90㎡剛需三房
實用性及舒適度進一步提高
據數據顯示，2018年，一線城市80-90平產品佔比最高，漲幅也最大，但二三四線城市，這個面積段的產品成交有比較大的回落。不過90平左右的三房，對於很多標杆房企來說，基本都可以輕鬆駕馭了。整體呈現的趨勢是：
①空間利用率做到極致，不浪費一平米
②各個功能空間尺度合理，居住體驗有所提升
③客餐廳一體化趨勢明顯，客廳疊加書房功能，做大公共空間
④ 主臥可以做到完整套房，比如步入式衣帽間，提高私密性
1.上海保利89㎡三房產品
戶型：3房2廳2衛
吸睛指數：★★★★
點評：這款89平三房戶型得房率達到85%左右，每個功能空間保證相對舒適的居住體驗。這個戶型不但三開間朝南，而且做到了朝南的大橫廳，客餐廳面寬5.1米，整個朝南面寬達到了11.2米，進深縮短，進一步提高了採光和通風性能。可以說在同類產品中相當出色了。
2.廣州萬科裡享家95㎡三房
戶型：三房兩廳兩衛
吸睛指數：★★★★
點評：在剛需面積裡實現改善體驗，萬科15年磨一劍，在95㎡的三房裡實現了南北對流。
南北通透的優勢一般只有在大平層才可以實現，然而此戶型通過巧妙的設計，在95㎡的面積內，三開間均朝南，讓大陽臺、雙臥室均朝南，且主臥空間完全南北通透，實現了在小空間內的最大化採光。這個戶型是廣州市面上近幾年最為經典，唯一可以做到南北對流的同面積段產品。
100~140平區間
四開間朝南是王牌戶型
從2018年的成交數據來看，100-120平的正氣三房賣得最好，而四房的主力戶型面積集中在120平~140平方米。由於客戶對產品會更加苛刻，房企對於改善戶型的研究投入都會更高。從市場來看，主要有幾個趨勢：
①可變空間更加靈活，不用大改就可以實現空間的分割。
②獨立入戶，提升私密性。如能實現一梯一戶最好，即使面積較小的四開間朝南，也能通過雙開門電梯保證入戶尊貴感。
③動線優化，避免過道面積地浪費。
④設置適老化及適幼化場景。很多改善客戶年齡段在35歲以上，一般是6口之家，在適老化和適幼化的場景上，房企也花了很多精力進行研究。
1、上海龍湖117㎡三房
戶型：三房兩廳兩衛
吸睛指數：★★★
點評：四房朝南，客餐廳南北通的戶型才能稱為南北通透戶型，本戶型顯然是。大景觀陽臺對於本盤也是亮點，主臥帶步入式衣帽間、獨立衛生間。但是入戶次臥離公共洗手間距離較遠，使用起來不方便。
2.廣州萬科裡享家117㎡
戶型：三房雙主套（可變四房）
吸睛指數：★★★★★
點評：在房票越來越金貴，換房成本越來越高的時代裡，具備成長性的戶型成為了市場的主流，也將是未來市場的稀有產品，投資潛力巨大。
此戶型的優勢相當明顯，首先非常規整，四開間朝南，做到了真正的南北通透，且大陽臺和三個臥室均分佈在南向，可以享受到充足的陽光。同時，為了主人更好的居住體驗，主套空間內配備了完整的衣帽間系統。
此戶型的另外一個重要賣點是它的成長性，南向的兩間次臥可以打通合併，形成5米的大開間，從而誕生第二個主套空間，可內嵌衣帽間、書房、化妝間等功能區，在117㎡內就可以享受大三房、雙主套的居住體驗。
三房與四房的切換，可以更好地適應家庭結構的不斷變化，給家庭空間更多的想象力和實用性。
3.廣州萬科裡享家143㎡四房
戶型：四房兩廳兩衛
吸睛指數：★★★★★
點評：這個戶型四開間朝南，整個戶型很緊湊，基本沒有什麼浪費的空間，自帶雙主套，可變三主套也是它能領跑同類產品的原因之一。
這個戶型有幾個設計細節值得關注：
①南北通透，超大空間利用。143㎡的四房空間裡，三臥室均朝南，超大雙主套的設置讓三代人均可感受到尊崇和私密性，配備超大入戶花園以及約6.5米寬的景觀陽臺，分區明確，空間利用率極高。
②雙主套可變三主套。每個家庭成員都需要獨立的生活空間，在家庭成長的過程中，我們也需要成長型的產品。除了約27.18㎡和約18.94㎡的兩個主套空間外，對公衛開門朝向做以簡單改造，即可打造第三間主套，讓三代人保留自己的生活方式，卻仍然能各自舒適，互不打擾的空間佈局，爺是萬科在洞察客群需求之後得到的經典戶型。
改造方式：建議將公共衛生間改造為雙向隱形內側上鎖開門，一側正對北向臥室（下圖隱形門1），滿足套房所需，一側維持原開門朝向（下圖隱形門2），隨時變身公共洗手間。
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