'空置率破30%：“山東高樓”的空置困局'
近日，在2019中國樓宇經濟全球合作大會上發佈的《中國樓宇經濟發展年報》稱，我國有部分二線城市寫字樓空置率達到了35.2%，前六名城市中，青島、濟南赫然在列。
業態特性+供過於求=人去“樓”空
寫字樓本身不是老百姓的必需品，它主要的使用人群是公司和企業。租賃寫字樓作為一種公司行為，它非常理性，不會存在衝動消費。商業地產從業者張小放曾在自己所著的《實戰商業地產》一書中說，他認為寫字樓業主是否會租住寫字樓主要取決於兩點：一是是否能負擔得起寫字樓的租金，二是這裡對企業價值的提升能力、變現能力是否能和它的租金匹配。衡量完這兩大標準，寫字樓成交率已經嚴重縮水。
而與租戶縮水相對應的，是房企只增不減的開發熱情。據日前仲量聯行發佈《2018年青島房地產市場回顧及2019年展望》，2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應，推高全市存量至443萬平方米。而據戴德樑行發佈的數據，濟南也在去年新增供應寫字樓10萬平，與2017年相比增速再次提升。
於是，買方市場更加突出。
近日，在2019中國樓宇經濟全球合作大會上發佈的《中國樓宇經濟發展年報》稱，我國有部分二線城市寫字樓空置率達到了35.2%，前六名城市中，青島、濟南赫然在列。
業態特性+供過於求=人去“樓”空
寫字樓本身不是老百姓的必需品，它主要的使用人群是公司和企業。租賃寫字樓作為一種公司行為，它非常理性，不會存在衝動消費。商業地產從業者張小放曾在自己所著的《實戰商業地產》一書中說，他認為寫字樓業主是否會租住寫字樓主要取決於兩點：一是是否能負擔得起寫字樓的租金，二是這裡對企業價值的提升能力、變現能力是否能和它的租金匹配。衡量完這兩大標準，寫字樓成交率已經嚴重縮水。
而與租戶縮水相對應的，是房企只增不減的開發熱情。據日前仲量聯行發佈《2018年青島房地產市場回顧及2019年展望》，2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應，推高全市存量至443萬平方米。而據戴德樑行發佈的數據，濟南也在去年新增供應寫字樓10萬平，與2017年相比增速再次提升。
於是，買方市場更加突出。
青島2018年第四季度辦公樓市場指標。圖片來源：仲量聯行
夠高不夠“滿”寫字樓變“危”樓
十多年來，持續飆升的空置率並沒能給山東房企敲響“警鐘”，反倒使山東在商辦樓宇的領域“做大做強”，“山東高度”不斷被刷新：
1980至90年代，山東省的“第一高樓”也就百米左右，和如今動輒三四百米的摩天大樓已不能同日而語。2015年，由綠地集團開發的303米的濟南綠地中心投入使用；去年11月，339米的漢峪金谷雲鼎大廈濟南封頂；2020年，青島海天中心會以369米奪得全省C位；到2021年，綠地集團將再次問鼎“山東第一高”，屆時位於濟南的綠地山東國際金融中心將竣工，高度428米。
綠地集團在國內房企中算是數一數二的“第一高”競逐者。它不但在齊魯大地先後打造了兩棟“山東第一高樓”，還分別在杭州、成都、武漢甚至英國倫敦打造了當地“第一高樓”。目前已知規劃的最高樓是位於西安的中國國際絲路中心，建築高達501米。
近日，在2019中國樓宇經濟全球合作大會上發佈的《中國樓宇經濟發展年報》稱，我國有部分二線城市寫字樓空置率達到了35.2%，前六名城市中，青島、濟南赫然在列。
業態特性+供過於求=人去“樓”空
寫字樓本身不是老百姓的必需品，它主要的使用人群是公司和企業。租賃寫字樓作為一種公司行為，它非常理性，不會存在衝動消費。商業地產從業者張小放曾在自己所著的《實戰商業地產》一書中說，他認為寫字樓業主是否會租住寫字樓主要取決於兩點：一是是否能負擔得起寫字樓的租金，二是這裡對企業價值的提升能力、變現能力是否能和它的租金匹配。衡量完這兩大標準，寫字樓成交率已經嚴重縮水。
而與租戶縮水相對應的，是房企只增不減的開發熱情。據日前仲量聯行發佈《2018年青島房地產市場回顧及2019年展望》，2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應，推高全市存量至443萬平方米。而據戴德樑行發佈的數據，濟南也在去年新增供應寫字樓10萬平，與2017年相比增速再次提升。
於是，買方市場更加突出。
青島2018年第四季度辦公樓市場指標。圖片來源：仲量聯行
夠高不夠“滿”寫字樓變“危”樓
十多年來，持續飆升的空置率並沒能給山東房企敲響“警鐘”，反倒使山東在商辦樓宇的領域“做大做強”，“山東高度”不斷被刷新：
1980至90年代，山東省的“第一高樓”也就百米左右，和如今動輒三四百米的摩天大樓已不能同日而語。2015年，由綠地集團開發的303米的濟南綠地中心投入使用；去年11月，339米的漢峪金谷雲鼎大廈濟南封頂；2020年，青島海天中心會以369米奪得全省C位；到2021年，綠地集團將再次問鼎“山東第一高”，屆時位於濟南的綠地山東國際金融中心將竣工，高度428米。
綠地集團在國內房企中算是數一數二的“第一高”競逐者。它不但在齊魯大地先後打造了兩棟“山東第一高樓”，還分別在杭州、成都、武漢甚至英國倫敦打造了當地“第一高樓”。目前已知規劃的最高樓是位於西安的中國國際絲路中心，建築高達501米。
但是根據綠地集團發佈的2018年年度財報可知，截至2018年底，公司資產負債率已經達到了89.49%。而在此基礎上，綠地集團已連續至少4年負債率逼近90%。
近日，在2019中國樓宇經濟全球合作大會上發佈的《中國樓宇經濟發展年報》稱，我國有部分二線城市寫字樓空置率達到了35.2%，前六名城市中，青島、濟南赫然在列。
業態特性+供過於求=人去“樓”空
寫字樓本身不是老百姓的必需品，它主要的使用人群是公司和企業。租賃寫字樓作為一種公司行為，它非常理性，不會存在衝動消費。商業地產從業者張小放曾在自己所著的《實戰商業地產》一書中說，他認為寫字樓業主是否會租住寫字樓主要取決於兩點：一是是否能負擔得起寫字樓的租金，二是這裡對企業價值的提升能力、變現能力是否能和它的租金匹配。衡量完這兩大標準，寫字樓成交率已經嚴重縮水。
而與租戶縮水相對應的，是房企只增不減的開發熱情。據日前仲量聯行發佈《2018年青島房地產市場回顧及2019年展望》，2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應，推高全市存量至443萬平方米。而據戴德樑行發佈的數據，濟南也在去年新增供應寫字樓10萬平，與2017年相比增速再次提升。
於是，買方市場更加突出。
青島2018年第四季度辦公樓市場指標。圖片來源：仲量聯行
夠高不夠“滿”寫字樓變“危”樓
十多年來，持續飆升的空置率並沒能給山東房企敲響“警鐘”，反倒使山東在商辦樓宇的領域“做大做強”，“山東高度”不斷被刷新：
1980至90年代，山東省的“第一高樓”也就百米左右，和如今動輒三四百米的摩天大樓已不能同日而語。2015年，由綠地集團開發的303米的濟南綠地中心投入使用；去年11月，339米的漢峪金谷雲鼎大廈濟南封頂；2020年，青島海天中心會以369米奪得全省C位；到2021年，綠地集團將再次問鼎“山東第一高”，屆時位於濟南的綠地山東國際金融中心將竣工，高度428米。
綠地集團在國內房企中算是數一數二的“第一高”競逐者。它不但在齊魯大地先後打造了兩棟“山東第一高樓”，還分別在杭州、成都、武漢甚至英國倫敦打造了當地“第一高樓”。目前已知規劃的最高樓是位於西安的中國國際絲路中心，建築高達501米。
但是根據綠地集團發佈的2018年年度財報可知，截至2018年底，公司資產負債率已經達到了89.49%。而在此基礎上，綠地集團已連續至少4年負債率逼近90%。
超高層建築的建造往往歷時數年，資金需求大、時間久，資金鍊很長。易居智庫研究中心總監嚴躍在媒體採訪中曾解釋過這個問題：“大多數超高層是集商辦、商場、酒店等多功能於一體的城市綜合體，本身有大量的‘資金沉澱’；此外，超大型項目開發中有很多不確定性，更增加了資金鍊的風險。”
高樓拔地而起，風險扶搖直上。綠地的肩上扛著這數座摩天大樓的資金壓力，負債率直逼紅線，幾乎不堪重負。
在深圳同樣也有一家擅長建“第一高樓”的房企大鱷——世茂集團。自2013年至2018年間，世茂僅在深圳就佈局了3棟300米以上的大型建築：
l 2013年，以24.33億元摘得深圳前海商辦地塊，打造約300米的世茂前海中心，目前尚未投入使用；
l 2017年12月，以240億總價，拿下深圳龍崗大運新城地塊，擬建造超級綜合體世茂深港國際中心，高度達700米；
l 2018年初，以18.73億的價格拿下深圳坪山中心區地塊，規劃有一棟不低於300米的建築。
但根據財報，2018年世茂負債總額同比增加714億元至2723.17億元，淨負債率同比上升0.5個百分點至59.4%。
在市場不景氣的情況下，超高層建築的誕生在為房企刷新招牌的同時，也給房企帶來了巨大壓力。不斷刷新的“山東高度”為膠東半島塑造了靚麗的天際線，卻也要求房企必須居安思危：如果空置率繼續上升，收益繼續下滑，房企資金無以後繼，再高的摩天大樓也將一夜“崩塌”。
別讓“吸金”大廈變成“空中樓閣”
高樓本該是一座城市發展的重要財力支撐。以青島為例，2015年青島僅市南區就已有23座稅收過億樓宇，入駐大型總部企業共計130家，包括世界500強設立的區域總部達45家。
在海天中心“誕生”之前，青島“第一高樓”是位於青島市北CBD附近的卓越世紀中心，建築高度281米。而記者在某房屋租賃網站的搜索備選排行中發現，這位曾經的“青島第一”在該網站的房源租賃信息發佈量中也排行第一，多達130條。
有趣的是，同樣的現象也發生在濟南，曾經的濟南乃至山東第一高——漢峪金谷項目，如今也登上租房信息發佈量的榜首，租賃信息多達544條。
高層寫字樓的招商壓力已經顯現在這些檢索數據中。
所謂“億元稅收”不是高樓平地起後就能隨著樓宇“生長”出來，它依靠的是樓內密集充足且強有力的租戶群體，為這棟大廈源源不斷的提供財力的流轉支撐。一旦租戶流失，樓內空置率過高，所謂的“億元稅收”就只是“空中樓閣”。
其實2016年的時候就已經有學者指出，濟南寫字樓庫存量大需求量小，保守估計當年濟南寫字樓庫存量至少100萬平米，而每年濟南寫字樓銷售五六十萬平。寫字樓去化週期平均為18個月，去庫存壓力很大。
近日，在2019中國樓宇經濟全球合作大會上發佈的《中國樓宇經濟發展年報》稱，我國有部分二線城市寫字樓空置率達到了35.2%，前六名城市中，青島、濟南赫然在列。
業態特性+供過於求=人去“樓”空
寫字樓本身不是老百姓的必需品，它主要的使用人群是公司和企業。租賃寫字樓作為一種公司行為，它非常理性，不會存在衝動消費。商業地產從業者張小放曾在自己所著的《實戰商業地產》一書中說，他認為寫字樓業主是否會租住寫字樓主要取決於兩點：一是是否能負擔得起寫字樓的租金，二是這裡對企業價值的提升能力、變現能力是否能和它的租金匹配。衡量完這兩大標準，寫字樓成交率已經嚴重縮水。
而與租戶縮水相對應的，是房企只增不減的開發熱情。據日前仲量聯行發佈《2018年青島房地產市場回顧及2019年展望》，2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應，推高全市存量至443萬平方米。而據戴德樑行發佈的數據，濟南也在去年新增供應寫字樓10萬平，與2017年相比增速再次提升。
於是，買方市場更加突出。
青島2018年第四季度辦公樓市場指標。圖片來源：仲量聯行
夠高不夠“滿”寫字樓變“危”樓
十多年來，持續飆升的空置率並沒能給山東房企敲響“警鐘”，反倒使山東在商辦樓宇的領域“做大做強”，“山東高度”不斷被刷新：
1980至90年代，山東省的“第一高樓”也就百米左右，和如今動輒三四百米的摩天大樓已不能同日而語。2015年，由綠地集團開發的303米的濟南綠地中心投入使用；去年11月，339米的漢峪金谷雲鼎大廈濟南封頂；2020年，青島海天中心會以369米奪得全省C位；到2021年，綠地集團將再次問鼎“山東第一高”，屆時位於濟南的綠地山東國際金融中心將竣工，高度428米。
綠地集團在國內房企中算是數一數二的“第一高”競逐者。它不但在齊魯大地先後打造了兩棟“山東第一高樓”，還分別在杭州、成都、武漢甚至英國倫敦打造了當地“第一高樓”。目前已知規劃的最高樓是位於西安的中國國際絲路中心，建築高達501米。
但是根據綠地集團發佈的2018年年度財報可知，截至2018年底，公司資產負債率已經達到了89.49%。而在此基礎上，綠地集團已連續至少4年負債率逼近90%。
超高層建築的建造往往歷時數年，資金需求大、時間久，資金鍊很長。易居智庫研究中心總監嚴躍在媒體採訪中曾解釋過這個問題：“大多數超高層是集商辦、商場、酒店等多功能於一體的城市綜合體，本身有大量的‘資金沉澱’；此外，超大型項目開發中有很多不確定性，更增加了資金鍊的風險。”
高樓拔地而起，風險扶搖直上。綠地的肩上扛著這數座摩天大樓的資金壓力，負債率直逼紅線，幾乎不堪重負。
在深圳同樣也有一家擅長建“第一高樓”的房企大鱷——世茂集團。自2013年至2018年間，世茂僅在深圳就佈局了3棟300米以上的大型建築：
l 2013年，以24.33億元摘得深圳前海商辦地塊，打造約300米的世茂前海中心，目前尚未投入使用；
l 2017年12月，以240億總價，拿下深圳龍崗大運新城地塊，擬建造超級綜合體世茂深港國際中心，高度達700米；
l 2018年初，以18.73億的價格拿下深圳坪山中心區地塊，規劃有一棟不低於300米的建築。
但根據財報，2018年世茂負債總額同比增加714億元至2723.17億元，淨負債率同比上升0.5個百分點至59.4%。
在市場不景氣的情況下，超高層建築的誕生在為房企刷新招牌的同時，也給房企帶來了巨大壓力。不斷刷新的“山東高度”為膠東半島塑造了靚麗的天際線，卻也要求房企必須居安思危：如果空置率繼續上升，收益繼續下滑，房企資金無以後繼，再高的摩天大樓也將一夜“崩塌”。
別讓“吸金”大廈變成“空中樓閣”
高樓本該是一座城市發展的重要財力支撐。以青島為例，2015年青島僅市南區就已有23座稅收過億樓宇，入駐大型總部企業共計130家，包括世界500強設立的區域總部達45家。
在海天中心“誕生”之前，青島“第一高樓”是位於青島市北CBD附近的卓越世紀中心，建築高度281米。而記者在某房屋租賃網站的搜索備選排行中發現，這位曾經的“青島第一”在該網站的房源租賃信息發佈量中也排行第一，多達130條。
有趣的是，同樣的現象也發生在濟南，曾經的濟南乃至山東第一高——漢峪金谷項目，如今也登上租房信息發佈量的榜首，租賃信息多達544條。
高層寫字樓的招商壓力已經顯現在這些檢索數據中。
所謂“億元稅收”不是高樓平地起後就能隨著樓宇“生長”出來，它依靠的是樓內密集充足且強有力的租戶群體，為這棟大廈源源不斷的提供財力的流轉支撐。一旦租戶流失，樓內空置率過高，所謂的“億元稅收”就只是“空中樓閣”。
其實2016年的時候就已經有學者指出，濟南寫字樓庫存量大需求量小，保守估計當年濟南寫字樓庫存量至少100萬平米，而每年濟南寫字樓銷售五六十萬平。寫字樓去化週期平均為18個月，去庫存壓力很大。
濟南樓宇群。圖片來源：攝圖網
青島情況雷同。據銳理數據統計，今年上半年青島辦公市場供銷齊降，且供應面積和成交面積雙雙創5年來新低；青島辦公庫存升至305萬平方米，去化週期升至70個月，創2010年以來去化週期新高，去庫存壓力只增不減。
近日，在2019中國樓宇經濟全球合作大會上發佈的《中國樓宇經濟發展年報》稱，我國有部分二線城市寫字樓空置率達到了35.2%，前六名城市中，青島、濟南赫然在列。
業態特性+供過於求=人去“樓”空
寫字樓本身不是老百姓的必需品，它主要的使用人群是公司和企業。租賃寫字樓作為一種公司行為，它非常理性，不會存在衝動消費。商業地產從業者張小放曾在自己所著的《實戰商業地產》一書中說，他認為寫字樓業主是否會租住寫字樓主要取決於兩點：一是是否能負擔得起寫字樓的租金，二是這裡對企業價值的提升能力、變現能力是否能和它的租金匹配。衡量完這兩大標準，寫字樓成交率已經嚴重縮水。
而與租戶縮水相對應的，是房企只增不減的開發熱情。據日前仲量聯行發佈《2018年青島房地產市場回顧及2019年展望》，2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應，推高全市存量至443萬平方米。而據戴德樑行發佈的數據，濟南也在去年新增供應寫字樓10萬平，與2017年相比增速再次提升。
於是，買方市場更加突出。
青島2018年第四季度辦公樓市場指標。圖片來源：仲量聯行
夠高不夠“滿”寫字樓變“危”樓
十多年來，持續飆升的空置率並沒能給山東房企敲響“警鐘”，反倒使山東在商辦樓宇的領域“做大做強”，“山東高度”不斷被刷新：
1980至90年代，山東省的“第一高樓”也就百米左右，和如今動輒三四百米的摩天大樓已不能同日而語。2015年，由綠地集團開發的303米的濟南綠地中心投入使用；去年11月，339米的漢峪金谷雲鼎大廈濟南封頂；2020年，青島海天中心會以369米奪得全省C位；到2021年，綠地集團將再次問鼎“山東第一高”，屆時位於濟南的綠地山東國際金融中心將竣工，高度428米。
綠地集團在國內房企中算是數一數二的“第一高”競逐者。它不但在齊魯大地先後打造了兩棟“山東第一高樓”，還分別在杭州、成都、武漢甚至英國倫敦打造了當地“第一高樓”。目前已知規劃的最高樓是位於西安的中國國際絲路中心，建築高達501米。
但是根據綠地集團發佈的2018年年度財報可知，截至2018年底，公司資產負債率已經達到了89.49%。而在此基礎上，綠地集團已連續至少4年負債率逼近90%。
超高層建築的建造往往歷時數年，資金需求大、時間久，資金鍊很長。易居智庫研究中心總監嚴躍在媒體採訪中曾解釋過這個問題：“大多數超高層是集商辦、商場、酒店等多功能於一體的城市綜合體，本身有大量的‘資金沉澱’；此外，超大型項目開發中有很多不確定性，更增加了資金鍊的風險。”
高樓拔地而起，風險扶搖直上。綠地的肩上扛著這數座摩天大樓的資金壓力，負債率直逼紅線，幾乎不堪重負。
在深圳同樣也有一家擅長建“第一高樓”的房企大鱷——世茂集團。自2013年至2018年間，世茂僅在深圳就佈局了3棟300米以上的大型建築：
l 2013年，以24.33億元摘得深圳前海商辦地塊，打造約300米的世茂前海中心，目前尚未投入使用；
l 2017年12月，以240億總價，拿下深圳龍崗大運新城地塊，擬建造超級綜合體世茂深港國際中心，高度達700米；
l 2018年初，以18.73億的價格拿下深圳坪山中心區地塊，規劃有一棟不低於300米的建築。
但根據財報，2018年世茂負債總額同比增加714億元至2723.17億元，淨負債率同比上升0.5個百分點至59.4%。
在市場不景氣的情況下，超高層建築的誕生在為房企刷新招牌的同時，也給房企帶來了巨大壓力。不斷刷新的“山東高度”為膠東半島塑造了靚麗的天際線，卻也要求房企必須居安思危：如果空置率繼續上升，收益繼續下滑，房企資金無以後繼，再高的摩天大樓也將一夜“崩塌”。
別讓“吸金”大廈變成“空中樓閣”
高樓本該是一座城市發展的重要財力支撐。以青島為例，2015年青島僅市南區就已有23座稅收過億樓宇，入駐大型總部企業共計130家，包括世界500強設立的區域總部達45家。
在海天中心“誕生”之前，青島“第一高樓”是位於青島市北CBD附近的卓越世紀中心，建築高度281米。而記者在某房屋租賃網站的搜索備選排行中發現，這位曾經的“青島第一”在該網站的房源租賃信息發佈量中也排行第一，多達130條。
有趣的是，同樣的現象也發生在濟南，曾經的濟南乃至山東第一高——漢峪金谷項目，如今也登上租房信息發佈量的榜首，租賃信息多達544條。
高層寫字樓的招商壓力已經顯現在這些檢索數據中。
所謂“億元稅收”不是高樓平地起後就能隨著樓宇“生長”出來，它依靠的是樓內密集充足且強有力的租戶群體，為這棟大廈源源不斷的提供財力的流轉支撐。一旦租戶流失，樓內空置率過高，所謂的“億元稅收”就只是“空中樓閣”。
其實2016年的時候就已經有學者指出，濟南寫字樓庫存量大需求量小，保守估計當年濟南寫字樓庫存量至少100萬平米，而每年濟南寫字樓銷售五六十萬平。寫字樓去化週期平均為18個月，去庫存壓力很大。
濟南樓宇群。圖片來源：攝圖網
青島情況雷同。據銳理數據統計，今年上半年青島辦公市場供銷齊降，且供應面積和成交面積雙雙創5年來新低；青島辦公庫存升至305萬平方米，去化週期升至70個月，創2010年以來去化週期新高，去庫存壓力只增不減。
青島樓宇群。圖片來源：攝圖網
寫字樓空置，“一租難尋”，市場供需的曲線經歷了從波峰到波谷，未來走向仍無法預料。
克而瑞青島機構首席分析師張則濤認為，需要從供給和政策兩個方向去入手，“緩解寫字樓空置問題的一個大前提，首先是要減少供應端的低效供給；其次，需要制度性創新，來消化存量資產，比如是否可以轉換使用屬性，成為租賃性住房。”
政策方面，2016年6月，住建委曾下發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵“將商業用房等按規定改建為租賃住房”，以破解此難題。因此三年內曾多個地市有過“商改租”的政策性嘗試。
就在今年7月16日，廣州市還發布了《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，意見表示，已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，可以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。
但張則濤認為，這些政策看上去可以消化一部分，卻實質性落地動作比較少。而且在突出的供給問題面前，政策顯得很無力，“問題的關鍵在於，供應的衝動足，而對化解問題的迫切性不那麼足，所以難有大的改觀。”
就一個市場而言，其實政策應該是最後的手段。
蓋多少樓、蓋多高的樓都不是問題，蓋什麼樣的樓才是問題。比起干涉交易的過程，不如調整交易的主體——供求兩方，這才是從“根”上引導寫字樓市場進入健康良性運轉的方法。
目前，政府和開發商方面應該都已經看到，企業才是寫字樓真正的內核。當下，想清楚怎樣提高對企業的吸引力和吸附力、怎樣在摩天大樓中打造有機的產業生態鏈、什麼樣的樓宇是企業真正想要和需要的，才是從根源解決濟青寫字樓空置問題的有益之道。