'這是一條價值千萬的買房消息，“房齡對房產價值的影響是多少”'

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提問：請問怎樣判斷房齡對房子價值的影響？比如2015年的房子，屬於次新房吧，會不會未來漲幅好？

回答：2005年後的房子基本都可以叫次新房，除了品相特別差的，或者回遷房等除外。

除了太老（80年前）的房子，房齡和漲幅沒有邏輯關聯。

漲幅只相關：現在的價值，未來的價值，現在的價格。

提問：5月底LH，北京戶口，名下有一套單位分的房子，中直機關經濟適用房性質，不能上市。婚內買過房，有貸款記錄，後已還清並賣掉。近期想以個人名義買商品房，還有購房資格嗎？如果不行的話該怎麼操作？求指點。多謝。

回答：是否有購房資格以資格核驗為準。

北京戶口家庭可以買兩套，如果已看作1套可以夫妻更名操作一下。

54大法。

提問：房姐，請問65歲父親的房子，我來做抵貸不一的話，我需要現在如何包裝自己，我現在是自由職業，所以需要包裝。謝謝水大

回答：1.確保徵信沒有過多貸款，不用信用貸，不用小貸，保持良好還款，沒有逾期。

2.抵押貸和工作關係不大，主看你的流水，可以在貸款經理指導下提前準備流水。

提問：房姐好，我西城陶白片區的房子（目前對應西城實驗小學），去年底買的，我剛辦完哈爾濱銀行的神燈抵押貸資金用來買別的房子，準備租出去，由於房屋沒有裝修，蛋殼公寓，自如和相寓願意負責裝修，他們承包四到五年，目前蛋殼給的條件最優厚，我個人資金不多，還要還抵押經營貸和按揭的月供，怕裝修太費錢，如果租給蛋殼，是否有風險。如果我提前解約，蛋殼提出補償租客和他們自己各兩個月的租金。對於這房子我是長期使用，還是投資，我自己目前沒有確定，我和父母戶口剛剛轉到轉到這裡，因為我還不知道下一次漲幅的時間點和西城是否多校劃片，請您給與建議1相對於自如和相寓而言，是否可以和蛋殼合作?2自己裝修再出租是否值得?

回答：1.自如蛋殼都是長租約鎖定未來租金增長收益和違約金，通常至少3年起。所以你出租相當於鎖4-5年不賣，你要確定好這套房子的未來處理計劃。

2.西城是北京溢價最嚴重的地區，即使北京大漲，西城的價格已經遠高於價值，我們可以認為它具備不長的可能。

學區政策不可預測。

3.東西城自如類不吃香，自己簡單裝修出租反而更靈活。

提問：請教房姐，請問現在有首套利率上浮5的國內銀行嗎？之前聽說主要是外資銀行。

回答：北京首套按揭普遍上浮10%

外資銀行非常不好做貸款

提問：房姐你好，未來你更看好北京還是深圳？外地生活工作，子彈250，這兩個城市都有房票的話在哪個城市建倉更好？

回答：長期看深圳潛力更大，北京更持久。250的子彈在深圳選籌範圍更大

提問：房姐好，豐益花園有沒有投資價值啊？現在5萬多一平，西南三環邊上，挨著麗澤商務區，看過一版規劃說是屬於麗澤商務區範圍，能上豐臺區比較不錯的小學豐臺一小豐益校區

回答：被麗澤橋和鐵路包圍，死角地帶。

2000年公房社區，混雜經適房央產房商品房，混亂程度足以亂拳打死老師傅。

6萬多的價格，同樣是公房，更加乾淨地段好三四個級別的東三環，沒有必要蹚這趟渾水。

麗澤套了十年，怎麼就不死心呢？

提問：房姐好，奧森北園（北五環外）周邊的次新盤，單價在6.5–7，改善自住，您覺得如何？

回答：北苑，林萃橋一帶，典型的溢價區。

提問：房姐好，想問一下北京的情況，純投資考慮，也計劃長持，什麼時候入手是最好的節奏？另外資金量不大，長持想多點平米，您有推薦的合適片區嗎？計劃考慮總價500萬的。

回答：在一線城市買房，很少有整個小區值得推薦，最多是某些小區會出來一些比較不錯的價格，這個概率通常也在20%以下，北京更小，大部分在5%以下。

如果做了XX推薦，觀眾反而有80%+的概率買到那個不算便宜，或者很貴的房子。

總價500萬以內，對應首付至少200萬起，另外徵信無瑕疵，你的首付情況怎麼樣？

500萬可以抄我的作業，天通苑大面積，儘早買。

其他正常類型的標的，年底前買。

提問：房姐，有沒有比抵押貸，房貸更低一些的融資渠道？

回答：根據成本的不同，資金大概可分為幾級：

1.少數沒有理財渠道或追求資金安全的親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般總額較少。

2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右

3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。

4.拆借信用卡，在信用卡成本上再加一些拆借的紅包費用。

5.正常抵押貸，4.5%-9%之間，主要集中在6-8。

6.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。

從第1條到第6條都可以稱為第一級資金，而且基本是自有資金，每個人都要儘可能開發，為第一個雪球添磚加瓦。

其次是第二級資金：

7.親密私人借款，一般在6%-12%之間。

8.優質信用貸，一般在8%-12%之間。

我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於12%的資金，都是倒貼錢，如果能夠變成優質的房產，這一類資金，本質上是有多少要多少。

而第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本：

9.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。

10.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。

儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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