有三年時間計算，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%，交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區大多數近兩年買入的樓盤並未能實現盈利。
以新盤為例，2016年，龍華某大盤在寶安體育館盛大開盤，均價在5.8萬元/平方米左右，儘管比2015年一期開盤高出了近1.2萬元/平方米，但3小時內，1046套房源依舊被搶購一空。
2019年7月，該大盤又一次開盤，幾個折扣算下來，現場開盤均價在5.8萬元/平方米，均價基本等同於2016年時的開盤價格。
目前，該盤一套建築面積在73.42平方米的三房兩廳二手房，鏈家掛盤價格在435萬元，摺合每平方米5.9萬元/平方米，負責該片區房源交易的中介聲稱，業主為原價急售，價格還可以讓步。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
而同等戶型在2019年5月份，實際成交價格為419萬元，摺合每平方米5.7萬元/平方米，基本與2018年開盤同期價格無異。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
無獨有偶，龍崗龍珠花園，2016年6月成交一套建築面積在60.4平方米2房1廳的二手房，當年成交價格為218萬元，而2019年5月份，同戶型的房子，成交價格依舊為218萬元，價格絲毫未有變化。
除了“僵持”的漲幅，還有部分樓盤漲幅也明顯跑輸大市。
龍崗的佳兆業可園二期，一套建築面積在69平方米的兩房兩廳房子，目前掛牌總價為335萬元，摺合單價為4.83萬元/平方米，2016年8月，其成交價格便已達4.9萬元/平方米。有業主甚至表示，450萬元買入的房子，供了兩年，貼了裝修費用，最後賣出價格為480萬元。
假定以一套成交總價為400萬元的房子來粗略計算，業主按揭貸款買房，首付3成為120萬元，貸款280萬元，供樓20年，月供為7000元/月，三年累計26萬元，支付利息1.1萬元，利息40萬元，累計投入現金190萬元，按照理財5個點來計算，機會成本損失30萬元，累計損失75萬元。如果為全款購房者，算上稅費5萬元，累計投入現金405萬元，按照理財5個點來計算，機會成本損失60萬元，累計損失65萬元。
“嚐到2015年深圳房價暴漲的甜頭後，有朋友一次性出手好幾套，但現在處境比較尷尬。”投資客劉天（化名）認為，現在樓市出現分化，漲幅差異大，2016年之後買入的樓盤漲幅都非常小，尤其是放盤量大毛坯多的樓盤，投資客扎堆，不降價很難賣得動。
購房者李想（化名）算了這樣一筆賬，總價500萬元的房子，350萬元貸款，基準利率30年月供1.8萬元，高槓杆（1成首付）貸款450萬元，基準利率30年月供2.3萬元，月供都很高了，如果漲幅不超過20%，鐵定是虧損的。
二手房價漲幅分化
根據深圳中原研究中心數據，今年上半年二手住宅成交均價為52543元/平方米，較去年同期上升4.2%。
南山依舊為均價最高的區域，均價達86343元/平方米，龍崗成為了上半年均價最低的區域，為39720元/平方米。
分區域來看，據深圳中原監測數據顯示，在新政前後一週年期間（新政前：2017年8月1日-2018年7月31日，新政後:2018年8月1日-2019年7月31日），以深圳目前均價最高的南山區為例，在統計的29個熱門樓盤成交均價當中，漲幅最大的為現代城華庭，其漲幅比也不過為22.79%，排名第二的為觀海臺花園，漲幅比為15.17%，甚至有3個樓盤成交均價出現跌幅。
再來看近幾年西部受到政策利好，同樣熱門的寶安區，在統計的40個熱門樓盤成交均價當中，有12個樓盤成交均價出現了下滑，有個盤成交均價甚至下滑了3.86%，而漲幅最高的為領航里程花園，漲幅比也僅為11.22%。
近幾年新房入市較為稀缺的福田區，整體的漲幅也略低於西部，漲幅最高的樓盤為帝港海灣豪園，漲幅也僅為11.82%。
在全市供應大戶以及剛需購房者佔主導的龍崗區，在44個熱門樓盤成交均價統計樣本當中，個盤成交均價下滑的甚至佔比總數量一半之多，達24個，跌幅最大比例為4.95%。漲幅在5%以下的樓盤佔據了15個。
同樣情況的還有龍華區和羅湖區，在統計的幾十個熱門樓盤當中，大多數漲幅在5%以下，跌幅樓盤超過了三分之一。
拉長時間來看，深圳是5年來全國房價最為高企和堅挺的城市。官方數據顯示，2015年至今年一季度，深圳新房均價由不足2.7萬元/平方米漲至5.4萬元/平方米。新房均價在2016年6月出現峰值，此後受調控影響趨於平緩，維持在均價5.4萬元/平方米左右。
二手房自2015以來總體呈上升趨勢，至今年一季度約5.5萬元/平方米上下，但漲幅整體趨於平緩。
投資佔比下滑
從國內目前的房地產政策和整體環境來看，未來幾年對炒房投資客來說，可能也並不太友好。
2019年的樓市主基調，依然是“房住不炒”。
2019年7月30日，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，除了“房住不炒”的定位之外，還首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，信號已非常明確。
央行官網顯示，人民銀行在8月2日召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
自2016年之後，深圳房價已近30個月“橫盤”了。
據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳新房均價最新的數據為2019年4月24日，其成交均價為52104元/平方米，而在2016年10月,深圳新房均價為55611元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來，已連續多個月下降。
2019年7月，深圳官方宣佈不再更新房價信息之後，深圳房價再一次成為購房者關注的焦點。
（▲圖片來源：深圳中原研究中心，數據截至2018年12月，圖中元/平為“元/平方米）
對此，深圳市住建局表示，由於城市市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，為了更準確地反映市場運行情況，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，將不再公佈彙總後的成交金額及均價信息。
儘管如此，還是有不少購房者發現，無論是新房還是二手房，深圳房價已悄然“橫盤”近30個月了，甚至不少2016年左右入手的炒房投資客表示，摺合時間成本和機會成本，在“不漲即是跌”的情況下，他們出現了程度不一的“虧損”。
折戟的投資客
深圳樓市經歷2015年瘋漲之後，在2016年遭遇兩次政策打壓，即“3·25”政策（社保“1年改3年”，有貸款記錄首付最低4成），以及重磅的“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
據初略統計，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，超過2成的樓盤也屬於少數。
以持有三年時間計算，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%，交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區大多數近兩年買入的樓盤並未能實現盈利。
以新盤為例，2016年，龍華某大盤在寶安體育館盛大開盤，均價在5.8萬元/平方米左右，儘管比2015年一期開盤高出了近1.2萬元/平方米，但3小時內，1046套房源依舊被搶購一空。
2019年7月，該大盤又一次開盤，幾個折扣算下來，現場開盤均價在5.8萬元/平方米，均價基本等同於2016年時的開盤價格。
目前，該盤一套建築面積在73.42平方米的三房兩廳二手房，鏈家掛盤價格在435萬元，摺合每平方米5.9萬元/平方米，負責該片區房源交易的中介聲稱，業主為原價急售，價格還可以讓步。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
而同等戶型在2019年5月份，實際成交價格為419萬元，摺合每平方米5.7萬元/平方米，基本與2018年開盤同期價格無異。
▲截圖來源：深圳鏈家APP
無獨有偶，龍崗龍珠花園，2016年6月成交一套建築面積在60.4平方米2房1廳的二手房，當年成交價格為218萬元，而2019年5月份，同戶型的房子，成交價格依舊為218萬元，價格絲毫未有變化。
除了“僵持”的漲幅，還有部分樓盤漲幅也明顯跑輸大市。
龍崗的佳兆業可園二期，一套建築面積在69平方米的兩房兩廳房子，目前掛牌總價為335萬元，摺合單價為4.83萬元/平方米，2016年8月，其成交價格便已達4.9萬元/平方米。有業主甚至表示，450萬元買入的房子，供了兩年，貼了裝修費用，最後賣出價格為480萬元。
假定以一套成交總價為400萬元的房子來粗略計算，業主按揭貸款買房，首付3成為120萬元，貸款280萬元，供樓20年，月供為7000元/月，三年累計26萬元，支付利息1.1萬元，利息40萬元，累計投入現金190萬元，按照理財5個點來計算，機會成本損失30萬元，累計損失75萬元。如果為全款購房者，算上稅費5萬元，累計投入現金405萬元，按照理財5個點來計算，機會成本損失60萬元，累計損失65萬元。
“嚐到2015年深圳房價暴漲的甜頭後，有朋友一次性出手好幾套，但現在處境比較尷尬。”投資客劉天（化名）認為，現在樓市出現分化，漲幅差異大，2016年之後買入的樓盤漲幅都非常小，尤其是放盤量大毛坯多的樓盤，投資客扎堆，不降價很難賣得動。
購房者李想（化名）算了這樣一筆賬，總價500萬元的房子，350萬元貸款，基準利率30年月供1.8萬元，高槓杆（1成首付）貸款450萬元，基準利率30年月供2.3萬元，月供都很高了，如果漲幅不超過20%，鐵定是虧損的。
二手房價漲幅分化
根據深圳中原研究中心數據，今年上半年二手住宅成交均價為52543元/平方米，較去年同期上升4.2%。
南山依舊為均價最高的區域，均價達86343元/平方米，龍崗成為了上半年均價最低的區域，為39720元/平方米。
分區域來看，據深圳中原監測數據顯示，在新政前後一週年期間（新政前：2017年8月1日-2018年7月31日，新政後:2018年8月1日-2019年7月31日），以深圳目前均價最高的南山區為例，在統計的29個熱門樓盤成交均價當中，漲幅最大的為現代城華庭，其漲幅比也不過為22.79%，排名第二的為觀海臺花園，漲幅比為15.17%，甚至有3個樓盤成交均價出現跌幅。
再來看近幾年西部受到政策利好，同樣熱門的寶安區，在統計的40個熱門樓盤成交均價當中，有12個樓盤成交均價出現了下滑，有個盤成交均價甚至下滑了3.86%，而漲幅最高的為領航里程花園，漲幅比也僅為11.22%。
近幾年新房入市較為稀缺的福田區，整體的漲幅也略低於西部，漲幅最高的樓盤為帝港海灣豪園，漲幅也僅為11.82%。
在全市供應大戶以及剛需購房者佔主導的龍崗區，在44個熱門樓盤成交均價統計樣本當中，個盤成交均價下滑的甚至佔比總數量一半之多，達24個，跌幅最大比例為4.95%。漲幅在5%以下的樓盤佔據了15個。
同樣情況的還有龍華區和羅湖區，在統計的幾十個熱門樓盤當中，大多數漲幅在5%以下，跌幅樓盤超過了三分之一。
拉長時間來看，深圳是5年來全國房價最為高企和堅挺的城市。官方數據顯示，2015年至今年一季度，深圳新房均價由不足2.7萬元/平方米漲至5.4萬元/平方米。新房均價在2016年6月出現峰值，此後受調控影響趨於平緩，維持在均價5.4萬元/平方米左右。
二手房自2015以來總體呈上升趨勢，至今年一季度約5.5萬元/平方米上下，但漲幅整體趨於平緩。
投資佔比下滑
從國內目前的房地產政策和整體環境來看，未來幾年對炒房投資客來說，可能也並不太友好。
2019年的樓市主基調，依然是“房住不炒”。
2019年7月30日，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，除了“房住不炒”的定位之外，還首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，信號已非常明確。
央行官網顯示，人民銀行在8月2日召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
▲圖片來源：央行官網
回到深圳市場，由於去年年底多城調控放鬆，預期轉向，加之大灣區規劃綱要出臺，今年年初市場成交迅速回暖。不過在3月過後，需求有所下滑，政策面也有所收緊，先是住建部點名房價波動的大城市，然後銀保監會、央行、中央會議多次重提“房住不炒”，房地產資金管控加強，市場成交逐步下行。
據深圳中原研究中心數據統計，2019年上半年，深圳三級市場投資佔比約為29%，較去年小幅回升。不過從4月中下旬開始，全國政策收緊，金融監管加強，市場預期下滑，市場成交也逐步下降，投資客入市更為謹慎，觀望情緒升溫，投資佔比也呈現下滑趨勢。
同時據社科院數據顯示，2019年6月，一線城市房價平均環比下跌0.615%，漲速比上月下降0.753個百分點，其中，深圳環比下跌0.98%，跌幅最大。而自2018年1月以來，一線城市中，房價累計漲幅最高的為深圳，這個比例為2.92%。
深圳房地產行業資深研究人士徐楓認為，在深圳市場，國家政策導向趨於明朗，房產流動性在進一步壓縮，如果做房地產投機，特別是多套房的炒作，在2016年之後的市場基本是套牢的，而這對多套房投機的人來說，房價漲幅不超過20%，投資客基本上沒有多少利潤可言，在未來嚴控之下，房產的投資回報率還會進一步下調。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，上半年深圳市場相對理性，房價也維持在非常的小範圍內波動，未來政策調控大概率維持現狀，2019年全國房地產調控分化嚴重，但無論是加碼還是放寬，最終目的都將是穩地價、穩房價與穩預期。
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文 | 中國房地產報深圳 思琳
審讀 | 馬琳 戴士潮
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