轉自真叫盧俊
幾乎每一個上半年，都會有一些城市的樓市躁動不安，但是上海樓市一直保持著溫吞水的現狀已經快三年了
從2016年年底開始現在，整個市場就這樣不冷不熱的前進著，整個市場價格已經穩定在2017年的樣子有一段時間了，今年不少城市的樓市都在說著反彈的趨勢，但是如今上海市場依然如我們所見
所以我特別想和大家說說，上海是靠著什麼把城市的房價控制住的
第一：一以貫之，強力執行
細細會想上海上一次出臺樓市政策，依然還是來自2016年的3月。那一次將外地人買房的社保提升到5年以及二套房七成首付之後，後面再也沒有針對普通用戶出臺各種政策。
2017年全國各個城市出臺更嚴格的限售政策，上海沒有跟進；2018年底開始不少城市陸續放鬆的時候，上海同樣也沒有跟進。不論嚴格還是寬鬆，上海都沒有調整。就是根據之前制定的基調一以貫之，而對應的是，2016年頒佈的政策，時至今日依然被強力貫徹執行，沒有一點放鬆的信號
這樣的姿態給到開發商對待上海和對待其他城市的時候發生一定偏差，在其他地方拿地，大家想的都是兩年後可能政策會放鬆所以值得賭，在上海拿地大家想的是政策就這樣了，現在這地能不能做
正是因為這樣的姿態，真正意義上控制了開發商的預期，上海的土地才不至於失控，市場信號才不至於失控
第二：樓地錢嚴重捆綁，不剝離不單看
上海樓市強的不是政策，而是對市場和預期的管理。懂得樓市發展規律的各個部門，在對待土地市場的時候有著非常獨特的自己處理方式
很多人都知道，在上海拿預售證價格需要審核，一來通過這種方式控制在售房源價格，更加重要的是，通過一手樓盤的價格釋放，給到周邊土地樓板價上限的預期
很多城市忽視這一塊，本質上是覺得調控樓市和土地沒有關係，我只要在商品房成交環節處理好就好了，殊不知土地是給到樓市信號預期最直接最有效的環節，所以一定要管理好
在其他城市拿地，大家想的是，現在賣多少錢，然後兩年後漲多少，政策再鬆多少然後我現在可以怎麼拿地，大量的麵粉貴過麵包都是這麼算出來的
但是在上海，如今大家拿地看周邊的一手房售價，你會發現哪怕是預售證價格管控這件事，也執行了三年沒有放鬆過了。房企對未來的預期也就斷了
最近的幾次土拍，溢價率低不是什麼陰謀陽謀，而是大家真的覺得只能賣多少錢，所以只要不虧本差不多就拿了
另外，在上海想要拿到土拍資格，同樣要審核的，一個很重要的邏輯就是去年拿過一定比例土地的開發商今年的名額就會降低，換句話來說在上海灘土豪沒有用，土地指標你要謹慎的用，一次拿錯耽誤的不僅僅是這塊地，甚至有可能是你上海整個佈局的計劃。
在這樣的趨勢下，只有錢沒腦子的開發商（別覺得很少，多得很）都被擠出去了
第三：強利民政府組織
寫這個完全不是主旋律或要幹嘛，真的在上海的操盤手應該有很深這樣的感受。在上海如今做營銷真的非常非常難受，因為雖然很多時候很委屈，但是整個政策是完全的站在用戶制定和執行的
現在在上海售樓處買房搖號，你有任何的關係門道你去試試看，屁用沒有，操盤手一點耍花頭的念頭都沒有，因為一旦被發現就是整個公司被一鍋端
包括去年有個一手項目可能蓄客太好了，規定認籌期一週，到了最後第六天就想關門不認籌了，用戶一個舉報電話直接把整個售樓處封了，沒有理由不給解釋
所以各位可以感受到整個圍繞地產的各個職能機構如今的出發點，如果各位如今在上海是剛需真實用戶，你會感覺很幸福，因為你會發現如今的制度和紅利都是給到你們的福利，你需要做的就是有個好一點的眼光選一個好產品
第四：城市承擔責任，把底層市場給做了
之前聽到一個數據，去年大力推進的租售並舉，全力在落地的城市就是上海，上海2018年一年出讓的租賃用地佔到全國的70%的比例。
看到這個比例或許你可以看出這個城市的態度，我說了城市發展至今已經深諳樓市的規則，如果底層剛需，也就是租賃這塊託底市場不解決，樓市到最後總有憋不住的一天，也就是很多人說的接盤俠入市。
為什麼，就是因為剛需用戶以及租賃用戶是最等不起的，這也是為什麼這個城市一定要強力推進租賃用地的原因。從這個角度上來看，上海是真正在構建一個合理有效的長效機制的方向上推進
只有底層居住需求穩妥，剛需用戶在買房的過程中才不會那麼焦慮和恐慌。
樓市管理本質上是預期管理，一個是土地預期一個是用戶預期，太多城市都試圖抓住交易數據本身，只有上海抓住了根本
第五：適當的時候還會釋放一些鯰魚
這就是這個城市聰明的地方。上海有不少本地地方類房企，這些房企有兩塊工作，第一當然是肩負租賃市場的構建，第二也會拿到一些商品房開發的項目。而他們通常都會拿到很好的地，但是他們經常會低於市場預期的價格在對外銷售
這樣就猶如在一個水池裡放進一條鯰魚，大家都在想這是什麼情況，這樣的鯰魚效應也很好的管理好了其他開發商的預期
具體項目就不說了，懂得人會知道我在說哪幾個項目
而這事也說明了，在樓市管控這件事上，上下是一條心的，從來沒有各懷鬼胎的情況，在明確意識下將樓市往冷靜客觀合理的方向推進著
最後
整體的來說說上海為什麼可以控制住房價，理由看上去也挺簡單。
第一明確樓市不是一個單一的問題，不在一個地方發力，更加不會只在一手房交易環節發力，全維度的管理好預期和心態
第二，有敢於治本的決心，不會為了迎合某一些趨勢做做樣子，更加不會想著所謂的財政收入土地收入說一套做一套。上海有底氣不依賴地產，所以才會在這個市場裡用鐵腕手段
最後要說的就是堅持，這個城市的發展不依賴個人，而是城市這麼多年沉澱下來的機制，三年了就真的這樣持續堅持，那就很難。為什麼很難，看看其他城市變了多少輪了就知道了
好了
說說為什麼要寫這一片文章，理由也很簡單，其實我發現也不知道什麼時候開始，一個不太好的風氣，一些輿論開始以高房價為傲，去年的杭州，今年的蘇州，都有人調侃說未來上海就是環杭環蘇的城市能級了
講真，看到的時候覺得很可笑，讓一個城市的房價提升有一萬種方法，讓一個城市的房價看上去不錯內部暗流洶湧也有很多可能，但是真正能夠控制住房價的又有幾個
回頭看不少城市，每個地方都有自己的委屈和自己的理所當然，最後失控無非是沒有辦法和無可奈何。但是細看之後你會發現，不是有沒有辦法，而是想不想的問題
中國房地產非常的複雜，從來沒有一蹴而就的時候，沒有一定程度的耐心以及抗拒的了足夠的誘惑，真的很難
這也是為什麼我一直說上海樓市是中國房地產裡最健康有序的市場，我去過的城市也有幾百個了，整個機制圍繞著用戶角度出發的城市，很少很少
房價代表著城市的某一面，但房價背後折射出的城市肌理，我想不是那麼輕易可以模仿和超越的
有句話怎麼說來著
“你大爺永遠是你大爺~”