一箇中國人因看空樓市一直沒買房，現在一定追悔莫及，尤其是生活在一線城市的人們，隨著房價暴漲，或許今後將與房產證無緣。
而一家地產企業看空市場，他的發展將會如何，看看潘石屹執掌的SOHO中國便知：自2012年由散售轉型自持後，SOHO中國的主要收入來源為租金收入。
據2017年業績報，SOHO中國報告期內營收19.63億元，其中租金收入約16.69億元，距此前預定的40億元目標相去甚遠；2018年，公司營收與淨利潤分別為17.21億元與19.25億元，淨資產僅為357.93億元。
由於執掌者對中國樓市的不看好，SOHO中國錯過了房地產市場黃金十年的爆發增長，這家1995年便成立的明星公司如今早被無數後輩遠遠甩在其後。
01、狂甩核心資產，潘石屹意欲何為？
6月28日，座標北京，SOHO中國董事長潘石屹為其名下物業銷售站臺，因為老闆潘石屹的親自現身，吸引了眾多媒體和中介公司，現場的椅子加了又加，座無虛席。
潘石屹宣佈，SOHO中國將在2019年將陸續在大宗交易市場推出在北京、上海可售物業涉及13個項目，金額約78億元。
此次拿出來銷售的第一批房源是來自望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場和SOHO中山廣場共5個項目的9套單獨交易標的房源。項目皆位於北京、上海核心地段，推介房源面積共2萬平方米，為整層辦公或整棟會所項目。
其實，自SOHO中國2012年從散售轉型自持以來，潘石屹幾乎每年均有不同程度的自持物業銷售動作：
2014年2月52.32億售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場予金融街控股；
2014年9月30.5億售上海凌空SOHO部分物業予攜程網；
2016年7月32.22億出售上海世紀廣場給國華人壽保險；
2017年6月以35.7億賣掉上海虹口SOHO。
望京SOHO可是潘石屹非常滿意的項目，記得正在2017年的業績發佈會上，他曾表示，在他的心裡，永遠不能夠銷售的，一個是外灘SOHO，一個是望京SOHO。原因在於外灘SOHO位置太重要，而望京SOHO則太漂亮，自己很喜歡，三生三世都不賣。
老潘曾經還說，只要外灘、望京SOHO兩個項目在，自己就還是一個開發商。可見，這兩個項目成為潘石屹開發商身份的一個標誌，對其意義重大。
而如今，潘石屹卻開始“割肉”狂甩自己心水的資產，他是因為缺錢嗎？從SOHO中國的負債率和融資利率而言，持有資產600億，負債178億，公司負債率並不高，融資利率4%，這樣的狀況，潘石屹並不需“賣子求生”，那麼，此時的他到底想幹什麼？
據他透露，早在今年年初，他就想銷售這些物業，但“當時試探了一下市場，發現市場沒錢。現在一看，寬鬆的貨幣政策之下錢很多。有錢的公司不知道把錢投到哪裡去。”
在現場，他透露，接下來“哪個掙錢做哪個”。他還私下向媒體透露：“不會繼續買樓，而是會重新拿地開發建設，拿地傾向一線城市。”
莫非，這位多年的“空軍”將一改此前對樓市的看空，意欲抓住樓市的“白銀時代”，來一次“後來者居上”？
02、唱空地產轉型自持，SOHO中國業績差強人意
所有關心房地產的人都知道，在房企大佬裡，潘石屹是位典型的“空軍”，這在房地產行業也是罕見，通常而言，你做什麼你就看好什麼，因為你看好這行，你才會去做。而你所做的行業，自己都不看好，怎麼能更好更努力地去做？
老潘連續5年看空樓市：
從2013年開始，潘石屹幾乎每年都看空樓市。2013年，潘石屹說不動產登記若實施，房價立馬會跌；
2014年，潘石屹表示中國房地產是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰山了，官員將大量拋售房子，房價一定暴跌；
2015年潘石屹勸年輕人不要買房，稱中國房子不是太少，而是太多，房價還沒有降到位，今後還得降；
2016年各地房價新一輪暴漲，潘石屹說，出臺房產稅是必要的，否則將造成巨大的浪費；
2017年，被問及如何看待一線城市的高房價透支了年輕人的創造力，潘石屹表示，“一線城市的高房價是一個被扭曲的市場，形成這種扭曲的市場，與土地的供應方式、土地的供應量、稅收政策都有關。我們看到清華北大的畢業生在北京買不起一套學區房，這是一種不正常的現象。不正常遲早會迴歸正常。”
同年，SOHO中國出售上海兩處房產，回籠資金52.3億元，這一年，加之李嘉誠“套現撤資”的傳言，曾一度引起市場恐慌，2017年至2018年，房市不振，士氣低下。
因為其看空樓市並且經常發表觀點，由於名人效應，不少人還是信了，這也讓他被政府官員約談。
不管老潘如何不看好中國的房地產市場，現實就擺在所有人面前，房價一直在飆升，絲毫沒能如他所預料的那樣暴跌。
猶記得2012年7月23日，潘石屹在上海出席SOHO中山廣場簽約儀式時表示：“未來3年，SOHO中國將實現重大轉型，散售模式逐步轉向租售並舉，自持物業比例將逐步提高。”
彼時，潘石屹表示，自己持有的50%部分一平方米都不銷售，百分百持有。SOHO中國5個自持項目累計面積將達64萬平方米。
對於為何要轉型，潘石屹坦言，資本市場、地方政府、稅收、利潤等多方面因素都逼迫公司必須轉型。“按照原來的路往下走的話，會越走越慘。”
另外，散售模式也曾讓潘石屹嚐到“苦果”，北京建外SOHO曾深陷“抗議門”、“停電門”、“失火門”等各種安全事件和物業糾紛，令其苦不堪言。
對於轉型的初衷，潘石屹還表示，SOHO中國是香港上市企業，此前的經營模式和傳統的住宅開發公司一樣，得不到國際資本市場的青睞。
對此，也有SOHO中國的高管透露，轉型其實一直是張欣所堅持的，而老潘在這方面妥協得更多一些。
“張欣是投行出身，她更清楚國際投資者想要什麼。轉型自持符合投資者訴求。”所以，此次的轉型張欣色彩濃厚。江湖上傳言，此次轉型，也意味著SOHO中國“潘時代”就此終結。
也有行業內分析師認為“以往老潘散售的做法不太入流。國際上，商業地產運作的主流做法是自持，而張欣的國際工作經驗和背景，使其更易接受先進的思路和先進的管理方法，引進盈石資產便是一個例子。
自此，張欣主張的重產品、輕銷售戰略得以確立，潘、張在公司戰略中的地位也終於逆轉。
也有人說，是因為老潘不看好樓市，才將散售模式轉為自持。但是，不管怎樣，轉為自持模式在2012年已成既定事實。轉型後幾年下來，SOHO中國的年報業績卻遭遇“啪啪”打臉，非常差強人意，儘管好面子的潘石屹對外多次強調公司轉型成功。
據轉型後年報數據：2013年SOHO中國淨利潤為73.88億元，2014年淨利潤下滑到40.8億元，同比下降44.78％，到2015年，這一數字僅為5.38億元；2016年，淨利潤約人民幣9.1億元。
2017年，淨利潤約47.33億元，同比上升約420%；2018年，公司營收與淨利潤分別為17.21億元與19.25億元，淨資產僅為357.93億元。
對於SOHO中國的表現，老潘怎好意思說公司轉型成功？
對於SOHO中國近幾年的發展趨勢，不少房企老闆感到惋惜，一名房企高管曾對媒體表示，“SOHO中國當初判斷房地產市場會急轉直下，才轉售為租。我認為它錯過了中國房地產這幾年的大發展，可以說是不進則退。”
03、能否後來者居上， SOHO中國將何去何從？
中國房地產市場經歷了黃金十年，房價持續上漲，市場行情火爆，不少房企瞅準目標，深度佈局，有的深耕一線及周邊城市，也有的大規模進軍二三線城市，銷售規模極速增大，這幾年來，使銷售額實現了十幾倍甚至幾十倍的增長。
根據房企2018年業績報，銷售額超過千億的房地產公司已經達到20餘家，其中碧桂園、萬科、恆大銷售額已超過5000億元。
而轉型之後的SOHO中國的業績則顯得與此格格不入，營收與淨利潤分別為17.21億元與19.25億元。
時間可追溯到2011年，那時的SOHO中國還未轉型，以散售為主，在該年度實現全年銷售額238億，提前三個月完成全年銷售目標，比2010增長74%，再一次創歷史新高，高居北京房地產銷售額榜首。
當年，SOHO中國在北京的銀河SOHO和上海的SOHO東海廣場還分別取得了北京和上海的銷售冠軍。那時的SOHO中國在中國房企中的地位可以說是佼佼者。
而同年，融創實現合約銷售金額不到200億元，作為“老大”的碧桂園實現合約銷售金額也僅為人民幣432億元，與SOHO中國的差距不到一倍，可是如今，當年的“小弟”融創近幾年來猶如一匹“黑馬”非常激進，此時的它已位居全國房企之四，銷售額近5000億元，“老大”碧桂園銷售額已突破7000億元。
目前，融創與碧桂園的業績與SOHO中國已沒有可比性，在地產企業的各類排行榜上，SOHO中國早已消失得無影無蹤，這位1995年便成立的“老大哥”，被無數後輩遠遠甩在其後。
面對殘酷的事實和業績的萎靡，SOHO中國終歸要“活下去”，但是，繼續採取自持的模式發展，顯然沒有出路，意識到這點，老潘不得不調整策略。
這一次，他明確表態，“能賺的錢就賺”，如今看來，老潘將繼續割肉賣樓，重新拿地開發建設。在經歷了各種嘗試之後，他又回到了原點。
但是，社會發展太快，SOHO中國已不復當年，老潘作為開發商的標誌也在慢慢被人們遺忘，就像在此次發佈會現場，面對年輕的媒體人和中介公司代表，他還要強調：“我當年也是做房地產開發的，很活躍的，所以市場上就要有不斷的交易”。
作為昔日的“萬通六君子”之一，近幾年來，老潘卻頻頻出現在熱門的綜藝節目，並做起攝影師和木匠，為很多名人拍照的作品也時常出現在公眾視野。
多年過去，他是否還能適應目前已白熱化的地產競爭環境，他是否還能與眾多位居排行榜前列的房企掌門人一決高下？
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