買了一套房子花了兩套房的錢……
青島的一對老夫妻7年前他們花107萬買了乾寶佳園小區一套房子，因開發商隱瞞抵押事實，房子被司法機關拍賣，如今為了保住房子，老人不得不再掏192萬！
2011年花107萬買了套房卻辦不了房產證
2011年8月，家住青島市的張先生和劉女士老兩口買下了一套房子，三室兩廳兩衛，帶一個露臺，購房時他們對房子的設施很滿意。
老人們說，他們年近60的時候退休了，開始規劃自己的晚年，由於年齡越來越大，爬到6樓的家越來越吃力，於是兩位老人想換套電梯房來養老。
有了買電梯房的想法後，兩位老人到處看房，精挑細選之後，他們看中了位於太行山路附近的乾寶佳園小區，而隨後售樓處工作人員的一番話，讓他們決定要儘快把房子買下來。
2011年8月30日，在看完房子之後的第3天，老兩口就把手頭的全部積蓄一共30萬交到了售樓處。兩個月後他們又想辦法，把剩餘的77萬補齊了，而這77萬是他們賣掉了全部兩套老房子才湊齊的錢。
老兩口說他們唯一的兒子在哈爾濱工作，只有過年才回青島，所以這套房子對他們老兩口來說就是最後的歸宿了。
2013年的10月份，小區貼了個通知讓住戶辦房產證。可是到了房屋交易大廳，張先生老兩口才被告知他們的房子辦不了房產證，開發商的解釋是這樣的：你們是最後一個買房的，肯定房產證是最後一個辦，不用著急。
張先生說，當年這個樓盤銷售的廣告在青島的大街小巷隨處可見，一切都看上去很正規，所以他們沒有懷疑過開發商的可信度。
房子被強制拍賣 原來開發商隱瞞了抵押事實
好景不長，2016年2月份，一張貼在小區裡的通知，徹底打亂了這老兩口的生活。
貼在小區樓下的那份通知是青島市人民法院的《執行裁定書》，上面這樣寫著：拍賣被執行人青島乾寶雅泰置業有限公司名下乾寶佳園小區6間商鋪和1單元2302戶房產，乾寶雅泰置業有限公司是張先生家所在小區的開發商，而被拍賣的2302正是張先生的家。
老兩口全款買下的房子突然被法院拍賣，這一切究竟是怎麼回事呢？
張先生和劉女士跑到法院詢問。在法院，張先生老兩口看到了2015年的一份判決書，原告是青島市的一家典當行，被告就是張先生家所在小區的開發商。
負責審理這一案件的法官解釋說：在2011年3月，開發商向那家典當行借款1200萬元。到了約定的還款日期開發商只還上了200多萬，所以典當行向法院提起了訴訟，最終法院判決開發商償還剩餘的借款933萬元。
兩位老人看到法院的《執行裁定書》，才明白為什麼自家的房產證遲遲辦不下來。
當初，典當行為了保證債務的履行，與開發商共同辦理了抵押登記手續。而就在張先生購房前5個月，開發商跟典當行簽訂了一份《典當抵押合同》，內容是開發商向典當行借款1200萬元，抵押物是小區內的7套房產。合同規定：若開發商未能償還欠款，典當行可對抵押物進行拍賣所得收入用於抵債。
開發商人去樓空，法人代表稱無能無力
劉女士說，當時他們購房的時候並不知道開發商抵押房產的事實。他們想找開發商要個說法，可售樓處早已人去樓空。後來幾經週轉，他們打聽到那家房地產開發公司法定代表人遲耀輝的電話，對方卻表示公司已經註銷，老兩口的錢是交給公司，自己也無能為力。
張先生說後來他們多次要求跟遲耀輝見面協商，但對方始終避而不見。
另外，老人在法院看到了當初開發商跟典當行簽訂的《典當抵押合同》。合同顯示，開發商拿去抵押的還有樓上的5套住宅，那為什麼單單隻有張先生家被法院查封拍賣呢？
記者採訪了另外3戶，3位業主沒有遇到張先生家的情況，原因是他們在購房時都貸了款。按照規定，銀行在批貸時要對房屋狀態進行審核，所以開發商必須先從典當行解押。
老兩口覺得開發商是惡意欺騙，當初正因為他們是全款買房，開發商才沒有從典當行為他們辦理解押。
2016年3月，老兩口把開發商告上了法庭，要求開發商辦理房產證，同時老兩口還向法院提起了執行異議申請，請求法院解除對自家房屋的查封和拍賣，並終止對該房屋的執行。理由是他跟開發商簽訂了《商品房買賣合同》，並且已經繳納了購房款，也實際上在這個房子裡邊居住。
法院：無效的房屋買賣關係
典當行負責人告訴記者，他們也是到了2016年，兩個老人向法院提起執行異議時才知道開發商已經把房子給賣了。
同時，法官告訴記者，老人和開發商之間存在房屋買賣關係，但並不意味著這關係是有效的。按照法律規定，如果是抵押在先，開發商要轉移抵押物必須要經過抵押權人的同意，如果沒經過同意，這個轉讓是無效的。
而在張先生老兩口的案件中，開發商出售抵押的房產沒有經過抵押權人同意，所以張先生老兩口簽訂的房屋買賣合同是無效的，不能對抗在先設定的抵押權。
2016年底，法院的審理有了結果：法院駁回了老人要求開發商為自己辦理房產證的訴訟請求，同時也駁回了老人的執行異議申請。
2018年4月14日，青島市市南區人民法院將這套房屋的拍賣信息上了網進行了公示。經過評估，房子的競拍底價為162萬。
在案件處理過程中，法官和典當行一方給張先生老兩口提供了一些解決辦法。
老兩口不能接受50萬的金額，因為自己已經花了107萬多全款購房，法官也否定了這個辦法。
另外，執行法官告訴記者，乾寶雅泰置業有限公司（開發商）涉及的被執行案件高達58起。目前公司名下可供執行的財產只有那7套房子，所以即使典當行將老兩口的房子解押，接下來也會有別的法院對那套房子進行查封。
法官說目前最根本的方法是老人通過公開競買直接把這個房子買下，然後法院出具相關手續將房產證過到老兩口名下，這意味著老兩口至少要花162萬把房子拍下來。
老兩口家裡幾個晚輩商量過後，決定先把房子拍下來，之後再走別的程序。由於拍賣過程出現了其它競拍人，經過加價最終老人一方以192萬元拍下了房子。
這意味著他們需要在10天內向法院交齊192萬元，這對兩個老人無異於天文數字。
法院注意到了這一點，建議老兩口通過司法途徑來救濟，起訴開發商解除房屋買賣合同，並要求返還購房款。
在整個案件的審理和執行過程當中，法官多次告訴老兩口，在接下來的維權過程中如果遇到困難，會盡力提供幫助。
無論是買新房還是二手房，都有不少人買到抵押房
2016年1月，上海市民沈老先生在中介人員推薦下，決定購買位於黃浦區中山南一路上的一套二手房，雙方約定合同價570萬。在繳納完訂金後，房東在未簽訂正式合同前，反覆催促提前支付首付的行為讓沈老先生十分困惑。聽從朋友的建議，沈老先生在2月20日前往房產交易中心查詢該房屋信息，發現該房屋早在2015年8月、9月就被浦東與黃浦兩家法院查封，抵押額達550萬。
2015年，武漢市民江玲（化名）購買了一套面積近170平米的商品房，房子總價款約76萬。隨後，江玲向開發商交預購房款約23萬元，剩餘部分辦理個人按揭貸款。然而，在辦理住房手續過程中，江玲多次向開發商催辦貸款手續，對方拖了半年多仍無法辦理。江玲向貸款銀行了解才得知所購房屋存在抵押情況，又在房管局處證實了該房屋存在抵押和查封情況。江玲購買該房屋前，開發商已於2014年將其抵押，江玲購買後的2個月左右該房屋被法院查封。
到底什麼是“抵押房”？“抵押房”到底能不能買？
一、什麼是抵押房？
抵押房是開發商為了獲取更多的流動資金，將部分物業抵押給銀行貸款的一類房產。
對於開發商而言，樓盤有抵押房實屬正常，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售了。一般在一個樓盤銷售的房子中至少有一半的房子是屬於抵押房。雖然你不願意相信，不過這個確實是合法的，而且也是行業內慣例。
樓盤有抵押房並不表示開發商樓盤有問題，也不代表開發商實力不好，這只是企業運作資金所採取的某種方式而已。
二、抵押房到底能不能買？
前面提到過，房屋抵押只是開發商運作資金所採取的某種方式而已，等房子賣給業主後再去銀行取消抵押，把房子“贖回來”就能正常銷售。所以，理論上來說抵押房是可以正大光明的買賣的。
但是！如消費者購買了抵押狀態的房屋，抵押狀態沒解除，則房屋無法過戶。
三、如何避免購買抵押房產的風險？
1、為了減少購房糾紛，維護自己的合法利益，大家還是要在簽訂購房合同的時候在補充協議中做以要求，除了不能進行抵押之外，還要對賠償措施做一些要求，尤其是要申請資金監管，以免自己付了首付款發現房產被抵押，面臨房財兩失的局面。
2、在建工程要辦理抵押貸款，必須得到房地產管理部門進行抵押登記，所以你可以到房管部門或者房地產管理部門的網站上，通過多渠道查詢信息。
如果有被抵押的房子，可以要求開發商對自己要購買的房源進行解押。否則，購房後去房管部門辦理不動產權證的時候，房管部門發現該房屋已被抵押，是無法辦理不動產證的。
3、在購房之後要儘快去網籤備案，如果發現了房屋已經被抵押，也可以趁早解決，避免更多的損失。買房之後不要拖著不去辦理相關事宜，事情宜早不宜遲。
四、買二手房的小夥伴一定要產調！產調！產調！產調環節務必親力親為
雖然中介公司有明確的房源信息操作規範，但個別銷售往往僅在房屋掛牌時調取產調信息，房東在掛牌後再行抵押，往往會被忽略。
此外，業內確實存在部分房東與銷售人員達成私下協議，掛牌出售抵押房源的情況，房東會私下支付一筆費用給銷售人員，合謀隱瞞購房者。據瞭解，因產調信息分為多頁打印，一些銷售故意隱匿抵押頁的信息，僅交予購房者查看房屋正常的基本信息，以此達到欺瞞購房者的目的。
若想避免買到被抵押房源，應在房屋交易的各個付款環節，前往房屋交易中心親自拉取產權調查信息，切勿貪圖省事，委託給中介人員，以免產生風險。
產權調查過程並不複雜，市民只需憑藉身份證，提供所查房源的地址，即可查詢，產調錶上涉及房屋狀況、土地狀況、抵押狀況等10類登記信息，無需產權方和房產中介的任何證明。
來源：山東高法微信公眾號
編輯：路雙英 王佳茹 劉海濱